Торговая недвижимость. Прогнозы. Декабрь 2022

Отчет «Торговая недвижимость: прогноз. Декабрь 2022» — это лаконичный, но содержательный взгляд на то, как будет меняться рынок форматных торговых объектов Москвы в ближайшей перспективе на фоне макроэкономической турбулентности, изменения потребительского поведения и ухода части международных ритейлеров.

Исходя из обновленного прогноза Банка России по экономике и денежно-кредитной политике до 2025 года, авторы оценивают, как разные сценарии (включая «глобальный кризис») отразятся на торговой недвижимости. В центре внимания — связь между динамикой ВВП, инфляцией, ключевой ставкой и потребительскими расходами домохозяйств и тем, что это означает для заполняемости торговых центров и темпов их развития.

Отдельный блок посвящен московскому рынку форматных торговых объектов: текущий объем торговых площадей, структура нового строительства, ключевые ТЦ, введенные в 2022 году, и проекты в стадии реализации. Даны прогнозы по общему стоку, доле свободных площадей и объему ввода с горизонтом до конца 2023 года, а также проанализированы ключевые тренды, которые уже меняют формат торговых центров — от сокращения средних площадей объектов до смещения концепций в сторону еды, сервиса и развлечений.

Что внутри

Макроэкономический фон: краткий обзор обновленного прогноза ЦБ РФ до 2025 года по трем сценариям (ускоренная адаптация, базовый, глобальный кризис); как меняются ожидания по инфляции, ключевой ставке и ВВП и почему баланс рисков смещен в сторону более негативных вариантов; что это означает для потребительского спроса и инвестиционной активности в торговой недвижимости.
Потребление домохозяйств: оценка снижения расходов на конечное потребление в 2022 году и сдвиг в структуре трат; как давление на доходы, инфляция и геополитическая неопределенность меняют поведение покупателей — от объемов покупок до выбора форматов (онлайн/офлайн, дискаунтеры, объекты «у дома»).
Московский рынок: базовые индикаторы по форматным торговым объектам (торговые центры, торговые сегменты в МФК, аутлеты, ритейл-парки) — текущий объем торговых площадей, доля свободных площадей, объем нового строительства и прогноз по этим показателям на год вперед, без раскрытия конкретных цифр в описании.
Новое строительство: динамика ввода торговых площадей в Москве и регионах за последние годы; тренд на сокращение объемов нового строительства и уменьшение среднего размера вводимых объектов; карта ключевых проектов 2022 года (включая объекты на ТПУ и аутлет-форматы) и ожидаемых к вводу в 2023‑м.
Ключевые торговые центры 2022 года: перечень наиболее заметных объектов, вышедших на рынок в Москве, с указанием их ориентировочных арендопригодных площадей (GLA); особенности формата — районные и окружные центры, проекты при транспортно-пересадочных узлах, аутлеты; как эти объекты вписываются в общую структуру предложения.
Доля свободных площадей: текущий уровень вакантности в форматных торговых объектах Москвы и его динамика за последние годы; прогноз изменения доли свободных площадей под влиянием снижения потребительской активности и ухода международных операторов с одной стороны и развития локальных брендов — с другой.
Структура рынка по формату: сравнение средних размеров существующих торговых центров и объектов, находящихся в стадии строительства; почему будущие проекты становятся компактнее и более «точечными», а формат крупных региональных и суперрегиональных ТЦ теряет долю в вводе.
Тренды ритейла: ключевые тенденции, влияющие на торговую недвижимость: — давление макро- и геополитических рисков на потребительскую активность; — уход и сокращение присутствия международных брендов и его влияние на рост вакансии; — постепенное расширение российских и «новых» иностранных операторов, замедляющее рост свободных площадей; — сдержанное развитие ритейлеров в условиях снижающегося спроса; — изменение модели потребления в пользу удобства и близости к дому; — переориентация концепций ТЦ в сторону еды, сервиса и развлечений.
Москва vs регионы: сравнительная динамика ввода торговых площадей и средних размеров объектов в столице и в регионах; как различаются стратегии девелоперов в крупнейшем рынке и в остальных городах.
Визуальные и справочные материалы: графики динамики ввода и стока, диаграммы по размеру объектов, иллюстрации трендов, краткие описания проектов; контактные данные автора исследования для дополнительных комментариев и запросов.

Центральный банк закладывает в прогноз несколько сценариев развития до 2025 года, и во всех из них восстановление экономики сопровождается глубокой структурной трансформацией, что напрямую влияет на торговлю и девелопмент.
Уход и сокращение присутствия международных операторов уже привели к росту доли свободных площадей в ТЦ, однако развитие локальных и «новых» брендов способно частично компенсировать этот эффект, хотя и с временным лагом.
Потребительская активность в ближайшие годы останется под давлением, а это будет сдерживать развитие ритейлеров и усиливать осторожность при принятии решений о расширении.
Средняя площадь новых торговых объектов сокращается: рынок смещается от крупных универсальных центров к более компактным и специализированным форматам, лучше отвечающим на запрос «удобства» со стороны покупателей.
Концепции торговых центров все заметнее разворачиваются в сторону еды, развлечений и сервиса, что отражает смену роли ТЦ — из «места покупок» к многофункциональному пространству для проведения времени.

Практическая ценность

Для девелоперов и собственников ТЦ: понимание, как макроэкономические сценарии и изменение потребительского поведения будут отражаться на заполняемости и ставках, какие форматы и размеры объектов выглядят более устойчивыми, и где есть риск избыточного предложения; ориентиры по планированию нового строительства и редевелопмента.
Для ритейлеров: контекст для принятия решений о развитии сети — в каких форматах ТЦ стоит усиливать присутствие, где ожидать роста вакансии и возможностей для переговоров, как меняются предпочтительные для покупателей локации и роли торговых центров в потребительском маршруте.
Для инвесторов: структурированный обзор состояния и перспектив сегмента форматной торговой недвижимости Москвы; понимание, как соотносятся риски по различным сценариям макроразвития и какая динамика ожидается по вакантности и вводу, без раскрытия конкретных чисел; база для оценки доходности и устойчивости активов.
Для аналитиков и консультантов: готовый набор сценарных предпосылок по экономике и концентрированный прогноз по ключевым показателям рынка торговых объектов; материал, который можно использовать как отправную точку для более детализированных моделей по отдельным объектам и локациям.
Для банков и финансовых институтов: понимание, как будет меняться риск‑профиль торговых объектов на горизонте 1–3 лет, в каких форматах и сценариях усиливаются риски недозагрузки, а в каких — сохраняется относительно устойчивый спрос; ориентиры для кредитных и инвестиционных решений в сегменте.

Чтобы увидеть детальные графики, карты проектов, структуру стока и количественные прогнозы по вводу и вакансии на ближайшие годы, скачайте полный отчет «Торговая недвижимость: прогноз. Декабрь 2022».