Торговые улицы Москвы

Отчет «Торговые улицы Москвы. Вакансия и структура арендаторов» (август 2023 года) — это актуальный срез по главным торговым коридорам центра столицы в период, когда рынок уже прошел острую фазу ухода международных брендов и переходит к этапу устойчивой адаптации. В фокусе — реальные масштабы свободных площадей и то, как именно меняется профиль арендаторов на ключевых улицах.

Исследование охватывает 12 основных торговых улиц и переулков в центре Москвы и основано на детальном полевом мониторинге первых этажей с отдельными входами. В рамках единой методологии авторы фиксируют уровень фактической и потенциальной вакансии, анализируют динамику последних лет и сравнивают, какие улицы быстрее всего адаптировались к уходу иностранных брендов, а какие все еще переживают болезненную трансформацию.

Отдельные разделы посвящены потребительскому фону — динамике розничного оборота, общественного питания и платных услуг в Москве и России, — а также структуре арендаторов по категориям (общепит, fashion, услуги, продуктовый ритейл и др.). Показано, как меняется баланс между торговыми и ресторанными форматами и почему именно кафе и рестораны становятся ключевым драйвером заполнения улиц. На уровне отдельных коридоров рассматривается траектория вакансии с 2019 года для Тверской, Кузнецкого Моста, Столешникова и других ключевых улиц.

Что внутри

Макро- и потребительский контекст: сопоставление динамики розничной торговли, общественного питания и платных услуг в Москве и России; объяснение, почему именно столица сильнее всего ощутила «провал» по обороту розницы и как при этом растущие расходы на общепит и услуги поддерживают жизнь торговых коридоров.
Общая картина вакансии: текущий усредненный уровень свободных площадей по 12 улицам, его изменение за последний год и отличие от докризисного периода; доля помещений, которые формально заняты, но фактически не работают («закрытые двери»), и как она сократилась по сравнению с предыдущим годом.
Структура арендаторов: распределение форматов на ключевых торговых улицах — доля кафе/ресторанов/баров, fashion‑ритейла (одежда и обувь), продуктовых магазинов, аптек и оптик, косметики и парфюмерии, ювелирных и аксессуарных магазинов, банков, сервисов, связи и электроники, а также прочих операторов; как за год изменилась каждая категория без кардинальной перестройки всей структуры.
Потенциальная вакансия: что подразумевается под этим термином (площади, занятые брендами, приостановившими деятельность, но не вышедшими из договоров), и почему именно этот показатель важен для понимания «запаса» будущей вакансии; как быстро такие блоки стали заполняться альтернативными арендаторами после ухода люксовых и международных брендов.
Замещение ушедших брендов: примеры того, как освободившиеся площадки заняли российские и новые международные операторы в сегменте одежды, аксессуаров, часов и других категорий; общие тенденции внутри fashion‑блока — замещение «бренд‑в‑бренд» без смены товарной категории.
Динамика по коридорам: серия графиков по каждой улице с 2019 по 2023 год, показывающих, как менялась доля свободных площадей; сравнение улиц, где вакансия выросла (в первую очередь коридоры с высокой концентрацией международных fashion‑брендов), и улиц, где она снизилась за счет активного развития общепита и сервисов.
Устойчивые ресторанные кластеры: анализ Климентовского и Камергерского переулков, Маросейки, Пятницкой — улиц, где доминирует общепит, а уровень вакансии остается стабильным; связь этого тренда с устойчивыми привычками москвичей посещать кафе и рестораны даже в периоды снижения доходов.
Улицы с продолжающейся трансформацией: Кузнецкий Мост, Петровка, Столешников переулок — как выглядит путь коридоров, где были сосредоточены флагманы международных брендов и люкса; почему свободные площади на этих улицах замещаются медленнее и как на это влияют формат помещений, размер блоков и позиционирование локаций.
Сценарии адаптации «классических» коридоров: пример Тверской улицы, где уход крупных международных ритейлеров привел к смене формата — на первый план вышли небольшие кафе, продуктовые и табачные магазины; как подобная трансформация помогает удерживать вакансию на приемлемом уровне.
Рост активности общепита: связь сокращения свободных площадей на Мясницкой, Новом Арбате, Камергерском и Покровке с активными открытиями кафе и ресторанов; иллюстрация того, как F&B‑операторы переформатируют профиль улицы и стабилизируют заполняемость.
Графики и визуализации: диаграммы структуры арендаторов по категориям за два года, графики динамики вакансии в целом и по каждому коридору, схемы, иллюстрирующие смену типов операторов на конкретных примерах.

В среднем по ключевым торговым улицам Москвы за год доля свободных площадей немного сократилась, несмотря на то, что на части коридоров, ранее зависящих от международных брендов, вакансия по‑прежнему выше среднерыночной.
Структура арендаторов по категориям остается удивительно стабильной: ротация идет в основном внутри самих сегментов, а не за счет радикальной смены профиля улиц.
Категория кафе, ресторанов, баров и клубов сохраняет и укрепляет статус крупнейшего арендатора на торговых улицах, отражая устойчивую привычку москвичей проводить время в заведениях общественного питания.
Доля помещений с «закрытыми дверями» (операторы временно не работают, но формально занимают площади) заметно сократилась, что говорит о прохождении пика неопределенности после ухода международных брендов.
Улицы с изначально сильной концентрацией модных и люксовых брендов переживают более длительный и волатильный период адаптации, тогда как коридоры, где доминирует общепит и повседневные форматы, показывают устойчиво низкую вакансию.

Практическая ценность

Для арендаторов (ритейл и общепит): понимание, какие улицы уже вернулись к устойчивому уровню заполняемости, а где еще есть значимый выбор помещений; ориентиры по «профилю» каждой улицы — где доминирует общепит, где сохраняется сильный fashion‑компонент, а где уместнее развивать сервисы и услуги.
Для собственников и девелоперов стрит‑ритейла: объективная картина по вакантности и структуре арендаторов на 12 ключевых коридорах; понимание, за счет каких категорий можно ускорить замещение пустующих площадей, и где сохраняется «подушка» потенциальной вакансии из‑за формально занятых, но не работающих магазинов.
Для инвесторов: компактный бенчмарк по устойчивости разных улиц к шокам — какие коридоры показали наибольший рост вакансии после ухода международных брендов и как быстро они восстанавливаются; база для оценки рисков и потенциала роста доходности объектов стрит‑ритейла в разных локациях.
Для городских властей и урбанистов: фактическое подтверждение смещения акцента на центральных улицах от классической торговли к досугу и общепиту; понимание, где уже сложились устойчивые гастрономические и сервисные кластеры, а какие коридоры нуждаются в дополнительных мерах поддержки и переосмыслении формата.
Для консультантов и брокеров: готовый набор цифр, карт и графиков по вакантности и структуре арендаторов, который можно использовать в переговорах, при разработке стратегий выхода брендов на улицу и при планировании редевелопмента объектов стрит‑ритейла.

Чтобы увидеть детальные графики по каждой улице, динамику вакансии с 2019 года, полную структуру арендаторов и иллюстрированные кейсы трансформации торговых коридоров, скачайте полный отчет «Торговые улицы Москвы. Вакансия и структура арендаторов».