Вакансия в торговых центрах Москвы

Отчет «Вакансия в торговых центрах Москвы: восстановление и трансформация» (июль 2023 года) — это подробный разбор того, как столичный рынок ТЦ пережил массовый уход международных брендов, замещение освободившихся площадей и переосмысление форматов. В фокусе — не только цифры по вакантности, но и реальные сценарии адаптации разных типов торговых центров.

Исследование основано на полевом мониторинге форматных торговых центров Москвы общей площадью свыше 6,5 млн кв. м. Авторы анализируют, как за год изменилась структура «реальной» и «потенциальной» вакансии, как перераспределились площади между международными, локальными и «новыми» иностранными арендаторами, и чем сегодня различаются прайм‑объекты, ключевые суперрегиональные ТЦ, новые торговые центры и стабилизированный сток.

Отдельный блок посвящен изменениям розничного рынка в России: какие сегменты пострадали сильнее, каков текущий статус международных операторов, какую долю занимают бренды, приостановившие деятельность, и как это отражается на реальном объеме свободных площадей. Далее подробно разбирается структура вакансии по типам ТЦ, сценарии замещения ушедших брендов до 2025 года и практические кейсы трансформации планировок и концепций в малых, средних и крупных торговых центрах.

Что внутри

Термины и методология: четкие определения «вакантных площадей» и «потенциальной вакансии» (закрытые магазины с сохранением брендинга), классификация типов ТЦ (прайм, ключевые, новые, стабилизированные) и подход к анализу по размеру и роли объекта на рынке.
Структура предложения: распределение общего объема торговых площадей Москвы по размерным категориям (малые, средние, крупные, очень крупные) и по роли на рынке; пояснение, почему два объекта схожей площади (например, «Европейский» и «Мозаика») могут иметь совершенно разное позиционирование, стратегию и антикризисные сценарии.
Вакансия: реальная и потенциальная: как за 12 месяцев изменилась доля свободных и «закрытых, но арендованных» площадей; перераспределение между ними за счет окончательных решений международных операторов; влияние этого процесса на общий уровень вакантности в городе.
Изменение рынка ритейла в РФ: статус международных брендов, заявивших об изменениях в работе в России — кто ушел окончательно, кто ребрендировался или локализовал бизнес, кто возобновил работу и кто остается в статусе «приостановлено»; почему доля площадей премиальных брендов, все еще в режиме ожидания, практически не влияет на общую картину по стоку ТЦ.
Прайм‑ТЦ: анализ структуры вакансии знаковых торговых центров внутри Садового кольца и рядом с ним, их устойчивости в кризисы прошлых лет и реакции на уход люксовых международных арендаторов; как изменилась совокупная (реальная + потенциальная) вакансия и почему часть люксовых брендов продолжает арендовать помещения, даже приостановив деятельность.
Стабилизированные ТЦ: портрет крупнейшей категории — объектов, функционирующих более двух лет, с устоявшейся аудиторией; стабильность уровня свободных площадей последние годы, крупный совокупный сток и существенные различия между отдельными объектами; особая роль малых районных ТЦ шаговой доступности и их устойчивость за счет набора арендаторов «повседневного спроса».
Ключевые (суперрегиональные) ТЦ: как уход групп Inditex, H&M, Uniqlo, IKEA и других крупных якорей ударил по структуре вакансии этих объектов; почему именно здесь доля свободных площадей выше среднерыночной и какова специфика опустевших площадей бывших магазинов IKEA; оценка того, почему на российском рынке пока нет операторов, готовых быстро и в полном объеме занять такие площади.
Новые ТЦ (введенные в 2021–2023 гг.): динамика вакансии в новых торговых центрах, которые не успели заполниться международными брендами до их ухода; причины первоначально высокой доли свободных площадей (масштабный ввод при замороженном развитии сетей), дальнейшее сокращение вакансии в 2023 году за счет прихода альтернативных брендов и гибкого отношения к делению помещений.
Сценарии замещения брендов до 2025 года: трехэтапная модель трансформации рынка — 2023 год (трансформация и первичное замещение), 2024 год (адаптация новых и локальных брендов к специфике рынка, калибровка концепций, тестирование форматов), 2025 год (закрепление успешных игроков и возможный новый рост вакансии для тех, кто не сумеет адаптироваться); базовый и консервативный сценарии развития доли свободных площадей в форматных ТЦ Москвы.
Новые форматы и привлечения трафика: описание инструментов, которые используют ТЦ для сохранения и расширения аудитории — МФЦ и государственные сервисы внутри ТЦ, центры проекта «Московское долголетие», развитие ресторанных концепций на разных уровнях (включая крыши), «островки» для молодых дизайнеров и новых категорий товаров.
Кейсы малых ТЦ: пример ТЦ «Галеон» — якорный состав, динамика вакансии за год, причины устойчивости формата малых районных центров, слабо зависящих от крупных международных операторов; показано, что большинство перестановок арендаторов здесь не связано с уходом иностранцев.
Кейсы средних ТЦ: пример Avenue South‑West — конкретные замещения ушедших брендов (в сегментах косметики, fashion, детских товаров и др.), дробление бывших крупных помещений на более мелкие блоки, активное развитие российских и региональных брендов, которые занимают площади международных ритейлеров.
Кейсы крупных ТЦ: пример «Афимолл» — перепланировка первого этажа после ухода групп Inditex и H&M, сокращение среднего размера магазинов и переход к более мелким блокам; примеры смены категорий (fashion → товары для дома), роль российских брендов в замещении и наличие крупных «якорных» пустующих площадей, пока не нашедших нового оператора.

Большинство международных брендов, заявивших об изменении своего статуса в России, к середине 2023 года приняли окончательные решения, что позволило рынку перейти от режима ожидания к фазе активного замещения и адаптации.
Общий уровень вакансии в московских ТЦ за год изменился не радикально, при этом произошел заметный сдвиг от «потенциальной» вакансии (закрытые, но арендованные площади) к реальной — с последующим заполнением значительной части освободившихся помещений новыми операторами.
Малые районные и стабилизированные торговые центры демонстрируют наибольшую устойчивость: их вакансия мало зависит от ухода международных брендов и в большей степени определяется локальным спросом и качеством концепции.
Новый пул арендаторов — локальные сети и бренды из дружественных стран — уже занял значимую часть освободившихся площадей, а следующий критический этап для них — успешная адаптация и масштабирование бизнеса до 2025 года.

Практическая ценность

Для девелоперов и собственников ТЦ: объективная картина по вакантности в разных типах торговых центров Москвы и по тому, как уход международных операторов реально отразился на каждом формате; понимание, какие сценарии замещения и перепланировки работают в малых, средних и крупных ТЦ и какие новые форматы (МФЦ, «островки», рестораны на разных уровнях) помогают удерживать и наращивать трафик.
Для ритейлеров и новых брендов: ориентиры по тому, какие ниши и форматы освободились в разных типах ТЦ, в каких объектах вакансия остается повышенной, а где уже сформировался устойчивый пул арендаторов; примеры успешных замещений иностранных брендов российскими и игроками из дружественных стран, которые можно использовать как бенчмарк при выборе локаций и форматов.
Для инвесторов: структурированный взгляд на устойчивость торговых центров разных категорий к шокам 2022 года и итоги первого этапа замещения ушедших брендов; понимание, где риски роста вакансии реализовались частично, а где еще сохраняется «подушка» потенциально свободных площадей; сценарные ориентиры по тому, как может меняться доходность и заполняемость ТЦ до 2025 года.
Для управленческих команд ТЦ и консультантов: детализированный набор кейсов по перепланировке, дроблению/укрупнению блоков и обновлению tenant‑mix для малых, средних и крупных торговых центров; практические примеры того, как интеграция госуслуг, городских программ и новых F&B‑концепций помогает стабилизировать объект.
Для аналитиков и маркетологов: фактическая база по трансформации рынка после ухода международных брендов, изменению структуры «реальной» и «потенциальной» вакансии, динамике решений иностранных операторов и влиянию этих решений на реальную доступность площадей для локальных и дружественных брендов.

Чтобы увидеть детальные графики по структуре вакансии, сценарные прогнозы до 2025 года и развернутые кейсы замещения ушедших брендов в разных форматах торговых центров, скачайте полный отчет «Вакансия в торговых центрах Москвы: восстановление и трансформация».