Татьяна Дивина

По итогам первых трех месяцев 2023 года рынок торговой недвижимости столицы не увидел новых открытий, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России в 1 квартале 2023 года составил 128 млрд рублей, что ниже аналогичного периода 2021 года на 55%, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

Геополитическая обстановка продолжает оказывать ключевое влияние на рынок консалтинга, рынок недвижимости, и любые другие сферы бизнеса. Инвестиционный климат не предполагает активного запуска новых проектов, горизонт планирования максимально сокращен. Тем не менее, катастрофические прогнозы, которые делались год назад, не оправдались. Об этом свидетельствует целый ряд макроэкономических показателей и аналитика рынка недвижимости. Какие же возможности для развития и сохранения устойчивости бизнеса остались на рынке недвижимости?

В настоящее время в столице на стадии реализации находятся проекты торговых центров площадью более 500 тыс. кв. м, отмечают аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). Из всего объема в 2023 году заявлен ввод объектов на 250 тыс. кв. м.

К началу текущего года появилось значительно больше определённости со статусом иностранных торговых брендов на рынке России. Из 85 брендов, заявивших об изменении статуса своего бизнеса в России, только порядка 25% действительно полностью закрылись, сообщают аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). Это такие игроки, как ИКЕА, Jysk, Decathlon, бренды группы H&M, часть брендов Inditex Group и несколько других менее крупных.

Доля вакантных площадей в форматных торговых объектах столицы по итогам 2022 года составила 12% от общего объема, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). Прогнозируется, что в текущем году показатель достигнет 16%.

В 2022 году доля торговых объектов площадью до 20 тыс. кв. м в структуре нового строительства в России достигла рекордных 89% из-за отсутствия ввода новых крупных объектов, следует из отчета, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

Уровень вакансии на складском рынке столичного региона в третьем квартале 2022 года снизился на 0,5 процентных пункта по сравнению с аналогичным показателем кварталом ранее, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

Несмотря на то, что по данным Focus Technologies разрыв между показателями посещаемости ТЦ Москвы текущего и прошлого года начал увеличиваться уже в августе, две недели после объявления «частичной мобилизации» добавили к отставанию еще 3 процентных пункта по сравнению с двумя первыми неделями сентября, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

Татьяна Дивина назначена на должность руководителя департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).

Доля свободных площадей на основных торговых улицах Москвы в среднем по рынку за последний год показала рост и вернулась к уровню 2020 года –15%, следует из отчета, который подготовили аналитики CMWP.

По итогам первого полугодия 2022 года, доля приостановивших деятельность магазинов в торговых центрах Москвы составила 11,6%, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики CMWP.

По итогам трёх кварталов 2021 года сумма купленных и арендованных складских площадей класса А и B в Московском регионе составила 2 млн кв. м — это на 43% больше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из аналитического отчета Marketbeat Full Edition от ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

Вакансия в торговых центрах Москвы выросла с 8,5% в конце в 2020 года до 9,8% в третьем квартале 2021 года, следует из аналитического отчета MarketBeat Lite от международной консалтинговой компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд». Все типы торговых объектов ощутили на себе негативный эффект MarketBeat Lite пандемии — на протяжение года в торговых центрах отмечалась ротация арендаторов и увеличение доли вакантных площадей.

В 2021 году средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А и B выросла на 5,54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила 22 145 рублей за кв. м в год, следует из аналитического отчета MarketBeat Lite от международной консалтинговой компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

На рынке складской недвижимости Московского региона продолжается рост ставок аренды. Согласно прогнозу аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», содержащемся в отчете MarketBeat Lite за III квартал 2021 года, рост ставок аренды на существующее предложение составит 7% в 2021 — 4 400 рублей за кв. м в год (по сравнению с показателем 2020 года) и 14% в 2022 году (к показателю 2021 года). Эксперты ожидают, что в 2022 году чистая ставка аренды на существующие складские площади в Московском регионе может достичь 5000 рублей за кв. м в год, что станет наиболее высоким показателем за всю историю рынка.

За первые 6 месяцев 2021 года объем сделок новой аренды в гибких рабочих пространствах Москвы, закрытых с участием крупнейших консультантов, составил 22 тыс. кв. м. Это 16% от совокупного объема сделок новой аренды, закрытых с участием крупнейших консультантов в первом полугодии 2021 г., подсчитали аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

За первое полугодие 2021 года в регионах России было куплено и арендовано максимальное количество площадей за всю историю наблюдений — 748 тыс. кв. м, что на 16% больше аналогичного показателя 2020 года. Это следует из аналитического отчета MarketBeat Full Edition, подготовленного аналитиками ООО «Кушман энд Вэйкфилд». Эксперты связывают такие результаты с ожидаемой экспансией онлайн-ритейлеров.

Обеспеченность торговыми площадями в России составляет 266 кв. м на тысячу жителей, что сопоставимо с показателями европейских стран. Для сравнения: в Великобритании показатель составляет 254 кв. м, в Польше — 285 кв. м, во Франции — 307 кв. м. Такой вывод содержится в аналитическом отчете #MARKETBEAT Lite, подготовленном аналитиками ООО «Кушман энд Вэйкфилд» по итогам II квартала 2021 года.

Международная консалтинговая компания ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в партнерстве с выставкой MAPIC Russia выпустили Гид по рынку торговой недвижимости. Это свежая и максимально полная аналитика о строящихся торговых центрах в Москве и регионах.

Офисные арендаторы сегодня рассматривают наиболее экономически выгодные варианты размещения. По итогам I квартала 2021 года средневзвешенные рублевые ставки аренды в бизнес-центрах класса А упали на 5,8% до 29 854 руб. за кв. м в год, следует из ежеквартального аналитического отчета #MARKETBEAT, подготовленного экспертами компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

Посещаемость торговых центров Москвы к концу 2021 года достигнет 90% от показателя «допандемийного» 2019 года. Такой прогноз содержится в аналитическом отчете #MARKETBEAT Lite, который подготовили аналитики международной консалтинговой компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд». В январе-феврале текущего года посещаемость столичных ТЦ находилась на уровне 75-80% от аналогичного периода 2019 года.

К 2023 году в Москве доля сотрудников на гибридном графике (удаленная работа + офис) достигнет 40-50%, в странах Европы и США — 50-60%. Ожидается, что в 2021-2022 гг. она будет сохраняться на уровне 30-35%. Такой прогноз содержится в аналитическом отчете «Будущее офисного рынка. Глобальная трансформация» от аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

В 2020 году впервые за историю наблюдений доля Москвы в общем строительном объеме превысила долю регионов — 55% против 45% соответственно, следует из аналитического отчета Marketbeat Lite от международной консалтинговой компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд». В столице было введено 232 тыс. кв. м, в регионах — 191 тыс. кв. м.

72% путешественников считают, что люди должны выбирать более экологичные форматы поездок, чтобы сохранить планету. Сегодня крупные гостиничные сети все чаще заявляют о планах минимизации влияния на экологию. Среди них — Hilton, Marriott и др. Это следует из отчета «Гостиничный бизнес и теория поколений», который подготовили аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

Доля России в структуре торговых площадей, введенных в эксплуатацию в европейских странах в первой половине 2020 года, составляет 30%. Это самый высокий показатель, следует из аналитического отчета MarketBeat Lite, подготовленного аналитиками ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

По итогам первого полугодия 2020 года открытие 30% торговых объектов в России было перенесено на 2021 год и более поздние периоды. До конца года девелоперы продолжат переносить сроки ввода объектов — по прогнозам ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в России будет построено около 350 тыс. кв. м торговых площадей, из них значительная часть (230 тыс. кв. м) — в Москве.

1 июня в Москве открываются непродовольственные магазины, а также часть предприятий сферы услуг, не требующих длительного контакта между людьми.

По данным нового отчета ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Европейские торговые центры» (European Shopping Centre Markets), в первой половине 2019 года в странах Европы объем ввода новых торговых центров снизился на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, и составил 863 000 кв. м. При этом Россия заняла первое место в рейтинге стран-лидеров по объему строительства торговой недвижимости.

Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT ООО «Кушман энд Вэйкфилд», объем сделок аренды и продажи офисных площадей в первом полугодии 2019 года составил 739 тыс. кв. м, что на 20% ниже, чем в 2018 году.

Строительная активность в сегменте торговой недвижимости России возвращается в Москву и города-миллионники. По данным ежеквартального отчета #MARKETBEAT от ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в настоящий момент в московском регионе сосредоточено 40% всех торговых объектов на стадии строительства. В ближайшие 2-3 года фокус девелоперской активности останется в столице и на крупных региональных рынках, появление новых торговых объектов в небольших городах будет редкостью, уверены аналитики компании.

После 2018 года, который поставил новый рекорд по объему сделок на офисном рынке Москвы — 2 млн. кв. м за год, в 2019 году офисный сегмент столицы вернется к естественному уровню, считают аналитики компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд». Согласно ежеквартальному отчету #MARKETBEAT, за первые три месяца 2019 года было арендовано и куплено 365 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Главными вызовами для экономики России в ближайшие годы станут рост неравенства и диспаритет. Разрыв между лидерами и аутсайдерами будет расти во всех сегментах рынка.

Согласно ежеквартальному отчету рынка коммерческой недвижимости #MARKETBEAT ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в 2018 году был зафиксирован исторический максимум по объему сделок в сегменте офисной недвижимости Москвы. За прошлый год было арендовано и куплено 2 млн кв. м офисных площадей.

Из-за бурного развития онлайн-ритейла европейский рынок торговой недвижимости столкнется с новыми вызовами, которые сильно встряхнут все сегменты и форматы. Согласно отчету ООО «Кушман энд Вэйкфилд», для одних объектов это будет означать лишь необходимость реконцепции, а для других — полную ликвидацию или редевелопмент с ориентиром на форматы mixed-use, объединяющие жилье, гостиницы, event-помещения и др. В России на этом фоне ожидается бум аутлетов и переформатирование гипермаркетов.

Компания ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в рамках подготовки отчета MarketBeat подвела итоги на рынке торговой недвижимости в III квартале 2018 года. Объемы нового строительства остаются низкими, а доля свободных площадей в торговых центрах достигла минимальных значений.

Согласно отчету ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Торговые центры Европы», Россия по итогам 2017 года занимает вторую строчку европейского рейтинга по количеству новых, введенных в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах.

Дискуссия на тему «Методология классификации коммерческих площадей» пройдет на площадке коворкинга Meeting Point и будет основана на предварительных итогах полугодия и кратком обзоре текущей ситуации на рынке.

Спад строительной активности наблюдается как в Москве, так и в России в целом. За 2017 год в стране было введено 16 торговых объектов общей арендуемой площадью 616 тыс. кв. м., что в два раза меньше количества торговых площадей, введенных в 2016 году, и является рекордно низким значением за 10 лет.

В России оборот питания вне дома почти в 10 раз меньше оборота продовольственных товаров. По показателю расходов на общественное питание в пересчете на душу населения, Россия также в разы отстает не только от западных рынков, но и от стран Восточной Европы. Например, по итогам 2016 года в США этот показатель составляет 2 200 долл. США в год, в Великобритании и Франции — 2 050 и 1060 соответственно, а в странах Восточной Европы 200-500 долл. США в год. В России на каждого жителя приходится всего лишь 130 долл. США.

Согласно ежегодному отчету ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Торговые центры Европы», Россия переместилась с первой (2016 г.) на вторую строчку (2017 г.) европейского рейтинга по количеству новых, введенных в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах.

По итогам 2017 года в Москве ожидается минимальный ввод торговых площадей за последние 5 лет — порядка 800 тыс. кв. м, и в следующем году объем нового строительства останется на таком же уровне.

В мире в процессе формирования новых форматов в питании очевидным успехом пользуется концепция фудхоллов.

Оборот розничной торговли в России сокращается несколько лет подряд — в 2015 году он сократился на 10% относительно предыдущего года, в 2016 году еще на 5,2%.

По прогнозам аналитиков, в 2017-2018 году ожидается дальнейший спад строительной активности на рынке торговой недвижимости и общая тенденция к уменьшению средних размеров ТЦ.

В целом, на реализацию проектов, безусловно, по-прежнему влияет ситуация в экономической и финансовой сферах. Стремительный рост просроченной задолженности по строительным кредитам в последние годы тому подтверждение.

В текущих экономических условиях девелоперы не спешат начинать строительство новых объектов, они ориентируются на оптимизацию концепций торговых центров с целью адаптации давно функционирующих проектов к современным реалиям рынка.

Крупнейший проект, построенный в Москве в этом году, — торговый центр «Ривьера» общей арендуемой площадью 100 000 кв. м. В Санкт-Петербурге самым значимым торговым комплексом стал Охта Молл (GLA 78 000 кв. м).

«За последние 12 месяцев мы увидели серьёзные структурные изменения рынка торговых помещений на основных торговых коридорах столицы. Сразу несколько основополагающих факторов оказали влияние на данный сегмент.» комментирует Татьяна Дивина, старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield в России.

Согласно исследованию ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в более чем 30% (в 11 из 36) городов России с населением, превышающим 500 000 человек, не ведется строительство качественных ТЦ.

Новые торговые центры будут открываться с вакансией в 35-40% С начала года в Москве не было открыто ни одного торгового центра, в регионах введено 4 ТЦ общей площадью 205 тыс. кв. м Основным фактором риска остаётся сужающийся потребительский рынок.

Хотя доля населения в 14 городах-миллионниках (исключая Москву) составляет всего 14% (20,4 млн человек) от общей численности населения России, здесь сконцентрировано 38% (7 млн кв. м) торговых площадей от общего стока. Такой же объем площадей приходится на 111 млн. жителей остальной части России.

Новые экономические условия диктуют новые требования, рынок стал гораздо более зрелым и за последние несколько лет увидел множество новых крупных качественных торговых проектов.