Доля свободных складских площадей класса А в московском регионе составляет 4,6%
Уровень вакансии на складском рынке столичного региона в третьем квартале 2022 года снизился на 0,5 процентных пункта по сравнению с аналогичным показателем кварталом ранее, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
Подобная динамика наблюдается несмотря на снижение спроса, и продиктована уходом части предложения субаренды, а также дефицитом качественного предложения. По прогнозам аналитиков CMWP, в конце года показатель останется на уровне 5%. В 2023 году ожидается более значительный рост – до 7% – ввиду сжатия бизнеса и отказов от площадей.
После резкого роста на фоне рекордного спроса 2021 года, ставки аренды начали снижаться. Так, по состоянию на октябрь 2022 года средняя запрашиваемая ставка аренды снизилась на 3% по отношению к показателю второго квартала. Турбулентный экономический фон и ожидаемый рост доли свободных площадей ведут к росту дифференциации между реальными ставками закрытия сделок и запрашиваемыми ставками аренды. Такой разрыв в ряде случаев может достигать более 20%.
Рост вакансии замедлился, ликвидные блоки, которые вышли на рынок весной, постепенно выбираются с рынка. На фоне сжатия спроса и потенциального роста сегмента субаренды, а также выхода арендаторов из некоторых договоров, мы ожидаем дальнейшего роста вакансии в следующем году. При этом процесс будет постепенным и не окажет критического влияния на сегмент.
Сумма купленных и арендованных складских площадей классов А и В в московском регионе в 1-3 квартале текущего года составила 1 млн кв. м. Аналитики прогнозируют увеличение показателя до 1,3 млн кв. м до конца года.
Структура спроса по категориям операторов трансформируется. Онлайн-ритейл остаётся основным драйвером спроса на складские площади, по итогам девяти месяцев его доля в общем объеме составила более 50%. Наиболее заметным стало снижение доли многоканального ритейла - в структуре спроса 2022 года уменьшение в 7-9 раз, по сравнению с 2019-2021гг. Спрос со стороны логистического сегмента также сокращается – многие локальные игроки закрыли свои потребности в прошлом году, а международные операторы сокращают своё присутствие в стране. Относительно стабильным остаётся производственный сегмент – 14% в структуре спроса за три квартала 2022 года.
В среднесрочной перспективе спрос будут поддерживать текущие лидеры среди категорий операторов: онлайн ритейл, производственные компании, новые игроки рынка – например, компании, выполняющие госзаказ, а также компании оптовой и розничной торговли в сегменте импортозамещения и параллельного импорта. Строительную активность в Московском регионе поддерживает рекордный спрос прошлого года. Вводятся в основном проекты built-to-suit. Такая структура нового строительства сохранится в ближайшие годы.
