Рынок складской недвижимости стабилизировался: вакансия и ставки аренды достигли баланса
— Уровень вакансии в складской недвижимости составил 3,4%.
— Средневзвешенная базовая ставка аренды* снизилась до 11 600 руб. / кв. м / год (—4% с начала года).
— В условиях роста вакансии ставки аренды перестали расти — рынок стабилизировался после ажиотажного спроса 2024 г.
Москва, 06 ноября 2025 г. — Согласно аналитическому отчету Commonwealth Partnership (CMWP) #MARKETBEAT, вакансия в складской недвижимости класса A в Московском регионе прекратила расти — по итогам третьего квартала 2025 г. показатель остался на уровне второго квартала и составил 3,4%, что эквивалентно 718 тыс. кв. м. На объекты площадью свыше 20 тыс. кв. м приходятся 52% от общего объема свободных площадей.
Доля мультитемпературных площадей в общем объеме свободных блоков составила 11%, что обеспечено выходом на рынок вакансии субаренды ВкусВилл (100 тыс. кв. м**) в NK Парк Домодедово 2. Доля вакансий субаренды в общем объеме свободных площадей составила 24%.
Мы не ожидаем значительного роста вакансии в четвертом квартале. Так, доля свободных площадей по итогам 2025 г. составит 3,5%. Активизация спроса в совокупности с сокращением нового строительства приведут к снижению вакансии по итогам 2026 г. до 3,3%
Доля свободных площадей, класс А, 2017—2026П, Московский регион
Структура вакансии (по площади), класс А, Московский регион
,%20Московский%20регион,%20CMWP,%20q.3.jpg "Структура вакансии (по площади), Московский регион, CMWP, q.3.jpg")
Структура вакансии (по количеству предложений), класс А, Московский регион
,%20Московский%20регион,%20CMWP,%20q.3.jpg "Структура вакансии (по количеству предложений), Московский регион, CMWP, q.3.jpg")
В условиях роста вакансии в первом полугодии 2025 г. собственники объектов начали проявлять гибкость в переговорах по коммерческим условиям. В результате средневзвешенная базовая ставка аренды по итогам третьего квартала 2025 г. снизилась на 4% с начала текущего года и зафиксировалась на отметке 11 600 руб. / кв. м / год.
Ставка аренды, руб. / кв. м / год, класс А, 2017—2026П, Московский регион
По итогам первых девяти месяцев 2025 г. диапазон запрашиваемых ставок аренды сузился, что является следствием стабилизации складского рынка после ажиотажного спроса прошлого года. По запрашиваемым ставкам аренды 11 000 — 13 000 руб. / кв. м / год маркетируется 33% предложений, что на 7 п. п. выше показателя в первом квартале 2025 г. В то же время по итогам третьего квартала 2025 г. доля предложений по ставкам ниже 11 000 руб. / кв. м / год выросла на 19 п. п. по сравнению с первого квартала текущего года и составила 33%.
Распределение запрашиваемых ставок аренды, класс А, руб. / кв. м / год, I кв. и III кв. 2025 г.
В связи с незначительным снижением уровня вакансии в 2026 г. мы ожидаем, что ставка аренды в годовом выражении будет расти в пределах инфляции до 12 000 руб. / кв. м / год.
*Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих сухих объектах класса А без операционных расходов, коммунальных платежей, НДС и без учета объектов городской логистики.
**Площадь мультитемпературной вакансии составляет 78 тыс. кв. м.
