Наблюдается высокая строительная активность по всей России. Существующие ТЦ функционируют стабильно. Реструктуризация продолжается.
- В Q1-Q3 2015 г. в регионах России было открыто 20 новых качественных торговых центров с общей GLA в 443,7 кв. м, в Москве — 5 ТЦ с GLA в 306 тыс. кв. м.
- Средняя площадь новых региональных торговых центров уменьшилась более, чем на 30%.
- Основные индикаторы для существующих ТЦ в течение Q3 2015 г. оставались стабильными.
- Колебания валютного курса и неопределенность дальнейших позиций рубля вынуждают более тщательно прорабатывать условия договоров аренды. В Q3 2015 г. многие ритейлеры начали снова анонсировать планы развития.
За последний квартал 2015 г. российский рынок торговой недвижимости продемонстрировал высокую активность, за этот период в эксплуатацию было введено 12 региональных торговых объектов, из них 2 — в Московской области. Всего за 3 квартала 2015 г., в регионах вышло 20 проектов с суммарной торговой площадью в 443,7 тыс. кв. м.
По количеству новых торговых комплексов рынок практически повторил прошлогодние показатели — за аналогичный период 2014 г. в эксплуатацию был введен 21 качественный региональный проект с общей торговой площадью более 682 тыс. кв. м, а в 2013 — 18 (GLA более 527 тыс. кв. м). Примечательно, что сейчас в регионах открываются комплексы меньших размеров, чем ранее. В 2015 г. средняя площадь нового регионального торгового центра составила чуть более 22 тыс. кв. м, в то время как средняя площадь комплекса, вышедшего на рынок в предыдущем году, составляла почти 32,5 тыс. кв. м, то есть показатель уменьшился почти на 32%.
Традиционно Q4 2015 г. обещает большое количество новых проектов как в регионах, так и в Москве (см. Приложения 1 и 2), что подтверждает сохраняющуюся высокую строительную активность на рынке. По прогнозам аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», общая торговая площадь проектов, открытых по всей России за 2015 г., включая Москву и Московскую область, может составить 1 300 тыс. кв. м. Снижение по сравнению с показателями предыдущих годов с тем, что на фоне высокой девелоперской активности с точки зрения количества проектов сами объекты строятся в меньшем формате.
В Москве за 2015 г. открылось 5 новых ТЦ с суммарной GLA в 306 тыс. кв. м. При этом общий объем новых торговых помещений в текущем году практически достиг показателя в рекордном 2014 г. (309,3 тыс. кв. м) и существенно опередил докризисный уровень в 2010-2013 гг. В Q3 2015 г. на рынок Москвы новые проекты не выводились, заявленные на этот период открытия перенеслись на конец 2015 −2016 г. В Q4 2015 г. планируется выход на рынок двух торговых центров компании «Ташир» — Avenue South West (GLA 40 тыс. кв. м) и торговой галереи ТЦ РИО на Киевском шоссе (GLA 45 тыс. кв. м), где в сентябре открылся якорный гипермаркет «Лента». Ожидается также открытие ТЦ «Калита» с GLA в 22 тыс. кв. м. Новые проекты открываются в удалении от центра Москвы, в том числе, до конца года ожидается открытие крупнейшего в Московской области торгового центра «Зеленопарк» (GLA 110 тыс. кв. м).
Заполняемость большинства новых торговых центров как в Москве, так и в России в целом — низкая, и при открытии составляет в среднем около 30%. Торговые центры, открывшиеся в конце 2014-начале 2015 г., постепенно реализуют площади, наблюдается позитивная динамика заполняемости.
С начала 2015 г. активность российских покупателей уменьшилась — посещаемость торговых центров снизилась в среднем на 10%*. По наблюдениям аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», уровень заполняемости действующих торговых центров в течение 2015 г. относительно стабилен: в лучших действующих торговых центрах Москвы с устоявшейся зоной охвата** средний уровень свободных площадей за квартал вырос незначительно — с 2,17% до 2,35 %, а в среднем по Москве*** уровень вакантности составляет 9,3% (+1,3 п.п. в Q3).
Ставки аренды за третий квартал, как и в течение всего текущего года, были относительно стабильными в торговых центра, открытых до середины 2014 г. Арендаторы в новых комплексах предпочитают совершать платежи в виде процента от товарооборота, а скидки арендаторам, полученные ими в конце 2014 г., в основном продлеваются до конца текущего года.
«В Q3 2015 г. — впервые за последние 4 квартала — ритейлеры снова начали анонсировать свои планы по развитию, — отмечает Лада Белайчук, старший директор и заместитель руководителя отдела исследований ООО „Кушман энд Вэйкфилд“. — Они продолжают оптимизацию своих сетей, закрывая неэффективные магазины и используя новые открывающиеся возможности». На рынок выводятся флагманские магазины популярных брендов (Befree в Санкт-Петербурге, Deri & Mod в ТЦ «Афимолл», Forever 21 в ТЦ «Метрополис», United Color of Benetton в Ярославле), продолжается экспансия в новые региональные города. Среди новых ритейлеров — в основном новые форматы существующих брендов (Лента в формате супермаркета, Смартори — клубный проект Глобус Гурмэ). Также развиваются новые бренды по франчайзинговой схеме (дискаунтеры Euroshop, детские товары Rookie и др.).
«Относительная стабильность работы торговых центров, которую мы наблюдаем, обеспечивается постоянными усилиями как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей, которым приходится находить компромиссы. Пока экономическая ситуация не дает оснований для позитивной динамики и роста рынка», — комментирует Лада Белайчук.
* По Москве – данные мониторинга ООО «Кушман энд Вэйкфилд», по России – оценка ООО «Кушман энд Вэйкфилд»
** данные мониторинга ООО «Кушман энд Вэйкфилд» по выборке репрезентативных торговых центров
*** данные мониторинга ООО «Кушман энд Вэйкфилд» по торговым центрам с GLA 35 000 + кв. м
