Объем спроса на офисную недвижимость в Москве за 11 месяцев 2022 года на 18% отстает от значения аналогичного периода 2021 года, следует из отчета, который подготовили аналитики Commonwealth Partnership (CMWP).
При этом, стоит отметить, что динамика показателя гораздо лучше, чем ожидали аналитики ранее в текущем году. Так, объем спроса, зафиксированный в классических офисах по итогам первых 11 месяцев, превысил прогнозное значение от апреля 2022 года на 50% (прогноз от апреля 2022 г. — 1 млн кв. м, объем сделок за период январь-ноябрь 2022 г. — 1,5 млн кв. м).
В условиях неопределенности многих интересует природа спроса и его структура, поэтому аналитики CMWP проанализировали показатель в нескольких разрезах.
Наибольший объем сделок зафиксирован в Савеловской метрокоммуне, на втором месте Выставочная, на третьем — Павелецкая. Причина лидерства Савеловской метрокоммуны — большие объемы продаж в башнях Stone Towers. Для сравнения, в прошлом году данная территория занимала 6-е место по объему спроса, а тройку лидеров представляли метрокоммуны Выставочная, Динамо и улица 1905 года.
Субагломерации
Аналитики CMWP рассмотрели более крупные зоны — субагломерации — интересные с точки зрения мониторинга трансформации интересов арендаторов. Анализ показал, что интерес к территории внутри Садового Кольца практически не изменился, а вот доля сделок, заключенных между Садовым Кольцом и ТТК снизилась на 7 п.п. по сравнению с результатом 2021 года.
Вероятнее всего, это связано с тем, что ликвидное предложение — качественные блоки с отделкой с выгодными коммерческими условиями, расположенные в данном районе, в большинстве своем были вымыты с рынка. Важно уточнить, что сделки «в бетоне» в настоящее время единичны, и арендаторов интересует аренда помещений с отделкой, а лучше и с мебелью. Также в условиях обострившихся экономических и геополитических рисков компании заинтересованы в аренде экономически эффективных опций, а они, в большинстве своем, расположены за пределами ТТК.
Классы
Объем сделок с офисами класса А снизился на 22% по сравнение с аналогичным периодом прошлого года, в классе В также наблюдается снижение, но менее значительное — 16%. В 2022 году ключевым драйвером переезда является желание оптимизировать затраты, и с рынка выбираются наиболее экономически выгодные предложения.
Потребители
Наиболее активными игроками рынка в этом году были нефтегазовые компании и IT-структуры. Мы также видим активность со стороны государственных структур и компаний с государственным участием. Однако, так как расчеты преимущественно основаны на сделках, заключенных с участием консультантов, а подобные государственные компании чаще всего арендуют/приобретают площади без посредников, отраженная на графике доля может быть ниже фактической.
На фоне снижения общего объема спроса, единичные крупные сделки — свыше 10 000 квадратных метров, оказывают заметное влияние на структуру наиболее активных потребителей. Так, аренда институтом Синергия 10 398 кв. м в БЦ РТС Нагатинский вывела индустрию «Образование» в топ-10.
