Итоги 1 кв. 2023. Прогнозы - складская недвижимость

Отчет «Складская недвижимость РФ: итоги 1 квартала 2023 года и прогноз» (апрель 2023 года) показывает, как рынок прошел через турбулентный 2022‑й и с какими трендами вошел в новый год. На фоне пересмотра макроэкономического прогноза ЦБ и сохраняющейся неопределенности в экономике авторы фиксируют: активность на складском рынке по‑прежнему высока, а ожидания по ключевым показателям стали заметно более позитивными.

В начале отчета приведен обновленный макроэкономический контекст: февральский базовый сценарий Банка России по инфляции, ключевой ставке, ВВП и расходам домохозяйств, а также сравнение с более ранним прогнозом, в котором рассматривались сценарии «ускоренной адаптации» и «глобального кризиса. На этом фоне авторы поясняют, что означает скорректированная в лучшую сторону траектория ВВП и сохранение целевого диапазона инфляции для бизнеса и, в частности, для складского сегмента.

Основной блок посвящен итогам 1 квартала 2023 года на рынке складской недвижимости: анализируются ключевые показатели Московского региона (сток, новое строительство, вакансия, средневзвешенные ставки аренды, объем спроса) и дается краткий обзор региональных рынков России. Описывается, как повели себя ставки аренды в начале года, насколько активным было новое строительство и чем объясняется структура спроса, в том числе за счет крупных сделок формата built‑to‑suit.

Отдельная часть посвящена прогнозам по Московскому региону на 2023–2024 годы в базовом сценарии: как будет меняться общий объем предложения, ввод новых площадей, сумма купленных и арендованных складов, доля свободных площадей и уровень арендных ставок. В заключении приведена карта складских поясов Московской агломерации с пояснением логики зонирования по удаленности от города и транспортным коридорам.

Что внутри

Макроэкономический фон: краткое изложение февральского базового прогноза ЦБ по инфляции, ключевой ставке, ВВП и расходам на конечное потребление домохозяйств до 2025 года, с сопоставлением с более ранним сценарием ноября 2022 года; акцент на том, что ожидания по ВВП были пересмотрены в положительную сторону, а целевой уровень инфляции сохраняется вблизи заданного диапазона.
Что это значит для бизнеса: словесное объяснение последствий 2022 года (сжатие импорта, рекордные экспортные доходы, сглаживание провала в экономике) и особенностей 2023 года (ограничение нефтегазовых доходов, поиск ресурсов для бюджета, запрос государства на поддержку со стороны бизнеса); различия в перспективах крупных инвесторов и малого/среднего бизнеса.
Итоги 1 квартала в Московском регионе: обобщенная картина по суммарному объему складских площадей классов А и В, новому строительству, уровню вакантных площадей и средневзвешенным арендным ставкам; комментарии о том, что активность на рынке сохраняется, ставки аренды продолжают расти, а свободных площадей по‑прежнему немного (без точных значений в этом описании).
Строительная активность: анализ динамики нового строительства в 1 квартале 2023 года с сопоставлением с аналогичным периодом 2022 года; пояснение, почему рост ввода в начале года связан не столько с новым трендом, сколько с низкой базой прошлого года и особенностями распределения сроков ввода по кварталам.
Структура спроса и крупные сделки: разбор объема спроса по итогам первых месяцев года, влияние единичных крупных сделок формата built‑to‑suit (включая упоминание крупного проекта для OZON) на статистику и вывод о том, почему состояние рынка корректнее оценивать в годовой динамике, а не по отдельным кварталам.
Региональные рынки РФ: обзор общего предложения складских помещений классов А и В в регионах, распределения стока по крупным городам и диапазона арендных ставок, а также общий комментарий о дефиците качественного предложения в ряде регионов; акцент на росте доли сделок «под заказчика» вне Московского региона и влиянии развития транспортно‑логистической инфраструктуры на региональную экономику и рынок складов.
Ценообразование в регионах: качественное описание факторов, определяющих ставку аренды — размер и качество объекта, удаленность от областного центра, ограниченность предложения в наиболее востребованных локациях; иллюстрация того, почему ставка в разных городах и даже в пределах одного региона может заметно различаться.
Прогноз для Московского региона (базовый сценарий): словесное изложение ожидаемой динамики общего предложения, объема нового строительства, суммарной площади купленных и арендованных объектов, доли свободных площадей и средневзвешенной ставки аренды класса А на горизонте 2023–2024 годов; подчеркивается, что после шока 2022 года прогноз был пересмотрен в сторону улучшения.
Структура нового строительства: анализ доли спекулятивных проектов и объектов «под заказчика» в 2022 году и прогноз на 2023‑й; объяснение, почему после периода доминирования built‑to‑suit (особенно в 2022 году) ожидания по новому строительству скорректированы, а основную долю ввода в ближайшие годы будут составлять спекулятивные объекты.
Динамика вакансии: ожидания по сохранению уровня свободных площадей в 2023 году с возможным краткосрочным ростом из‑за выхода на рынок новых спекулятивных объектов и последующим постепенным сжатием вакансии на фоне роста спроса; указание на крайне ограниченное предложение крупных блоков в текущей структуре свободных площадей.
Динамика ставок аренды: словесный разбор причин роста арендных ставок в начале 2023 года — сочетание низкой вакансии и ввода новых объектов, включая проекты городской логистики; прогноз сохранения положительной динамики по ставкам как по итогам года, так и в среднесрочной перспективе.
Карта складских поясов Московской агломерации: описание методики зонирования территории по удаленности от Москвы и ключевым кольцевым дорогам (0–4 пояса) и характеристика каждого пояса: — городская территория в зоне метро; — высокоурбанизированные зоны за границей агломерации для быстрой экспресс‑доставки; — переходный пояс до ЦКАД и А‑107 для «последней мили» и межтерминальных перевозок; — зона влияния ЦКАД и А‑107 для крупных распределительных центров; — территория за ЦКАД до зоны доступности за А‑108.
Контакты и команда: информация об авторах отчета и контактные данные департамента исследований и аналитики для тех, кому нужны дополнительные пояснения или индивидуальные расчеты по рынку.

В регионах России особенно остро ощущается нехватка качественных складских объектов, что стимулирует рост доли сделок формата «под заказчика» вне столичного региона.
По итогам 1 квартала 2023 года на складском рынке Московского региона сохраняется высокая активность: ставки аренды растут, новый ввод заметен, а уровень вакансии остается низким.
В базовом сценарии активность по заключению сделок в 2023 году ожидается на уровне 2022‑го, а начиная с 2024 года — с тенденцией к постепенному росту.
Доля свободных площадей в ближайшие годы, по оценке авторов, будет либо оставаться стабильной, либо постепенно сокращаться, несмотря на выход на рынок значительного объема спекулятивного строительства.
Обновленный базовый прогноз Банка России по состоянию на февраль 2023 года подразумевает более мягкую траекторию ВВП по сравнению с оценками конца 2022 года, при этом целевой диапазон инфляции сохраняется.

Практическая ценность

Для девелоперов и собственников складской недвижимости: понимание, как меняется баланс между спекулятивным строительством и проектами «под заказчика», какие уровни вакансии и активности сделок ожидаются на горизонте двух лет и какие пояса Московской агломерации сохраняют наибольший потенциал для запуска новых проектов.
Для арендаторов и логистических операторов: ориентиры по текущему состоянию рынка (дефицит больших блоков, рост ставок, региональный дефицит качественного стока) и по тому, как в ближайшие годы будут меняться условия входа в новые объекты в Московском регионе и крупных городах России.
Для инвесторов: целостная картина по динамике ключевых показателей складского сегмента — от ввода и спроса до ставок и вакансии — с учетом обновленного макросценария ЦБ; база для оценки доходности и рисков вложений в склады как в Москве, так и в регионах.
Для аналитиков и консультантов: структурированный набор макро- и рыночных предпосылок, квартальных индикаторов и среднесрочных прогнозов, который можно использовать как основу для построения собственных моделей спроса, сценариев развития и рекомендаций клиентам.
Для банков и финансовых институтов: понимание устойчивости складского сегмента в условиях ограничений на импорт и экспорт, изменения бюджетной политики и общей трансформации экономики; ориентиры по рискам недозагрузки объектов и перспектива арендного потока в базовом сценарии.

Чтобы увидеть детальные графики по вводу, спросу, ставкам и вакансии, региональные карты, количественные прогнозы и полную методику зонирования складских поясов, скачайте полный отчет «Складская недвижимость РФ: итоги 1 квартала 2023 года и прогноз».