Складская недвижимость. Май 2022

Отчет «Складская недвижимость. Прогнозы: 31 мая 2022» — это ранний сценарный прогноз по одному из ключевых сегментов коммерческой недвижимости в момент, когда российская экономика только входит в фазу структурной перестройки. В центре внимания — как сочетание высокой инфляции, сжатия импорта и «ухода» западных компаний меняет баланс сил между арендаторами и собственниками складов в Московском регионе.

В первой части отчета разбираются макроэкономические предпосылки прогноза. На основе майских сценариев Минэкономразвития и Банка России авторы показывают, почему в 2023 году не стоит ждать начала восстановления и почему прогнозирование после 2024 года становится крайне неопределенным. Описывается, как структурная перестройка экономики приводит к снижению роли потребительского сектора и усилению государственного участия, и что это означает для рынка недвижимости.

Отдельно анализируется влияние инфляции и сжатия импорта на стоимость строительства и эксплуатацию складских объектов. Объясняется, почему в условиях высокой инфляции, роста накладных расходов на импорт и ориентации производителей на маржинальность, а не на экспансию, цены на недвижимость в реальном выражении будут вести себя иначе, чем общий уровень цен в экономике. Показано, как это закладывается в финансовые модели и стратегии девелоперов.

Ключевая часть отчета посвящена складскому рынку Московского региона. На основе данных за 2021 год и начала 2022‑го дается качественный прогноз по объему нового строительства, сумме купленных и арендованных площадей, уровню вакансии и динамике арендных ставок (конкретные значения приведены только в полном документе). Авторы пересматривают мартовский прогноз в сторону ослабления всех индикаторов и объясняют, почему пик кризиса придется на начало 2023 года, а быстрое восстановление маловероятно.

Отдельные разделы посвящены проблемам, с которыми сталкиваются арендаторы и собственники складских площадей. Рассматриваются стратегии ритейлеров и логистических операторов по оптимизации избыточных площадей, юридические и переговорные аспекты «мягкого выхода» из договоров аренды, а также риски субаренды и скрытой вакансии для владельцев логистических парков. В завершении приводятся контакты ключевых экспертов CMWP, готовых к индивидуальным консультациям.

Что внутри

Макроэкономические предпосылки: словесный разбор майских прогнозов ЦБ и Минэкономразвития по инфляции, ключевой ставке, ВВП, импорту, розничному товарообороту, доходам населения и безработице; акцент на том, что ни один из официальных прогнозов не предполагает начала восстановления экономики уже в 2023 году, а структурная трансформация делает горизонт после 2024 года крайне туманным.
Инфляция и недвижимость: объяснение, почему ожидаемый скачок цен в экономике на горизонте трех лет не означает такого же роста стоимости недвижимости; вывод о том, что в реальном выражении стоимость объектов, скорее всего, будет снижаться, и это нужно прямо учитывать в финансовых моделях и стратегиях инвестирования (без раскрытия конкретных процентов в этом описании).
Импорт, производство и драйверы инфляции: как дорожающий импорт (предоплата, высокие кредитные ставки, рост логистических затрат) и сокращение поставок средств производства создают «инфляцию через дефицит»; почему производители в условиях неопределенности фокусируются на марже, а не на расширении предложения, и как это сказывается на потребительском рынке и спросе на склады.
Сжатие импорта как риск для складского сегмента: анализ прогнозируемого сокращения импорта и его последствий для складского рынка — от быстрого эффекта в товарах народного потребления до более отложенного влияния через снижение производства в 2023–2024 годах; вывод о трансформации спроса, где на первый план выходят стоимость владения и готовность объекта к въезду с минимальными CAPEX.
«Заморозка» и ее окончание: описание периода выжидания на рынке весной 2022 года и ожиданий, что во второй половине года начнется активная фаза принятия решений; как первые крупные иностранные операторы запускают процесс продажи бизнеса в России, а отечественные участники ищут новый баланс и пересматривают стратегии.
Рынок в цифрах (без раскрытия конкретных значений): качественный обзор показателей по Московскому региону — объем нового строительства, сумма купленных и арендованных площадей, доля свободных площадей класса A и динамика арендных ставок за 2021 год, май 2022‑го и прогноз на конец года и 2023‑й; фиксация того, что прогноз по вводу и спросу был снижен, а прогноз по вакансии — повышен по сравнению с мартом.
Сдвиг фокуса спроса: объяснение, почему в условиях высокой инфляции, удорожания строительства и снижения спроса происходит смещение интереса к готовым объектам с «гибкой экономикой»; почему именно собственники парков без строящихся корпусов могут предложить наиболее конкурентные условия по ставкам за счет отсутствия дополнительных финансовых обременений.
Пик кризиса и траектория восстановления: обоснование ожиданий, что складской сегмент в полной мере ощутит влияние кризиса к концу осени 2022 года, пик придется на начало 2023‑го, а быстрое восстановление в ближайшие два года выглядит маловероятным с учетом общего макросценария двухлетней рецессии.
Переоценка «площадей на перспективу»: анализ стратегии последних лет, когда ритейлеры, онлайн‑операторы и логистические компании активно наращивали логистическую инфраструктуру, создавая задел под рост онлайн‑продаж, увеличение числа заказов и возвратов; как кризис 2022 года заставил многих из них взять паузу и пересмотреть, какие площади действительно нужны, а какие становятся избыточными.
Проблемы арендаторов: блок, подготовленный практиком по работе с корпоративными клиентами, о том, как компании ищут способы оптимизировать затраты на складские площади, какие юридические и переговорные инструменты используются для «безболезненного» выхода или пересмотра условий аренды, и как изменяются приоритеты при выборе локации и формата складов.
Проблемы собственников: взгляд со стороны владельцев складских объектов на ситуацию, когда «рынок собственника» постепенно превращается в «рынок арендатора»; оценка рисков, связанных с иностранными компаниями, объявившими о приостановке деятельности, ростом скрытой вакансии и вопросом допустимости субаренды внутри парков как источника конкуренции с прямой арендой.
Скрытая и потенциальная вакансия: оценка масштабов площадей, занятых компаниями, приостановившими деятельность, и рисков, что значительная часть этих метров может выйти на рынок к осени; обсуждение того, как собственники уже сейчас неформально тестируют спрос на замену «уязвимых» арендаторов, не выводя объекты в открытый маркетинг.
Команда и контакты: представление ключевых экспертов — руководителя департамента исследований и аналитики, заместителя руководителя и аналитика по складской и торговой недвижимости, с указанием их ролей и сферы компетенций (контактные данные — в полном отчете).

Высокая инфляция ближайших лет практически не оставляет шансов недвижимости расти в цене теми же темпами, что и потребительские цены, что ведет к снижению стоимости активов в реальном выражении.
Сжатие импорта и удорожание внешнеторговых операций становятся одним из ключевых факторов давления на складской сегмент, особенно в части объектов, ориентированных на международные цепочки поставок.
Период «заморозки» рынка весной 2022 года подходит к концу: во второй половине года ожидается активизация решений по продаже бизнеса, пересмотру аренды и оптимизации складского портфеля как со стороны иностранных, так и российских компаний.
Рынок постепенно смещается от «рынка собственника» к «рынку арендатора»: растет скрытая вакансия, обсуждается допуск субаренды, а гибкость условий и готовность объекта к въезду с минимальными вложениями становятся ключевыми конкурентными преимуществами.

Практическая ценность

Для девелоперов и собственников складской недвижимости: понимание, какие макроэкономические параметры закладывать в модели (инфляция, сжатие импорта, изменения в структуре ВВП), какова ожидаемая динамика ввода, спроса, вакансии и ставок в ближайшие годы и почему готовые парки без новых стройплощадок получают относительное преимущество в условиях кризиса.
Для арендаторов и логистических операторов: контекст по трансформации рынка, позволяющий выстраивать стратегию оптимизации складского портфеля — от сценариев выхода из договоров и пересмотра ставок до переезда в более эффективные по структуре затрат объекты.
Для инвесторов: сценарный взгляд на складской сегмент как на относительно устойчивый, но подверженный устойчивому давлению со стороны макроэкономики и сжатия внешней торговли; понимание, как возможное снижение реальной стоимости активов и рост вакансии могут повлиять на долгосрочную доходность.
Для банков и финансовых институтов: связка между официальными макропрогнозами и устойчивостью арендных потоков по складам в Московском регионе; ориентиры по тому, какие риски несут проекты с высокой долей импортозависимых арендаторов и какие объекты более защищены от волатильности спроса.
Для консультантов и аналитиков: компактный набор исходных допущений и рыночных ориентиров конца мая 2022 года, который можно использовать для построения собственных моделей, стресс‑сценариев и рекомендаций клиентам по стратегии поведения на рынке складской недвижимости.

Чтобы увидеть детальные расчеты по макросценариям, таблицу «Рынок в цифрах», графики по вводу, спросу, ставкам и вакансии, а также практические комментарии по работе с договорами аренды и управлению скрытой вакансией, скачайте полный отчет «Складская недвижимость. Прогнозы: 31 мая 2022».