Торговые центры Москвы: вакансия и структура арендаторов

Отчет «Торговые центры Москвы. Вакансия и структура арендаторов» (август 2024 года) — это актуальный срез столичного рынка ТЦ после нескольких лет турбулентности, ухода части международных брендов и активного роста локальных операторов. В фокусе — сколько свободных площадей реально осталось, как именно меняется пул арендаторов и чем сегодня различаются прайм‑объекты в центре, крупные «ключевые» ТЦ и районные центры новых форматов.

Отчет объединяет макроэкономический и потребительский контекст, обзор новых брендов, анализ структуры предложения по форматам и категориям ТЦ, подробный мониторинг вакансии по Москве, а также углубленное исследование структуры арендаторов на типовых этажах торговых центров разных типов.

На основе полевого мониторинга и статистики рассмотрено, как отечественный рынок торговли проходит этап окончательного замещения ушедших иностранных операторов, какие категории ритейлеров занимают освободившиеся площади, как изменился фокус девелоперов (от крупных региональных проектов к районным ТЦ) и какая динамика по свободным площадям складывается в прайм‑, ключевых, новых и стабилизированных торговых центрах столицы.

Что внутри

Контекст и потребительский рынок: краткий обзор экономической ситуации в России, динамики оборота розничной торговли и потребительских расходов по категориям; как рост трат на общественное питание и непродовольственные товары меняет формат шопинга и делает ТЦ не столько местом покупки, сколько пространством для досуга и социальных активностей.
Новые бренды: сколько новых брендов вышло на российский рынок в 2024 году и сколько еще анонсировали свои планы; соотношение локальных и международных игроков; из каких стран приходят иностранные ритейлеры; какие профили преобладают (одежда, обувь, F&B, товары для дома, детские товары, косметика и др.) и как это влияет на структуру предложений в ТЦ.
Торговый сегмент в экономике: краткая ретроспектива 2022–2023 годов — шок после февральских событий, уход крупных международных операторов, скачок инфляции и ключевой ставки, затем восстановление потребления непродовольственных товаров и активное замещение освободившихся площадей локальными и «новыми» международными брендами; базовый прогноз на 2024–2025 годы по рознице и торговым площадям.
Новое строительство и прогноз: динамика ввода форматных торговых объектов по России и в Москве за последние годы, антирекорд 2023 года и ожидаемое умеренное восстановление объемов в 2024–2025 гг.; почему высокий объем площадей «на стадии строительства» не конвертируется в резкий рост ввода из‑за переносов сроков; в каких форматах и городах девелоперская активность будет сосредоточена.
Структура предложения в Москве: общий объем торговых площадей в форматных объектах, распределение по типам ТЦ (районные, окружные, региональные, суперрегиональные) и по категориям (прайм, ключевые, новые, стабилизированные); объяснение логики выделения каждой категории и их роли в городской торговой инфраструктуре.
Мониторинг вакансии (все типы ТЦ): текущая доля свободных площадей в московских ТЦ, динамика показателя с 2019 года и прогноз на конец 2024 года; разница в уровне вакансии между разными форматами и категориями объектов; как быстро поглощаются площади, освободившиеся после ухода международных арендаторов.
Ключевые ТЦ: отдельный блок по крупным торговым центрам (GLA > 100 тыс. кв. м) с децентрализованным расположением и расширенной зоной охвата; как уход крупных международных операторов ударил по вакансии в этих объектах и каков прогресс по повторному заполнению площадей; текущий уровень свободных площадей и логика ожиданий по его дальнейшему снижению.
Новые ТЦ: анализ вакансии в торговых центрах, введенных за последние два года; почему именно здесь исторически самый высокий уровень свободных площадей; как пандемия, осторожность ритейлеров и уход международных брендов сформировали пик вакансии в 2022 году; какие форматы и якоря помогают новым объектам ускорять заполняемость, несмотря на изначальные риски.
Прайм‑ТЦ: характеристика знаковых торговых центров внутри и рядом с Садовым кольцом, традиционно отличавшихся минимальной вакансией; как даже эти объекты ощутили эффект ухода международных брендов и почему освободившиеся площади были сравнительно быстро переосвоены; текущая доля свободных площадей, близкая к «докризисным» значениям.
Стабилизированные ТЦ: портрет наиболее устойчивой части рынка — объектов, сочетающих пул локальных и некрупных международных операторов; особенности их вакансионного профиля (минимальные колебания показателя за последние годы) и причины органического снижения свободных площадей; почему именно эта категория задает «базовый уровень» для Москвы.
Методология мониторинга: определения «вакансии» и «потенциальной вакансии», различие между ними; отличие основного мониторинга (подсчет свободных площадей) от углубленного (дополнительно анализ структуры арендаторов); критерии включения торговых центров в выборку и география обследованных объектов.
Углубленный мониторинг: структура арендаторов в ТЦ Москвы: детальный анализ распределения площадей по категориям арендаторов (fashion, продукты, сервис, общепит, бытовая техника, товары для дома, детские товары, парфюмерия и косметика, ювелирные изделия, здоровье, спорт, развлечения и др.) для разных типов ТЦ; сравнительная диаграмма, показывающая, какие категории стабильно занимают примерно одинаковую долю, а какие формируют уникальность каждого формата.
Этажное зонирование и типовые профили: разбор структуры арендаторов по типовым этажам (цоколь, уровень «вход с земли», прочие этажи, верхний этаж) в прайм‑, ключевых, новых и стабилизированных ТЦ; как распределены продуктовые гипермаркеты, fashion‑ритейл, фудкорты, детские товары, бытовая техника и сервисы по вертикали; зачем выделены четыре условных типа этажей и какие объекты исключены из анализа.
Профиль ключевых ТЦ: какие категории формируют ядро (крупные продуктовые гипермаркеты, бытовая техника, fashion, общепит); как устроено наполнение первых и верхних этажей; почему именно здесь чаще совершают «крупные покупки» и какие форматы якорей заменяют ушедших международных операторов.
Профиль новых ТЦ: чем районные и небольшие новые объекты отличаются от других категорий — ориентация на повседневные покупки жителей района, обязательное присутствие продуктового магазина на входном уровне, доминирование товаров повседневного спроса и утилитарных функций; почему в верхних этажах чаще сосредоточены фитнес, детские товары и доминируют функции «жизни рядом с домом».
Профиль прайм‑ТЦ: как выглядит структура арендаторов в прайм‑объектах центра города — доминирование fashion, значительные зоны общепита и косметики/парфюмерии; что отличает эти объекты с точки зрения расположения, брендов и уровня вакансии; почему именно они первыми возвращаются к устойчивой структуре после шоков.
Профиль стабилизированных ТЦ: «эталонная» структура арендаторов и классическое распределение функций по этажам; как формируется баланс между fashion, продуктами, общепитом и детскими товарами; чем такие объекты привлекательны для ритейлеров и покупателей с точки зрения предсказуемости и удобства.

С 2022 года российский потребительский рынок прошел путь от шока и минимального индекса уверенности к фазе адаптации и рекордно высокому уровню уверенности по сравнению с предыдущими годами.
После резкого всплеска вакансии в отдельных категориях ТЦ в 2022—начале 2023 годов показатель свободных площадей в Москве переходит к устойчивому снижению, но «нормальный» для части объектов уровень еще не достигнут.
Новые торговые центры, запущенные в последние два года, по‑прежнему демонстрируют более высокую вакансию, чем стабилизированные объекты, однако структура их арендаторов лучше отражает запросы повседневного потребления.
Fashion остается ключевой категорией арендаторов практически во всех типах ТЦ (кроме новых районных форматов), но растет удельный вес общепита, детских товаров и сервисных функций.

Практическая ценность

Для девелоперов и собственников ТЦ: объективная картина по вакансии в разных типах торговых центров Москвы и ее динамике за последние годы; понимание, какие форматы наиболее устойчивы, где еще сохраняется «зазор» до здорового уровня свободных площадей и какие категории арендаторов обеспечивают стабильность; ориентиры по структурированию пула арендаторов и планированию новых проектов.
Для ритейлеров и ресторанных операторов: карта возможностей по форматам и локациям — где выше вероятность найти качественные площади, какой набор категорий и «соседей» формируют тот или иной тип ТЦ; понимание, как меняется роль fashion, F&B, товаров для дома и детских концепций в разных форматах и на разных этажах.
Для инвесторов: структурированный обзор состояния торгового сегмента в московской экономике, динамики ввода новых площадей и вакансии; понимание, какие категории ТЦ демонстрируют наибольшую устойчивость, а где больше риск и потенциал для роста доходности; основа для оценки инвестиционных стратегий в сегменте торговых объектов Москвы.
Для управляющих компаний и консультантов: детальная аналитика по структуре арендаторов и этажному зонированию, которую можно использовать для оптимизации tenant-mix и разработки концепций редевелопмента; сопоставление своего объекта с «среднестатистическими» профилями разных типов ТЦ.
Для аналитиков и маркетологов: фактическая база по трансформации потребительского поведения, выходу новых брендов и изменению роли ТЦ как точек притяжения; понимание, как сдвиг в сторону общественного питания, услуг и опыта покупателя отражается в реальной структуре торговых центров.

Чтобы увидеть полную статистику по вакантности, графики динамики по годам, детальные схемы структуры арендаторов и этажного зонирования для разных типов торговых центров, скачайте полный отчет «Торговые центры Москвы. Вакансия и структура арендаторов».