Commonwealth Partnership (CMWP) и офисный девелопер STONE во втором совместном исследовании деловых кластеров Москвы оценили степень трансформации перспективных офисных локаций. Наибольшее соответствие характеристикам традиционного кластера показали «Савеловская» — 88% и «Кутузовский» — 85%. Эти территории лидируют по совокупности факторов, определяющих зрелость делового района, и привлекают основной спрос.
Исследование охватывает традиционные и перспективные кластеры, а также локации «новой волны». Для пяти перспективных кластеров CMWP рассчитала степень трансформации — показатель того, насколько характеристики территории соответствуют сложившемуся традиционному кластеру. Он учитывает индукцию спроса, транспортную инфраструктуру, средний возраст объектов, стадию развития территории, присутствие крупных девелоперов, ежегодный прирост офисного предложения и узнаваемость среди профессионалов рынка.
Один из факторов оценки — индукция спроса, то есть распространение деловой активности из сформированного кластера на соседние территории. Например, развитие «Белорусской» поддерживает спрос на офисы в районе «Савеловской», а ММЦД «Москва-Сити» — на «Кутузовской» и в локации «Силикатные — Магистральные».
Текущий уровень традиционности кластера «Савеловская» — 88%. Локация развивается как продолжение деловой зоны «Белорусской» и постепенно насыщается новыми бизнес-центрами. Трансформацию поддерживают улучшение транспортной доступности и редевелопмент бывших промышленных территорий Складочной улицы, включая «Станколит» и часовой завод «Слава». Существующее офисное предложение составляет 570,5 тыс. кв. м, включая ряд современных бизнес-центров, введенных в последние несколько лет. Объем ввода в локации до 2030 г. составляет еще 306 тыс. кв. м. Крупнейшим введенным в 2026 году зданием в кластере стал бизнес-центр класса А STONE Савеловская.
«Кутузовский» — 85%. Традиционно выступая деловой осью города, район сохраняет свою привлекательность: девелоперская активность здесь усилилась за последние годы, в том числе из-за критически низкой вакансии в ММДЦ «Москва-Сити». Расширение деловой активности ММДЦ «Москва-Сити» и Большого Сити сопровождается развитием транспортной инфраструктуры (МЦК, МЦД-2, метро и проспекта Багратиона) и преобразованием прилегающих промзон. При существующем предложении 602,4 тыс. кв. м доля свободных площадей составляет 1,5% — это минимум среди пяти перспективных кластеров. До 2030 г. заявлено 240,6 тыс. кв. м новых офисов. Близость к ММДЦ «Москва-Сити» обеспечивает повышенный потенциал роста цен и ставок в локации.
«Калужская»
«Ходынка» — 71%. Ключевыми факторами привлекательности территории стало ее нахождение у границы «Ленинградского коридора» и на пересечении с Большим Сити, а пик развития деловой составляющей пришел с вводом станции БКЛ «ЦСКА». Следующим этапом трансформации локации станет застройка бывших территорий заводов «МиГ» и «Ильюшина». При существующем предложении 222 тыс. кв. м заявленный ввод достигает 370,2 тыс. кв. м, превышая текущий объем в 1,7 раза.
«Силикатные — Магистральные» — 69%. Кластер развивается за счет индукции спроса из ММДЦ «Москва-Сити», улучшения транспортной доступности и жилого строительства в Большом Сити. Здесь запланировано максимальное новое офисное строительство в группе — 514 тыс. кв. м, что составляет 34% совокупного заявленного ввода пяти кластеров. При реализации проектов существующее предложение в 215 тыс. кв. м увеличится почти в 3,4 раза. Однако масштаб строительства сам по себе не означает высокой зрелости территории, по степени трансформации локация пока уступает остальным.
Деловые кластеры, перешагнувшие рубеж в 70% сформированности, готовы к окончательному становлению в ближайшие годы. При этом заходить в такие локации по-прежнему перспективно: потенциал роста цен и ставок сохраняется. Арендные платежи в таких локациях могут отличаться от ставок в традиционном районе до двух раз, что подтверждают фактические сделки кластера Савеловский по сравнению с Белорусским районом.
-
Марина Грицкова
STONE
руководитель аналитического центра
Перспективные кластеры
Переход от перспективного к традиционному кластеру происходит постепенно и занимает около 25 лет. Наиболее близки к этому статусу «Савеловская» и «Кутузовский». Для остальных локаций дальнейшая трансформация будет зависеть от сочетания устойчивого спроса, инфраструктурного развития, реализации девелоперских проектов и закрепления их делового образа.
