Эволюция форматов. Районные торговые центры

Отчет «Торговые центры: эволюция форматов. Районные ТЦ» (декабрь 2022 года) показывает, как меняется рынок торговой недвижимости России под влиянием нового потребительского поведения. На смену крупным объектам «шопинга как досуга» приходят компактные районные центры в шаговой доступности, сфокусированные на повседневных потребностях, сервисе и досуге рядом с домом.

В отчете наглядно показано, как за последние годы изменилась структура нового строительства торговых объектов по России и в Москве: средний размер вводимых ТЦ сокращается, а доля малых объектов до 20 тыс. кв. м достигает рекордных значений. На этом фоне авторы разбирают, почему формат районных торговых центров постепенно становится ключевым драйвером рынка — сначала в столице, а затем и в регионах.

Материал сочетает количественный анализ (динамика ввода, изменение средней площади объектов, структура анонсированных проектов) и поведенческий срез: как трансформация потребления — от «поездки за шопингом» к «быстрому и удобному решению базовых задач» — меняет концепции ТЦ и структуру арендаторов. Отдельный акцент сделан на устойчивости районных ТЦ к кризису и изменению трафика по форматам в 2022 году.

Завершающая часть отчета посвящена практическим кейсам: редевелопменту советских кинотеатров в районные центры под брендом «Место встречи» и примерy нового ТЦ в Новой Москве. Подробно разбираются планировочные решения, распределение площадей между категориями арендаторов и роль таких объектов как точек притяжения для районного сообщества.

Что внутри

Структура нового строительства 2013–2022 гг.: как менялось соотношение малых, средних, крупных и очень крупных торговых объектов в России; почему с 2017 года строительная активность в крупных форматах снижается, а доля малых ТЦ заметно растет.
Средний размер торговых объектов: динамика средней площади существующих и строящихся ТЦ в Москве и регионах; различия между столицей и остальными городами; почему тренд на уменьшение формата в Москве уже очевиден, а в регионах только набирает силу.
Малые объекты в Москве: как с 2018 года растет количество новых проектов до 20 тыс. кв. м; какие форматы включены в эту категорию — районные ТЦ, торговые центры при ТПУ, сервисный ритейл в составе развлекательных комплексов; роль редевелопмента бывших кинотеатров в росте доли таких объектов.
Изменение потребительского поведения: переход от модели, когда люди были готовы тратить время на поездку в крупный ТЦ ради шопинга и развлечений, к модели приоритета удобства и шаговой доступности; как это смещает спрос в пользу районных центров и усиливает запрос на «магазины и сервисы рядом с домом».
Трансформация структуры арендаторов: смещение акцента с классического шопинга на сервис, спорт и развлечения; рост доли площадей под фитнес, детские и образовательные форматы; появление пунктов выдачи заказов маркетплейсов как новых «магнитов» для трафика в районных ТЦ.
Москва и регионы: почему тренды, уже реализовавшиеся в столице, с лагом в несколько лет приходят в региональные города; текущая доля районных ТЦ в пуле анонсированных объектов по России и ожидания по их дальнейшему распространению.
Устойчивость форматов к кризису: анализ посещаемости ТЦ Москвы различных форматов в 2022 году (по данным Mall Index, Focus Technologies); как падение трафика крупных и очень крупных ТЦ контрастирует с ростом посещаемости районных центров; какие особенности концепции делают районные ТЦ менее чувствительными к снижению покупательной способности и уходу международных брендов.
Кейс ТЦ «Ангара»: путь от советского кинотеатра до современного многофункционального районного центра; концепция наполнения — обязательный супермаркет в роли якоря, кафе и рестораны, кинотеатр, фитнес, детские и образовательные форматы, общественные пространства и мероприятия для районного комьюнити; иллюстрация планировочных решений и распределения функций по этажам.
Типовая структура арендаторов (проекты ADG): обобщенное распределение арендуемой площади по типам операторов (супермаркет, товары первой необходимости, красота и здоровье, fashion, детские зоны, хобби и спорт, кафе и рестораны, товары для дома, кинотеатр, общественные пространства); как такой mix отвечает на ежедневные потребности жителей.
Кейс ТЦ «Лайнер» в Новой Москве: новый районный торговый центр в развивающемся районе Новые Ватутинки; подход к интеграции объекта в сформированную жилую застройку (выходы на зеленую аллею и основную транспортно‑пешеходную магистраль), расчет на зону охвата и дефицит современных форматов торговли; планировка этажей и три ключевых функциональных блока — базовые товары и сервисы, активное времяпрепровождение, развлекательная и развивающая компоненты.
Структура арендаторов ТЦ «Лайнер»: ориентировочное распределение площадей между продуктами, красотой и здоровьем, детскими товарами, спортом, товарами для дома, ресторанами и услугами; как этот набор формирует комплексную «точку притяжения» для жителей района.
Визуальные и аналитические материалы: графики динамики ввода по форматам, изменения средней площади объектов, диаграммы по структуре анонсированных проектов, кривые посещаемости по форматам ТЦ, схемы планировок и функционального зонирования кейсов.

За последние годы в России заметно сократилась доля нового строительства крупных торговых центров, при этом ввод малых объектов до 20 тыс. кв. м растет.
Средний размер вводимых торговых объектов постепенно снижается, особенно в Москве, тогда как в регионах этот тренд проявляется с временным лагом.
В 2022 году только формат районных ТЦ показал рост посещаемости относительно прошлого года, в то время как трафик средних, крупных и очень крупных ТЦ снизился.
Устойчивость районных торговых центров обеспечивается ориентацией на ежедневные потребности: продуктовые якоря, сервис, спорт, развлечения и пункты выдачи онлайн‑заказов.
В пуле анонсированных к строительству торговых объектов уже сейчас значительную часть составляют именно районные ТЦ, и эта доля имеет все шансы вырасти в ближайшие годы.

Практическая ценность

Для девелоперов и собственников: понимание, почему ставка на крупные универсальные ТЦ становится все более рискованной, а формат районных центров — устойчивым и востребованным; ориентиры по размеру объектов, целевой структуре арендаторов и планировочным решениям для успешного районного ТЦ.
Для ритейлеров и сервисных операторов: карта смещения спроса в сторону «шаговой доступности»; понимание, в каких форматах и локациях открытие точки (магазина, сервиса, пункта выдачи, фитнес‑клуба, кафе) будет наиболее устойчивым с точки зрения трафика и потребительских привычек.
Для инвесторов: структурированный взгляд на трансформацию рынка торговой недвижимости, риски крупных форматов и потенциал районных ТЦ как более стабильного инструмента в портфеле; факторы устойчивости трафика и дохода районных центров в условиях снижения покупательной способности.
Для городских властей и градостроителей: понимание роли районных ТЦ в обеспечении повседневных нужд жителей, формировании локальных общественных центров и поддержке районных сообществ; аргументы в пользу редевелопмента морально устаревших объектов (кинотеатры, нежилые здания) в современные многофункциональные центры.
Для консультантов и проектировщиков: наглядные кейсы и типовые структуры tenant‑mix и функционального зонирования, которые можно использовать при разработке концепций районных торговых центров в Москве и регионах.

Чтобы увидеть точные графики, структуру нового строительства, динамику посещаемости по форматам ТЦ и подробные кейсы районных проектов, скачайте полный отчет «Торговые центры: эволюция форматов. Районные ТЦ».