Представляем #MARKETBEAT 3 кв. 2026 — квартальный отчет о ключевых трендах коммерческой недвижимости и макроэкономики России от CMWP
ЭКОНОМИКА
В III квартале мы впервые за долгое время увидели приостановку снижения ставки регулятором и новый бюджетный проект, а события последних месяцев стали настоящей проверкой экономики на прочность. Судя по всему, наиболее негативного сценария развития событий пока удалось избежать. Тем не менее, новые макровводные, с которыми предстоит иметь дело рынку, приобрели более консервативный характер, чем ожидалось ранее.
Индекс потребительских цен достиг 6,3% в сентябре 2026 г. Инфляционное давление снизилось после шоков предложения в летние месяцы, но остается повышенным на фоне постепенного восстановления внутреннего спроса и роста инфляционных ожиданий.
Сберегательная активность населения продолжила снижаться. Депозиты пополнялись медленнее накопительных и текущих счетов. Кредитный импульс вышел в положительную зону впервые с конца 2024 года.
ИНВЕСТИЦИИ И РЫНКИ КАПИТАЛА
В I – III кв. 2026 г. зафиксирован рост суммы инвестиций в коммерческую недвижимость
Ставки капитализации остаются на прежнем уровне в офисном и торговом сегментах, что связано с нейтральной динамикой ключевой ставки и коррекцией арендных потоков вниз при ограниченной активизации конечных пользователей. В складском сегменте индикатор увеличен из-за ожиданий инвесторов от дополнительных рисков, связанных с повреждением имущества.
Инвесторы находятся в ожидании того, как внешние факторы отразятся на правилах игры. Закономерно, в текущей фазе рынок существует в парадигме ограниченного предложения, которое дополнительно сокращается за счет внешних сегментных рисков, что приводит к перераспределению спроса.
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
По итогам I – III кв. 2026 года новое строительство на 82% превысило показатель аналогичного периода 2025 года. Одним из ключевых драйверов такой динамики стал ввод в эксплуатацию штаб-квартир (311 тыс. кв. м) — Яндекс, ФСК, Центральный университет и ГК «Протек».
Средневзвешенная базовая ставка аренды
Даже с учетом эффекта низкой базы 2025 г., отрицательная динамика спроса сохраняется. По итогам I – III кв. 2026 г. сумма купленных и арендованных площадей сократилась на 8% год к году, что свидетельствует о продолжающемся ослаблении деловой активности на офисном рынке.
ГИБКИЕ РАБОЧИЕ ПРОСТРАНСТВА
По итогам I – III кв. 2026 г. объем арендованных площадей в гибких офисах составил 54 054 кв. м, сократившись на 14,9% относительно аналогичного периода прошлого года. На фоне сдержанного спроса операторы пересматривают форматы реализации площадей и сокращают темпы открытий новых площадок - объем новых открытий за январь – сентябрь снизился на 25,4%, до 19 621 кв. м.
В годовом выражении отрицательная динамика наблюдается еще не во всех ключевых деловых районах, однако рост ставок замедлился. Так, по итогам 9-ти месяцев средневзвешенная ставка аренды
СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
По итогам III кв. 2026 г. ставка аренды в Московском регионе выросла на 11% по сравнению с II кв. текущего года в связи с реализацией вакансий крупной площади и активизацией спроса.
По итогам III кв. 2026 г. доля свободных площадей в Московском регионе снизилась на 3,5 п. п. по сравнению с предыдущим кварталом текущего года на фоне реализации выхода предложений в крупных блоках.
За первые девять месяцев 2026 г. новое строительство в Московском регионе выросло на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2025 г. Высокий уровень показателя обеспечен вводом в эксплуатацию объектов, сделки по которым были заключены в периодом повышенного спроса в 2023 – 2024 гг.
По итогам I – III кв. 2026 г. спрос на складскую недвижимость в Московском регионе вырос на 10% г/г. Сбалансированная структура спроса в I п. 2026 г. сменилась выраженным лидерством сферы онлайн-торговли по итогам III кв. текущего года.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Несмотря на рост потребления, торговые центры сталкиваются со снижением посещаемости и увеличением доли свободных площадей. Текущие условия требуют пересмотра подходов к формированию состава арендаторов.
При реальном росте оборота розничной торговли на 5,1% г/г посещаемость торговых центров Москвы и Санкт-Петербурга сократилась на 1,9% и 3,3% г/г соответственно.
Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы выросла до 12% (+3,1 п. п. г/г). К концу 2026 г. показатель может достичь 12,2%, после чего в 2027 г. ожидается стабилизация показателя и корректировка вниз до 11,5%.
Новое строительство в Москве за девять месяцев 2026 г. составило 56,4 тыс. кв. м (−54% г/г). III квартал впервые за девять лет прошел без открытий новых торговых центров в границах метрокоммун.
За период январь–сентябрь 2026 г. на российский рынок вышло
ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС И ТУРИЗМ
В летнем сезоне наблюдалось перераспределение турпотока в пользу столицы. Московский рынок в целом «выиграл» по объему спроса за счет временного перераспределения турпотока с Юга России в сторону непляжных направлений, благодаря чему столица оттянула на себя часть туристического спроса у южных регионов страны.
Одновременно с тем фиксируется рост популярности альтернативного размещения. Значительная часть посетителей Москвы выбирает для проживания квартиры и апартаменты в посуточную аренду. Такой формат размещения успешно конкурирует с классическими гостиницами, выигрывая у них по цене и уровню комфорта, что делает его особенно привлекательным для семейного отдыха.
Несмотря на то, что суммарный номерной фонд Москвы увеличился лишь минимально, изменения в динамике загрузки московских отелей за 9 месяцев 2026 года нельзя назвать драматичными. Однако отставание от помесячных показателей 2024 – 2025 гг. носит системный характер и является тревожным фактом, поскольку определяется общим переходом потребительских настроений к тактике «сберегать/воздерживаться от покупок», что распространяется в том числе и на туризм.
Практическая ценность:
- Инвесторам и банкам
Отчет содержит необходимые данные для бенчмаркинга доходности разных сегментов коммерческой недвижимости (через ставки капитализации и коммерческие условия), которые не ограничиваются вводными для финансовых моделей, но также позволяют провести качественную оценку привлекательности каждого сегмента для инвестиций в краткосрочной и среднесрочной перспективе. - Девелоперам и собственникам
Актуальные и точные данные по новому строительству, спросу, уровню вакансии и ставкам позволяют ключевым игрокам лучше чувствовать конъюнктуру рынка, видеть тенденции, оценивать риски и учитывать прогнозы для принятия ответственных решений, связанных с портфелем недвижимости. - Арендаторам
Аналитика по текущему уровню вакансии и диапазону арендных ставок дает компаниям переговорное преимущество, а также позволяет детально изучить рынок перед принятием решения по продлению аренды или выбором нового объекта. - Оценщикам и консультантам
Отчет приводит актуальные данные и прогнозы по ставкам аренды, ставкам капитализации, структуре сделок, которые можно использовать в финансовых моделях, для переоценки портфелей и подготовки стратегических рекомендаций.
Скачайте полный отчет, чтобы увидеть:
- Структуру инвестиционных сделок и обновленные ставки капитализации.
- Обзор экономической конъюнктуры и ее влияния на все сегменты коммерческой недвижимости.
- Обзор текущей ситуации и трендов каждого из сегментов коммерческой недвижимости с применением уникальных топографических инструментов анализа.
- Прогнозы для каждого из сегментов и детальный разбор предпосылок к реализации сценариев — динамика изменений ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости (новое строительство, спрос, вакансия, ставка аренды и цена продажи).
- Ряды данных, карты и графики по каждому сегменту.
