Обзор крупнейших портфельных собственников складской недвижимости

Отчет «Складская недвижимость: обзор крупнейших портфельных собственников России» (сентябрь 2023 года) — это первый структурированный срез по игрокам, которые контролируют наибольшие объемы современных складских площадей в стране. В центре внимания — профессиональные владельцы, девелоперы и ритейлеры, их стратегии формирования портфелей и перераспределение активов после ухода иностранных компаний.

Исследование охватывает крупнейших собственников складской недвижимости в РФ с портфелями от определенного порога площади. Авторы показывают, как устроен рынок с точки зрения концентрации активов: кто владеет самыми крупными портфелями, сколько объектов в них входит, в каких форматах и регионах сосредоточены площади, и какую долю всего рынка занимают эти игроки.

Отдельный блок посвящен девелоперам: сравниваются разные бизнес‑модели — от полного выхода из активов после ввода объектов в эксплуатацию до стратегии долгосрочного владения и инвестиционных покупок готовых комплексов. Показано, как изменения в структуре собственников (уход международных компаний, сделки по продаже портфелей, слияния и ребрендинг) повлияли на расстановку сил на рынке за последние годы.

Важная часть отчета — анализ перехода активов иностранных владельцев к российским структурам: приводятся ключевые примеры сделок с логистическими комплексами и их новым владением, без раскрытия детальных параметров. В заключении рассматривается роль крупнейших e‑commerce и продуктовых ритейлеров как пользователей складских площадей: сколько они держат в собственности, какой объем арендуют и какие стратегии выбирают для дальнейшего развития логистики.

Что внутри

Картина рынка: кто входит в число крупнейших портфельных собственников складской недвижимости в России (девелоперы, фонды, управляющие компании, ритейлеры), какова структура их портфелей по количеству объектов и совокупной площади (конкретные числа приведены в полном отчете).
Стратегии формирования портфелей: сравнение подходов — девелопмент с последующей продажей, девелопмент с долгосрочным владением, чисто инвестиционная модель покупки готовых объектов; примеры компаний, работающих по каждой из стратегий, и их роль на рынке.
Крупнейшие девелоперы: обзор участников с наибольшим объемом реализованных складских площадей (от определенного порога), их проектные стратегии и география; примеры организационных изменений на рынке — сделки по продаже портфелей, уход международных игроков, слияния и переименования.
Портфели профессиональных собственников: структура крупнейших портфелей по числу объектов и совокупной площади, приблизительная доля этих игроков в общем объеме современного складского стока в России; пояснение, почему даже крупные портфели в сумме занимают лишь ограниченную часть рынка.
Сделки с участием иностранных владельцев: ключевые кейсы перехода логистических комплексов от зарубежных собственников к российским игрокам — крупные логопарки и распределительные центры в Московском регионе и Подмосковье; изменение структуры владения и влияние на инвестиционный рынок складской недвижимости.
Роль ПИФов и управляющих компаний: появление на рынке крупных фондов недвижимости, специализирующихся (в том числе) на складском сегменте; как инструменты коллективных инвестиций позволяют наращивать портфели и конкурировать с традиционными девелоперами и частными владельцами.
Концентрация и доля рынка: оценка того, какую примерно часть всего современного складского фонда занимают крупнейшие портфельные собственники и крупнейшие девелоперы; соотношение объемов в собственности и реализованных площадей у отдельных игроков.
E‑commerce и продуктовый ритейл как драйверы спроса: краткий обзор четырех крупнейших операторов онлайн‑ и офлайн‑торговли с точки зрения используемых складских площадей — сколько они держат в собственности, какой объем арендуют и как их стратегии (аренда vs владение) различаются.
Трансформация стратегий ритейлеров: примеры компаний, которые сознательно ушли от владения складами и перешли к арендным моделям, и компаний, которые, напротив, активно наращивают собственный портфель через сделки build‑to‑suit и покупку готовых объектов.
Инвестиционный рынок складской недвижимости: качественное описание объема и структуры сделок за последний полный год и часть текущего года, ключевые типы инвесторов и типовые сценарии сделок (портфельные, точечные, сделки с бывшими иностранными активами).
Команда исследования: краткое представление экспертов департамента складской и индустриальной недвижимости и департамента исследований и аналитики, подготовивших отчет, с указанием их ролей и специализаций.

Крупные собственники складской недвижимости в России используют разные модели развития: от полного выхода из активов после строительства до долгосрочного владения и инвестиционных покупок готовых объектов.
Уход иностранных игроков привел к заметному перераспределению портфелей в пользу локальных компаний, в том числе через крупные сделки с логистическими комплексами в Московском регионе.
Несмотря на крупные портфели отдельных игроков, совокупно профессиональные собственники контролируют лишь ограниченную долю всего рынка современных складов.
Развитие инвестиционного рынка и появление ПИФов и других фондовых инструментов приводят на складской рынок новых участников и ускоряют формирование институциональных портфелей.
Крупнейшие ритейлеры и e‑commerce‑операторы используют противоположные стратегии: одни делают ставку на аренду и легкость масштабирования, другие — на накопление собственного складского фонда.
Сумма используемых складских площадей, тыс. кв. м

Практическая ценность

Для инвесторов: понимание структуры владения складскими активами в России, перечень ключевых игроков и их моделей, а также качественная оценка того, какой объем рынка уже консолидирован в руках профессиональных собственников и где остаются возможности для новых инвестиций.
Для девелоперов: представление о том, какие стратегии (полнейшая реализация, частичное удержание, превращение в портфельного владельца) выбирают крупные конкуренты, как они работают с иностранным наследием и инструментами коллективных инвестиций.
Для владельцев и управляющих складскими объектами: ориентир по масштабу и структуре портфелей профессиональных собственников, понимание, как они формируют портфели и работают с арендаторами, и какие подходы могут быть применимы при развитии собственных активов.
Для ритейлеров и логистических операторов: обзор стратегий крупнейших торговых компаний по владению и аренде складов, который можно использовать как бенчмарк при выборе собственной модели развития логистической инфраструктуры.
Для аналитиков и консультантов: систематизированная база по ключевым портфельным собственникам, девелоперам и инвестиционным сделкам на рынке складской недвижимости, пригодная для построения сравнительных моделей, подготовки презентаций и обоснований для клиентов.

Чтобы увидеть рейтинги крупнейших собственников и девелоперов, детальные диаграммы по структуре портфелей и инвестиционным сделкам, а также сравнительный анализ стратегий ключевых игроков, скачайте полный отчет «Складская недвижимость: обзор крупнейших портфельных собственников России».