Складская недвижимость. Регионы РФ

Отчет «Складская недвижимость. Регионы РФ» (март 2023 года) — это концентрированный обзор ключевых региональных рынков складов за пределами Москвы. На фоне перестройки внешней торговли, ухода части международных операторов и бурного роста e‑commerce авторы показывают, как меняются предложение, спрос и ценообразование в крупнейших логистических узлах страны.

В отчете собрана актуальная на момент публикации картина по складской недвижимости классов А и В в регионах России (без учета Московского региона). Показано, как распределен общий объем качественных площадей между Санкт‑Петербургом, другими крупными агломерациями и остальными городами, и почему 70–80% стока концентрируется в областных центрах и крупных городах, несмотря на наличие складов и в меньших населенных пунктах.

Отдельный блок посвящен предложению и новому строительству: анализируется роль крупных игроков интернет‑торговли как драйверов региональных проектов, влияние дефицита качественных площадей на интерес к строительству под заказчика (BTS) и география крупнейших спекулятивных складских комплексов, введенных в 2022 году. На динамике графиков видно, как рекордные сделки 2020–2021 годов «разогрели» строительную активность и вывели объем ввода в регионах на новые уровни.

Во второй части подробно рассматривается спрос: сравниваются объемы сделок 2019–2022 годов, разбирается структура спроса по отраслям (e‑commerce, дистрибуция, логистика, производство, ритейл, прочее) и по типам сделок (аренда, продажа, BTS, субаренда). Приводятся крупнейшие региональные сделки 2022 года, среди которых — проекты для СберЛогистики, X5 Group и других крупных операторов. В отдельном разделе выделены кейсы Wildberries, Ozon и X5 Group как основных драйверов складского сегмента в регионах.

Что внутри

Структура предложения по стране: как распределены качественные складские площади классов А и В между Московским регионом, Санкт‑Петербургом и остальными регионами; почему, несмотря на рост региональных рынков, две столицы сохраняют роль ключевых логистических хабов.
Региональная специфика: особенности распределения стока — от крупных агломераций до средних и малых городов; пояснение, почему 70–80% качественных площадей концентрируется в областных центрах и крупных городах, а неравномерность предложения формирует локальные дефициты.
Предложение и ценообразование: качественный разбор факторов, формирующих ставки аренды в регионах — размер и качество объекта, удаленность от областного центра, конкуренция в конкретной локации; примеры регионов, где средневзвешенная ставка аренды в классах А/В сопоставима с московским уровнем (без раскрытия конкретных значений в этом описании).
Новое строительство: динамика ввода складов классов А и В в регионах (без Москвы) за 2015–2022 годы, с прогнозом на 2023 год; влияние рекордного объема сделок 2020–2021 годов, почти половина которых пришлась на BTS, на всплеск строительной активности; обзор крупнейших спекулятивных объектов, введенных в 2022 году в Санкт‑Петербурге, Екатеринбурге и Ростове‑на‑Дону.
Дефицит качественных площадей: объяснение, почему во многих регионах ограниченное предложение современных складов подталкивает крупных игроков к строительству под себя (BTS), а не к аренде в существующих объектах; роль портфельных собственников, расширяющих региональное присутствие.
Спрос: динамика рынка: сопоставление объемов региональных сделок по аренде и продаже складов классов А и В с 2019 по 2022 годы (без Москвы); анализ резкого всплеска спроса в 2021 году на фоне развития интернет‑торговли и последующего снижения в 2022‑м до «нормализованного» уровня; ожидания по сохранению сопоставимого объема спроса в 2023 году.
Ключевые логистические рынки: перечень регионов, на которые пришелся основной объем сделок в 2022 году (Санкт‑Петербург, Самара, Екатеринбург, Казань, Новосибирск и др.); примеры крупнейших BTS‑сделок, в том числе для СберЛогистики и X5 Group, без детального раскрытия площадей в этом описании.
Структура спроса по отраслям: как менялось распределение спроса между e‑commerce, дистрибуцией, логистикой, производством, ритейлом и прочими сегментами в 2019–2022 годах; почему доля интернет‑торговли резко выросла в 2021 году, а затем снизилась, когда основные потребности в масштабировании складских мощностей были закрыты.
Структура спроса по типам сделок: сравнение долей аренды, продаж, BTS и субаренды в 2021–2022 годах; комментарий о том, что, несмотря на существенный объем предложений по субаренде, реальный спрос на этот формат оказался ниже ожиданий.
Средний размер сделок: графики изменения среднего метража сделок по основным категориям операторов (e‑commerce, логистика, производство, ритейл) в регионах; как развитие крупных маркетплейсов и логистических операторов повлияло на укрупнение сделок в отдельные годы.
Драйверы роста: роль e‑commerce, продуктового ритейла и локальных производств в формировании спроса на региональные склады; почему уход международных логистических операторов и разворот логистических цепочек на восток создают дополнительный спрос со стороны российских логистических компаний.
Кейс Wildberries: текущая сеть действующих складских центров и пунктов приема поставок, география объектов по стране и планы дальнейшего расширения; как стратегия наращивания логистических мощностей помогает удерживать лидерство и формирует стабильный спрос на склады в регионах.
Кейс Ozon: эволюция стратегии компании — от наращивания складских мощностей в период бурного роста интернет‑торговли к более взвешенному увеличению запасов с учетом логистических рисков; примеры крупных сделок built‑to‑suit аренды, включая заключение договора на объект в одном из крупнейших логопарков страны.
Кейс X5 Group: география присутствия торговых сетей и распределительных центров по семи федеральным округам, рост сети РЦ дискаунтера «Чижик» в регионах и новые проекты в индустриальных парках и транспортно‑логистических терминалах; примеры сделок BTS‑аренды и аренды складских комплексов в ряде городов.
Восточный разворот: экспертный комментарий о том, как изменения во внешней торговле и логистике в восточном направлении создают потенциал для роста локального спроса на склады в Сибири и на Дальнем Востоке, при этом минимально влияя на роль Москвы и Санкт‑Петербурга как ключевых хабов.

Основная масса качественных складских площадей по‑прежнему сосредоточена в Московском регионе и Санкт‑Петербурге, но региональные рынки активно догоняют за счет e‑commerce и продуктового ритейла.
Объем регионального спроса на склады в 2022 году существенно снизился относительно рекордного 2021‑го, но остался на устойчивом уровне и, по ожиданиям, в 2023 году будет сопоставим с показателем прошлого года.
Структура спроса смещается: доля e‑commerce после пикового 2021 года сокращается, тогда как вес локальных производств, логистики и продуктового ритейла в региональных сделках растет.
В ряде регионов ставки аренды в классах А/В уже приблизились к московскому уровню из‑за острого дефицита качественных объектов в востребованных локациях.
Разворот логистики и внешней торговли на Восток в среднесрочной перспективе добавит спрос на локальных рынках Сибири и Дальнего Востока, не снижая при этом роли Центрального региона как главного логистического узла страны.
Несмотря на заметный объем предложений по субаренде, этот формат оказался менее востребованным, чем ожидалось, тогда как сделки строительства под заказчика продолжают занимать растущую долю рынка.

Практическая ценность

Для девелоперов: понимание, в каких регионах дефицит качественных складов наиболее острый, где ставки аренды уже сравнимы с московскими, и какие форматы (спекулятивные объекты или BTS) наиболее востребованы; база для принятия решений о запуске новых проектов вне столичного региона.
Для инвесторов: обзор структуры предложения и спроса на региональных рынках, роли крупнейших арендаторов и драйверов роста (e‑commerce, X5 Group и др.); ориентиры по направлениям, где потенциал ввода новых площадей и долгосрочный спрос выглядят наиболее устойчивыми.
Для арендаторов и логистических операторов: представление о доступности качественных складских площадей в ключевых городах России, характере конкуренции за объекты класса А и возможностях сделок «под заказчика» для крупных игроков.
Для региональных властей и агентств развития: фактическая база, показывающая, как развитие продуктового ритейла, интернет‑торговли и локальных производств стимулирует спрос на склады; аргументация в пользу поддержки логистических и индустриальных проектов в регионах.
Для консультантов и аналитиков: структурированный набор данных по предложениям, спросу, ставкам и ключевым сделкам в регионах, а также отраслевой и сделочной структуре спроса, пригодный для подготовки детальных стратегий и индивидуальных кейсов.

Чтобы увидеть детальные таблицы по региональным рынкам, карты предложений и ставок, графики динамики строительства и спроса, а также развернутые кейсы Wildberries, Ozon и X5 Group, скачайте полный отчет «Складская недвижимость. Регионы Российской Федерации».