Адаптация к новым правилам игры

Аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд» подвели предварительные итоги 2013 года для рынка офисной недвижимости:

• Объем предложения растет,  но динамика активности на рынке офисной недвижимости демонстрирует замедление. 
• По итогам 2013 года было арендовано и куплено 1,6  млн. кв.м.*  офисных площадей, что меньше аналогичного показателя прошлого года (1,94 млн. кв.м.).
• Строительная активность тяготеет к окраинам – в  2013 году за пределами Третьего Транспортного кольца было построено более 50% всех новых качественных офисов  (в  2011-2013 этот показатель не превышал 40%).
• Уровень поглощения остается на уровне прошлого года (порядка 400 000 кв .м за год), однако разница между уровнем поглощения  и увеличившимся в 2013 году объемом нового предложения качественных офисов выросла. Такая тенденция создает предпосылки для формирования избыточного предложения.
• В начале 2013 года наблюдался рост средней ставки аренды, который был  частично компенсирован обратной динамикой в конце года. Таким образом,  среднегодовая ставка аренды выросла на 7-12% в зависимости от класса помещения  и расположения.

В 2013 году офисный рынок Москвы был относительно стабильным, не  испытав никаких серьезных потрясений, несмотря на скептические настроения игроков рынка.

В этом году для рынка офисной недвижимости было характерно отсутствие увеличения спроса, что связано как с замедлением роста экономики, так и с неопределенностью дальнейшего экономического развития, которая ограничивает горизонт планирования.  По оценке экспертов ООО «Кушман энд Вэйкфилд» прирост ВВП в один процентный пункт создает дополнительную  потребность в 100-200 тыс. кв.м. офисных площадей. Согласно прогнозу Министерства Экономического развития в 2013 рост ВВП России составит менее 2%.

Новое строительство  показало в этом году рекордные результаты, начиная с 2010 года, составив около 750 000 кв.м.*  В эксплуатацию было введено около 40 офисных объектов, таких как  Меркурий Сити Тауэр, бизнес-комплекс Белые Сады, 9 Акров, Парк Победы и Ньютон Плаза и др. По оценке ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в следующем году  объемы ввода в эксплуатацию  новых качественных офисных помещений значительно снизятся. Основными причинами станут изменения в налоговом законодательстве и необходимость пересмотра финансовых планов застройщиков, а также продолжающаяся жесткая политика экономии у арендаторов.   В эксплуатацию будет введено не более 600 000 кв.м офисов, а возможно и даже меньше.

Общий оборот помещений (общий объем сделок аренды и продажи) снизился  почти на 20%, составив 1,6  млн.кв.м.  Многие компании в настоящее время предпочитают продлять текущие договоры аренды, согласовывая с собственниками выгодные условия аренды.

Что касается поведения арендаторов в следующем году, то, скорее всего, мы не увидим в ближайшее время увеличения доли предварительных договоров аренды, компании по-прежнему будут занимать выжидательную позицию. Увеличившаяся налоговая  нагрузка на арендодателей с одной стороны, и стремление арендаторов сохранить бюджеты на недвижимость на прежнем уровне, требуют выработки новых договорных взаимоотношений, которые будут тормозить активность по заключению новых сделок в начале года. Однако уже во втором полугодии возможно оживление спроса на рынке.

Уже второй год подряд средние ставки  аренды на офисные помещения в разных классах индексируются в соответствие с инфляцией и не демонстрируют существенного роста.  В конце 2012 -первом полугодии  2013 года игроки ожидали положительную динамику рынка, что отразилось в резком скачке  средней ставки на  15%.  Однако во втором полугодии произошла коррекция средних ставок во всех классах и районах. В результате, рост средних ставок составил 7-12 % в зависимости от класса и расположения. Максимальный рост ставок в классе А  отмечался  в центре города (в районах внутри Садового кольца, в Новослободском районе ) и в районе Москва-Сити. В классе B+ выше среднего выросли ставки на помещения на окраинах города. В настоящий момент средняя ставка аренды в прайм-секторе в Москве составляет –1 200 долл. за кв.м. в год, без учета операционных расходов и НДС. Средняя ставка по классу А составляет 860  долларов США , в классе Б+  –  560 долларов США.

Мы ожидаем, что в 2014 году ставки аренды  меняться не будут и сохранят свои текущие значения. 
*Предварительные результаты