Аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд» составили прогноз развития европейского рынка офисной недвижимости до 2017 года

В Лондоне предпринимаются меры по сдерживанию уровня предложения на офисном рынке, и с учетом того, что при этом спрос со стороны арендаторов остается устойчивым, здесь, согласно отчету международной компании Cushman & Wakefield «Европейский рынок офисной недвижимости 2015-2017 гг.», арендные ставки вырастут на 12%.

Лондон является одним из тех европейских городов, в которых прогнозируется постоянный интенсивный рост арендных ставок в период 2015-2017 гг. Согласно исследованию C&W, содержащему прогноз развития рынков офисной недвижимости в 20 ключевых городах Европы, в таких рынках, как Дублин, Барселона, Мадрид и Стокгольм, ожидается самый значительный рост арендных ставок во всем регионе.

В целом в период 2015-2017 гг. прогнозируется устойчивое развитие европейского рынка офисной недвижимости. Джеймс Янг, руководитель направления офисной недвижимости по региону EMEA компании Cushman & Wakefield комментирует: «Динамика развития европейского рынка офисной недвижимости остается положительной, при этом Южная Европа, а также Лондон и Стокгольм, продемонстрируют высочайшие показатели. В то же время, на офисных рынках Центральной и Восточной Европы, а так же Лондона, возможен избыток предложения».

За последние 12-18 месяцев ключевые рынки Европы продемонстрировали рост уровня заполняемости офисных помещений. В то же время в период до конца 2017 года только четверть из 20 исследованных городов, вероятно, покажут рост уровня вакантности. Падение уровня ставок было зафиксировано только в нескольких городах - в Москве, в Варшаве и Стамбуле. В целом ситуация обусловлена тем, что во многих городах новое предложение способствовало удовлетворению скрытого спроса. Кроме того, на некоторых рынках, таких как Брюссель и Амстердам, избыточные офисные площади перестраивают под новое назначение, что в дальнейшем также способствует сдерживанию уровня вакантности. В итоге ограничение объема предложения приведет к продолжительному снижению уровня вакантности по всей Европе.

Офисы класса А, в частности, буду находиться под давлением; предложение сокращается, возрастающее число арендаторов стремится к расширению занимаемых площадей до наступления следующего спада, способствуя при этом ограничению объема доступных площадей. Ситуация обостряется ввиду увеличивающегося числа случаев заключения предварительных договоров аренды и «выхватывания» новых площадей с рынка.

Исключение составляет регион Центральной и Восточной Европы. Здесь на определенных рынках наблюдается напряженность в связи с тем, что уровень чистого предложения превосходит уровень чистого спроса. Это, в свою очередь, сдерживает уровень арендных ставок.
Что касается арендных ставок, в целом в Западной Европе ожидаются более позитивные результаты.
Согласно отчету, «в 12 из 13 исследованных рынков ожидается рост арендных ставок в последующие 3 года, при этом 10 из них, вероятно, покажут рост выше среднего показателя за 10-летний период». Помимо Лондона, в период 2015-2017 гг. в таких городах как Дублин, вероятно, будет наблюдаться рост арендных ставок в среднем на 15,4% в год. В городах с самыми высокими показателями – в Мадриде и Барселоне – в последующие несколько лет ожидается положительная динамика. Во всех трех странах, где в 2015-2017 гг. ожидается наиболее стремительный рост ставок. Здесь подъем в экономике способствовал укреплению спроса на офисные помещения в период низкой девелоперской активности. В итоге это приводит к росту арендных ставок в офисных помещениях класса А. В других ключевых городах Западной Европы, таких как Франкфурт, также ожидается продолжение положительной динамики. Здесь растущий спрос на фоне ограниченного количества качественного предложения, вероятно, приведет к стабильному росту арендных ставок.

Прогноз развития рынка в Восточной и Центральной Европе более сдержанный. Здесь в трех городах из семи ожидается снижение уровня арендных ставок в 2015-2017 гг., 5 рынков, вероятно, покажут изменение уровня ставок ниже среднего показателя за 10-летний период. Учитывая, что экономическое развитие в Центральной и Восточной Европе было относительно стабильным, и скорее всего, будет развиваться в той же динамике, девелоперы и инвесторы увеличили портфели объектов на стадии строительств и проектирования, в объеме, превышающем потребности арендаторов. В итоге ставки аренды помещений класса А, вероятно, будут снижены в последующие 3 года, в особенности в Москве, Варшаве и Стамбуле. В Москве ситуация складывается следующим образом: здесь ожидается самый слабый уровень роста арендных ставок во всей Европе в 2015-2017 гг., а санкции и низкие цены на нефть сказались на прогноз и на уровне спроса среди арендаторов.

Более устойчивыми прогнозируется развитие рынков в Праге и Будапеште, хотя ожидаемый уровень роста в период 2015-2017 гг. составляет 0,8%. В Праге умеренный рост ставок будет обусловлен стабильной ситуацией на рынке в течение последующих нескольких лет, а в Будапеште, где рост ставок ранее не был зарегистрирован, ожидается также стабильный рост показателя.

На момент составления отчета ситуация в Греции как никогда непредсказуема, учитывая предстоящий референдум, а также подвешенный статус переговоров с кредиторами. Вероятность исключения Греции из Еврозоны возросла, и составляет 50% или более. В отчете Cushman & Wakefield обращается внимание на экономики, на которые потенциальный выход Греции из Еврозоны может оказать наибольшее влияние. Однако сценарии, содержащие прогнозы уровня загрузки, были составлены, когда вероятность выхода Греции из Еврозоны составляла менее 50%. Так, данное исследование исходит из того, что Греция останется в составе зоны евро, однако вне рамок данного исследования допускается ее выход.

Полная версия Отчета доступна по ссылке: http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2015/european-office-forecast-2015-2017/