Антирекорды офисного рынка Москвы 2015

• Ставки аренды достигли минимального уровня за всю историю рынка качественных офисных помещений Москвы, среднегодовая ставка составила $360
• Снизилась площадь введённых в эксплуатацию проектов
• Уровень вакансий за год вырос на 3,5 процентных пункта – с 16,6% до 20,1%
• Аналитики ожидают увидеть дно к середине следующего года

Москва, 10 декабря 2015 г. - По итогам 2015 г. общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов составит примерно 640 тыс. кв. м. Это в два раза ниже, чем 2014 г., в эксплуатацию было введено 1,4 млн кв. м офисных площадей - рекорд последних 5 лет. Сокращение нового строительства в условиях сжатия спроса и падения ставок аренды является стабилизирующим фактором.

В 2016 г. новых офисных помещений построят еще меньше – по нашим оценкам, цифра может опуститься до 450 тыс. кв. м. Этот объем будет в любом случае выше потребности рынка в новых офисах.

Ввод в эксплуатацию офисных помещений по годам
Данные: ООО «Кушман энд Вэйкфилд»

Несмотря на то, что общая площадь реализованных помещений (сделки аренды и продажи) по итогам года немного превысит 1 млн. кв. м. (в 2014 г. было арендовано и куплено 1,29 млн кв. м), аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд» отмечают значительное снижение спроса на новые офисы. Большинство сделок на рынке связаны с освобождением старых площадей и переездом в новые здания зачастую с уменьшением площади. В этой связи не приходится в ближайшее время ожидать снижения предложения свободных офисов на рынке.

Уровень вакансий за год вырос на 3,5 процентных пункта – с 16,6% в конце 2014 г. до 20,1% в конце 2015 г. Доля вакантных помещений в классе А была стабильной весь год – примерно 31%, а в классе В значительно выросла: примерно на 4 п.п. за год (с 12,3% до16,4% за тот же период). Всего в настоящее время незанятыми остаются 3,2 млн кв. м существующих офисных помещений. К концу 2016 г. мы ожидаем, что на рынке будет предлагаться не менее 3,3 млн кв. м качественных офисов.

Ставки аренды в этом году снижались каждый квартал и к концу года достигли минимального уровня за последние 15 лет - за всю историю рынка качественных офисных помещений Москвы. Среднегодовая ставка аренды качественного офиса по всем заключенным сделкам аренды в 2015 г. составляет в долларовом эквиваленте около $360, по сравнению с прошлым годом показатель снизился на 30%. Особенно заметно показатель упал в 4 квартале, когда по заключенным сделкам в классе А долларовый эквивалент ставки составил $408, в классе В - $239, А средняя ставка по сделкам, заключенным в четвертом квартале опустилась до $265 (ставки указаны за кв. м в год без операционных расходов и НДС).

Ставки аренды по заключенным за год сделкам
Данные: ООО «Кушман энд Вэйкфилд»

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд», отмечает: «Непростая экономическая обстановка кардинально поменяла ситуацию на офисном рынке Москвы. Сейчас можно говорить, что 2015 г. стал по сути испытанием на прочность для всех участников рынка – как для арендаторов, так для и арендодателей. Спрос на новые помещения заметно упал, выросла доля свободных площадей, ставки снизились до минимальных значений.

Как мы и прогнозировали год назад, самым заметным трендом на рынке стала дедолларизация. Переход на рублевые расчеты практически завершился в классе В - 90% сделок, заключенных в этом году, были номинированы в рублях. В классе A - это пока 30% сделок, и в настоящее время трудно оценить, будет ли здесь переход на рубли таким массовым.

При условии неухудшения экономической ситуации рынок сможет нащупать дно к середине следующего года, однако какого-либо значимого роста показателей в 2016 г. мы не ожидаем. Все будет зависеть от экономической конъюнктуры».

Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд», комментирует: «Рынок офисной недвижимости вошел в длительную фазу рецессии. Арендные ставки начали снижаться еще с середины 2013 г. Снижение эффективных ставок аренды и повальный переход на фиксацию в рублях не привели к оживлению деловой активности в постиндустриальном секторе экономики. В 2016 г. именно этот сектор, а также компании, ориентирующиеся на т.н. средний класс, будет находиться под давлением.

Мы ожидаем, что в 2016 г. инфляционный рост рублевых ставок будет сдерживаться крайне ограниченным спросом. Долларовые ставки продолжат снижение, при этом спрэды между дорогими и дешевыми предложениями продолжат консолидироваться в районе нижних границ.

В целом рынок закрепится в рублевой зоне и долларовые ставки сохранятся только в виде нишевых предложений. В этой связи мы планируем переход на учет и анализ ставок в рублях (в качестве базового аналитического инструмента) с 1 квартала 2016 г.»