16 сентября 2012 • Новости

Азия и Латинская Америка запустили волну новой активности на рынке торговой недвижимости мира

Оживление экономики стран Азии и Латинской Америки «подогрело» активность в сегменте ритейла в этих регионах. Это обстоятельство стало причиной повышения спроса на торговые площади объектов класса «прайм» и, как следствие, роста арендных ставок, говорится в отчете, представленном компанией ООО «Кушман энд Вэйкфилд» на Международном саммите торговой недвижимости ICSC, прошедшем 10 сентября 2012 года в Шанхае.

В своем отчете эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» сфокусировали внимание на тенденциях развития крупнейших международных ритейлеров, измененияx макроэкономических показателей и потребительского поведения, которые влияют на развитие мирового сектора торговой недвижимости, и изучили спрос и предложение арендных площадей в торговых центрах класса «прайм» в Европе, Америке, Азии и Тихоокеанском регионе.

В результате проведенного анализа специалисты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» определили, как эти тенденции повлияют на ритейлеров и изменят торговые центры и их позиционирование, проводимое владельцами торговой недвижимости в следующей фазе развития глобального рынка коммерческой недвижимости.
По мнению экспертов, основное влияние на ритейлеров и собственников торговой недвижимости сегодня оказывают такие факторы, как изменение  потребительских предпочтений, структуры расходов, а также всевозможные технологические достижения.

В настоящее время владельцы объектов торговой недвижимости класса «прайм» вынуждены постоянно работать над тем, чтобы соответствовать ожиданиям своих покупателей, желающих получать максимально полный пакет услуг в рамках одного торгового центра.  Стремясь максимально увеличить трафик, собственники ТЦ активно используют всевозможные технологии, в числе которых - мобильные приложения для смартфонов, виртуальные торговые площадки, различные мероприятия в социальных сетях.Однако, несмотря на ощутимые изменения в технологиях продаж, отражающиеся на взаимодействии покупателей и брендов, «в основе потребительского опыта по-прежнему лежит традиционный торговый центр, - считает Гленн Руфано, президент, главный исполнительный директор ООО «Кушман энд Вэйкфилд». - И потому успешными ритейлерами и владельцами торговой недвижимости станут те игроки рынка, которые сумеют максимально эффективно и гибко выстроить друг с другом партнерские отношения, раскрывая тем самым перед собой большие возможности для увеличения доходов, рентабельности и дальнейшей экспансии».

Еще одна заметная тенденция рынка, владельцы торговых центров все больше концентрируются на создании уникального  пула арендаторов для каждого сегмента потребителей, путем высокой концентрации ритейлеров класса «люкс» на площадях, для которых характерна активная посещаемость состоятельными покупателями и высокая проходимость, связанная с большими туристическими потоками, и создания сильного микса международных ритейлеров, способных удовлетворить потребительский спрос.Пока многие бренды размещают свои  флагмананские  магазины на главных центральных улицах торговых районов городов,  некоторые ритейлеры для расширения своего бизнеса выбирают торговые центры, объясняя свое решение преимуществами, которые предоставляют им современные ТЦ - как с точки зрения возможностей для развития их бизнеса, так и с точки зрения существующего там набора арендаторов высокого уровня. 

«Торговые центры сегодня являются одним из самых динамично развивающихся сегментов торговой   недвижимости, - поясняет Джон Страчан, глава международного отделения торговой недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Head of Retail for ООО «Кушман энд Вэйкфилд»). – Поскольку арендаторы и арендодатели продолжают активную  международную экспансию, сегодня мы видим большое количество новых строящихся проектов, которые определят следующий этап развития сегмента торговой недвижимости».
Хотя глобализация и играет центральную роль в изменениях, происходящих в индустрии торговой недвижимости, потребительское поведение в мире очень различно. США обладает сложившейся системой супер-региональных торговых центров, расположенных в пригородных зонах. В то время как в Европе количество торговых центров класса «прайм» не так велико, и располагаются они, как правило, в центральных районах городов и вдоль основных маршрутов движения. В Азии условия для развития торговой недвижимости диктует высокая плотность населения, неслучайно пятерка крупнейших в мире торговых центром находится  в Китае, Малайзии, Таиланде и на Филиппинах.

АЗИАТСКО-ТИХООКЕАНСКИЙ РЕГИОН
В настоящее время Азиатско-Тихоокеанский регион является лидером по росту арендных ставок на торговые площади  - в прошлом году рост составил 2,8 процента. Бум потребительского спроса, новая экономическая политика в области поддержки ритейла, а также растущая международная экспансия не только стали причиной активного развития региона, но и будут влиять на дальнейший рост и в ближайшем будущем. Гонконг, с большим потоком туристов и дефицитом  ТЦ высокого класса,  стал городом с  самыми высокими арендными ставками в мире, которые достигают $10 000 за кв. м.. Ставки в Шанхае и Пекине, которые являются популярными «точками входа» для международных ритейлеров, поднялись за минувший год  до $4348 за кв. метр и $3961 за кв. метр, соответственно. Перспективы развития торговли в Азиатско-Тихоокеанском регионе привели к значительному росту объемов строительства торговой недвижимости. Только в первой половине 2012 года был заявлен в к реализации  целый ряд проектов в области торговой недвижимости, общая площадь которых составит порядка 27 900 000 квадратных метров . В то время, как некоторые города мира рискуют оказаться в ситуации избыточного предложения объектов торговой недвижимости,  положительные долгосрочные экономические и демографические условия, присущие Азиатско-Тихоокеанскому региону, обеспечат ему прочную платформу для роста и создания новых торговых центров в регионе.
Под торговым центром класса «прайм» в отчете по рынку коммерческой недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона понимается ТЦ закрытого типа общей площадью не менее 18 500 кв. м. Для этих торговых площадок характерны такие показатели, как устойчивый оборот продаж, наличие в качестве арендаторов микса международных брендов, работающих в средней ценовой категории или категории high-end, хорошее расположение как с точки зрения престижности района, так и с точки зрения доступности, современный дизайн и оформление.
(Крупные магазины, power центры,  аутлет-центры, тематические торговые центры, а также стрит-ритейл предметом исследования не являлись).

ЕВРОПА
Несмотря на нестабильность, связанную с Европейским долговым кризисом, который лег тяжелым грузом на экономику стран Еврозоны, рынок торговых центров прайм-класса в этом регионе остается по-прежнему стабильным. Несмотря на то, что арендные ставки в разных странах различны, общий показатель роста находится в рамках от 0 до 0,5%. В странах, демонстрирующих высокий уровень экономического развития, наблюдает и высокий рост арендных ставок – 7% в Польше и 4% в Турции. Кроме того, в список городов с высокими арендными ставками входят Москва ($3800 за кв. м), Лондон ($3003 за кв. м) и Цюрих ($2744 за кв. м).
Спрос на арендные площади по-прежнему высок в сегменте торговых центрах класса «прайм». Причем, ряд ритейлеров предпочитают открывать магазины в  торговых центрах, нежели на главных торговых улицах. Эксперты отмечают, что в высококлассных ТЦ почти отсутствует предложение больших площадей, а уровень вакантных площадей в торговый центрах класса «прайм» соответствует, а иногда  даже ниже, чем аналогичный показатель на торговых улицах. Новое строительство ограничено,  в 2011 году было введено в эксплуатацию лишь 6,48 млн. кв. м торговых площадей. Более чем две третьих из них были реализованы в Центральной и Восточной Европе, в России, Турции и Польше. В будущем шанс увидеть дальнейшее развитие сегмента торговой недвижимости также наблюдается в первую очередь в этих странах.

В рамках европейского рынка торговый центр класса «прайм» представляет собой высококачественный ТЦ открытого или закрытого типа общей площадью от 50 000 кв. м. В отличие от Соединенных Штатов, где моллы, как правило, располагаются в пригороде, на довольно большом расстоянии от центра города, в Европе центры класса «прайм» обычно находятся в непосредственной близости к центру города и часто конкурируют с магазинами, расположенными на самых дорогих торговых улицах.
Состав ритейлеров в европейских центрах класса «прайм» подбирается с учетом желания покупателей получить максимальный набор услуг в рамках одного торгового центра. Как правило, среди арендаторов – одежные бренды, электроника, бытовые товары, гораздо большую (по сравнению с американскими центрами класса «А») долю в европейских торговых центрах класса «прайм» составляют кафе и рестораны. Кроме того, ряд высококлассных торговых центров включают в свой состав и ритейлеров сегмента luxury.
(Ритейл-парки, power center, аутлет-центры и тематические торговые центры предметом исследования не являлись.)

АМЕРИКА
Сегмент торговых центров класса «прайм» в Америке по своему развитию опережает все остальные сегменты коммерческой недвижимости. Рост потребительских расходов и розничных продаж привел к положительным показателям спроса на высококлассные ТЦ в США и Канаде.
Повышение арендных ставок и сокращение уровня вакантных площадей наблюдается в торговых центрах класса «прайм» городов, представляющих большой интерес для туристов, в числе которых - Нью-Йорк, Вашингтон, Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Лас-Вегас, Торонто и Ванкувер.
Особенно высокий покупательский спрос отмечается в сегменте товаров класса high-end и «люкс». Вместе с тем, ритейлеры, работающие в среднеценовом диапазоне, вынуждены бороться с низкими темпами роста доходов, а то и вовсе с их снижением, в то время как  собственники торговой недвижимости стремятся заменить их на рителеров, торгующих в сегменте «люкс».
Особо ярким пятном на карте торговой недвижимости обоих американских континентов выделяются страны Латинской Америки, где отмечается целый ряд экономических факторов, положительно влияющих на развитие рынка торговой недвижимости. Среди них – сильный средний класс, который отличают высокая покупательская способность и высокий уровень потребления. В связи с этим крупные международные ритейлеры из США, Европы и Азии расширяют сегодня свое присутствие по всей Латинской Америке, вследствие чего уровень вакантных площадей в ведущих торговых центрах класса «прайм»  составляет от 2 до 3 процентов. Высокие арендные ставки в этом регионе наблюдаются в Аргентине ($5382 за кв. м), Сан-Паулу ($3326 за кв. м), и Колумбии ($2691 за кв. м).