ООО «Кушман энд Вэйкфилд» представила топографию офисного пространства Москвы
Согласно данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд» офисный рынок Москвы продолжает оставаться моноцентричным. «Несмотря на заявления о децентрализации, более 50% офисных площадей сконцентрировано в 5-километровый зоне от центра» - сообщил сегодня Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд» на пресс-брифинге. В центре наблюдается и самая высокая плотность застройки – почти 300 тысяч кв.м. на гектар в радиусе от 2 до 3 км. от центра. «Процесс децентрализации начался относительно недавно, и объем построенных площадей еще не достиг критической массы» - объясняет Денис Соколов, руководитель отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
В офисном предложении преобладают офисы класса B, совокупное предложение в классе B+ и B- превышает 11 млн. кв.м. По оценке ООО «Кушман энд Вэйкфилд» офисы класса С занимают второе место в объеме офисного предложения – в Москве более 500 зданий (общая площадь 7 млн. кв.м.) этого класса. На здания класса А приходится всего 2,57 млн. кв.м. Несмотря на то, что темпы нового строительства в этом классе высокие, догнать классы, начавшие строиться раньше пока не удается.
Государство – важный игрок на офисном рынке любой страны, пока не заметно на московском. Общая площадь, занимаемая государственными органами в Москве, оценивается в 2-2,5 млн. кв.м., в основном это старые здания, классифицируемые как класс С.
Однако даже в центре рынок офисной недвижимости нельзя назвать однородным. Самый крупный бизнес-район сформировался вокруг станции Павелецкая – она лидирует со значительным отрывом в 889 тыс. кв.м. офисных площадей, далее следует бизнес-район «Белорусская» (352 тыс. кв.м.). Интересно, что два крупнейших кластера сформировались вокруг станции кольцевой ветки метро, расположенных рядом с вокзалами и линиями аэроэкспресса. «Офисный район Павелецкий был одним из первых сформировавшихся районов Москвы – говорит Денис Соколов – первые современные здания появились там еще в 90-е. Вряд ли другие субрынки в ближайшем будущем догонят бизнес-район «Павелецкая», которая обладает большим потенциалом для дальнейшего развития, за счет существующих промзон»/
Очевидно, что самые дорогие офисы распложены рядом со станциями метро внутри Садового Кольца. Наибольшая ставка аренды зафиксирована в районе станции метро Театральная, Боровицкая и Площадь Революции. Район Сити и станция метро Выставочная занимает 4 место по размеру офисной ставки.
Ранее компания ООО «Кушман энд Вэйкфилд» публиковала исследование выясняющее корреляцию между размером ставки аренды и удаленности от станции метро. Каждая дополнительная минута ходьбы от метро снижает ставку на 10 долларов. Аналогичная корреляция была выявлена при сравнении ставок аренды и удаленности от центра. По мере движения от исторического центра к Третьему Транспортному Кольцу ставка аренды стремительно снижается, теряя почти половину. При движении далее от ТТК к МКАД темпы снижения замедляются. Это означает, что московский рынок стабилизирован и ставки находятся на устойчивых уровнях.