Рядом с Москвой в 2011 г. будет построено в 4 раза больше современных складов, чем в других регионах России
В этом году в Московском регионе будет сдано 390 000 кв. м складов, в остальной России построят всего 100 000 кв. м, полагают аналитики Knight Frank. «В регионах строят преимущественно под заказчиков», — комментирует Константин Фомиченко, замдиректора департамента компании.
Под заказ…
PNK Group возводит в Новосибирске производственно-складские помещения для «Роснано». Их площадь — около 40 000 кв. м, разместятся они на территории логопарка «ПНК-Толмачево».
ГК «Эспро» в партнерстве с Корпорацией развития Калужской области строит в Калуге индустриальные парки для автомобильных концернов и их партнеров. У компании две площадки — под «А-парк» и «В-парк». В «А-парке» уже готовы два производственно-складских здания на 14 000 кв. м и строятся еще два — на 7000 кв. м. Общий бюджет составляет около 21,3 млн евро, говорит Иван Потехин, гендиректор ГК «Эспро». Индустриальный «В-парк» располагается на участке в 12 га с возможностью расширения до 100 га. Здесь возводится производственно-складское здание (15 000 кв. м) для завода. Первым арендатором стал производитель автозапчастей Faurecia Interior Systems. Бюджет проекта — около 11,4 млн евро.
PNK Group строит для ГК «Дикси» распределительный центр (44 000 кв. м) в районе Внукова. Сумма инвестиций — более 2,6 млрд руб. «У нас уже восемь проектов built-to-suit», — гордится Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group.
На 2012 г. в Московском регионе заявлено новых складских проектов на 790 000 кв. м, еще на 150 000 кв. м — в регионах. Но реальный ввод будет меньше, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Наученные кризисом 2008 г. девелоперы осторожничают: ждут, к чему приведет турбулентность на финансовых рынках. Никто не понимает, какой будет спрос в будущем году», — объясняет Петр Зарицкий, директор отдела Jones Lang LaSalle (JLL).
…и поочередно
Девелоперы строят склады помалу и очередями. «Международное логистическое партнерство» (МЛП) достраивает вторую фазу (80 000 кв. м) «МЛП Подольск». Алла Соловьева, исполнительный директор компании, уверена, что сдать ее в аренду удастся до конца 2011 г. Ставки — $135 за 1 кв. м в год. Больше проектов у компании пока нет, хотя участки, по словам Соловьевой, они смотрят: «в Московской области, не менее чем под 100 000-200 000 кв. м».
В 2012 г. ожидается ввод логопарков «Климовск» (Raven Russia, 45 000 кв. м) и «Дмитров» (Ghelamco Group, 59 000 кв. м), индустриального парка «Южные врата» (Radius Group, 50 000 кв. м), перечисляет руководитель отдела ООО «Кушман энд Вэйкфилд» Егор Дорофеев.
Игорь Богородов, глава филиала Raven Russia, обещает, что в 2011-2012 гг. его компания вложит в девелопмент и покупку готовых складов класса А около $200 млн в Москве и регионах, где «спрос на качественные площади пока не сформирован»: «Рынок built-to-suit нам очень интересен». К таким регионам он относит Екатеринбург, Нижний Новгород, Омск, Челябинск и Саратов.
Надо строить
Ситуация для девелоперов удачная. «Предложения нет, спрос есть, ставки растут, доходность достаточно высокая», — перечисляет Соловьева. Сейчас девелопер может получить максимальную доходность, соглашается Мамаев. По данным МЛП, ставка доходности складских проектов — 10-10,5%, по подсчетам JLL, эта цифра доходит до 11,5%. Глеб Белавин, коммерческий директор «Северного Домодедова», также считает, что вложения в склады окупятся за 9-10 лет. Его компания планирует в 2012 г. начать третью фазу «Домодедова» (80 000 кв. м). Планируемые ставки по аренде — $135 за 1 кв. м в год.
«У нас есть спрос со стороны нынешних арендаторов, которые собираются расширяться, и внешний спрос, — рассказывает он. — Мы рассматриваем возможность привлечения банковского финансирования на строительство третьей очереди».
У банкиров иной взгляд. «Доходность складов низкая по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, не говоря уже о жилье», — комментирует Алексей Новиков, руководитель дирекции по работе с предприятиями недвижимости и инфраструктуры Сбербанка России.
Из рук в руки
Классических инвестиционных сделок в складском сегменте России в этом году было мало, говорит Зарицкий. По данным JLL, в первом полугодии 2011 г. инвестиции в денежном выражении составили около $200 млн против $16,8 млн в аналогичный период 2010 г. Но эти деньги переходили в основном «из одного кармана в другой», усмехается анонимный брокер.
К примеру, гендиректор Giffels Management Russia Крис ван Рит и его партнер Дэвид Саймонс выкупили у других акционеров эту компанию и складской комплекс Southgate (76 550 кв. м) в Домодедовском районе Подмосковья. Объем сделки составил около $99,3 млн, указано на сайте компании.
Приобретение фондом Raven Russia петербургских комплексов «Кулон-Пулково» (36 000 кв. м) и «Пулково-эстейт» (60 000 кв. м), а также подмосковного логопарка «Восточный» (230 000 кв. м) было форвардной покупкой у кипрских соинвесторов. Участники рынка утверждают, что на самом деле кипрский соинвестор — это ГК «Эспро». Представители «Эспро» уверяют, что ГК во всех этих проектах выступала лишь в качестве девелопера.
Компания Hines приобрела FM Logistic в Химках у AIG European Real Estate Partners, по оценкам брокеров, более чем за $50 млн. «Это инвестиционная сделка, — говорит Зарицкий. — Но фактически вторичная продажа, объект уже несколько раз переходил из рук в руки». «На рынке мало хороших активов», — объясняет он прохладность инвесторов. «Интерес со стороны инвесторов к компании [МЛП] есть, — делится Соловьева. — Но о конкретных переговорах говорить пока рано».
Читайте далее: http://www.vedomosti.ru/realty/news/1395316/zakaz_na_sklady#ixzz1bDhAtcNn