Гостиничная недвижимость – единственным сегментом, не просевшим в рублевых ценах, стал сегмент Luxury
Две из них относятся к высокому ценовому сегменту (Марриотт Новый Арбат, 234 номера; Станд’Арт Бутик-Отель, 105 номеров), одна – к среднеценовому (DP Парк Измайлово,110 номеров) и еще два — к экономичному формату (Ибис Динамо, 317 номеров; Хэмптон Бай Хилтон Строгино, 206 номеров). В ушедшем году не было открыто ни одной гостиницы класса Luxury или Upscale, в 2016 году пополнение рынка предложением данных категорий также не предвидится. Это приведет к небольшому снижению их доли в качественном предложении Москвы (на 1,4% и 1,8% соответственно). В то же время, учитывая текущую ситуацию, можно ожидать переноса ввода в эксплуатацию ряда заявленных гостиничных проектов.
Наиболее активно развивается предложение форматов Upper-Upscale и Economy. Такое направление развития объясняется относительно небольшим объемом предложения в сегменте Upper-Upscale (доля рынка — 8%), а также хорошими рыночными результатами новых отелей экономичного сегмента. Фактический рост предложения класса Upper-Upscale в 2015 году- 35% (+ 339 номеров), плановый на 2016 год — 23%. Его доля на рынке при этом увеличится до 9%, тогда как в 2014 году она составляла 6%. Расширение сегмента Midscale-Economy за период 2014-2016 гг. составит 27%, а его рыночная доля к концу 2016 года достигнет 52%.
Единственным сегментом, не просевшим в рублевых ценах, а даже показавшим рост, стал люксовый сегмент. Цены в рублях в этом классе выросли практически на 6% (с 11 500 руб. в 2014 году до 12 200 руб. в 2015 году) благодаря тому, что спрос на него менее чувствителен к цене, а также учитывая высокий уровень расходов, предполагаемый люксовым обслуживанием, и, в связи с этим, необходимость повышения цен для нивелирования высокой инфляции. В то же время, в долларовом выражении цены на люксовые отели упали на 33%, что сделало их более доступными для держателей иностранной валюты. Именно люксовый сегмент стал драйвером небольшого роста средней рублевой цены по рынку до 6 000-6 100 руб.
По итогам 2015 года Москву посетило порядка 6,1 млн. иностранных туристов[1], что на 7% превышает показатель 2014 года (5,7 млн человек). Средняя загрузка качественных гостиниц Москвы по итогам 2015 года составила 65,5%-66% (рост к итогу 2014 года составил порядка 2 пп.). Загрузка росла во всех сегментах спроса.
Средний уровень доходности на доступный номер составил по итогам 2015 года 3 900 руб., что на 5% выше результата 2014 года. «Вместе с тем, учитывая уровень инфляции (12,9% по данным Росстата), это означает фактическое снижение доходности гостиниц Москвы. А значит, на фоне наметившегося роста спроса, в 2016 году отели Москвы будут пытаться компенсировать упущенную в 2015 году прибыль ростом цены», — комментирует Марина Смирнова, партнер и руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
Рост рублевой доходности на номер продемонстрировали только отели класса Luxury (на 18%, практически до 7,5 тыс. руб. на номер). В остальных сегментах наблюдалось падение доходности за счет снижения цены номера. Наиболее существенным стало снижение RevPAR в сегменте Economy (-8%), главным образом, по причине высокой доли в его составе достаточно старого или не имеющего профессионального управления номерного фонда (почти 70% номеров) и, как следствие, перетекания спроса в более высокий ценовой сегмент предложения, размещение в котором стало доступнее.
В 2016 году специалисты в области гостиничного бизнеса и туризма ООО «Кушман энд Вэйкфилд» ожидают продолжение тренда, заложенного 2015-м годом, а именно:
- Умеренный рост загрузки за счет роста потока внутреннего и внешнего туризма в Москву — на 2-4 пп. (до 67-70% в среднем по рынку);
- Рост цены размещения на 1-4% (до приблизительно 6100-6300 руб. за номер);
- Перераспределение потоков туристов и доходов из менее качественных отелей в более качественные; редевелопмент устаревшего номерного фонда, переход к профессиональному управлению в независимых отелях после реновации;
- Продолжение процесса оптимизации издержек, импортозамещения продуктов и расходных материалов.
Midscale & Economy — среднеценовой и экономичный сегмент
Upscale — сегмент цены выше среднего
Upper-Upscale — высокий ценовой сегмент
Luxury — люксовый сегмент
[1] По оценке ООО «Кушман энд Вэйкфилд», исходя из темпа роста иностранного туризма в России за 9 мес. 2015 г. (7,8%), а также уровне прибытий в 4 кв. 2014 г. относительно всего 2014 года.