Инвестиции в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы

Инвестиционная активность на рынках коммерческой недвижимости Центральной и Восточной Европы в третьем квартале текущего года в количественном выражении составила 1,35 млрд Евро, что на 34% ниже по сравнению с предыдущим кварталом, когда объем достиг 2,04 млрд Евро — наилучший результат за шесть кварталов и на 39% больше в сравнении с максимальным падением, зарегистрированным в III квартале 2009 года.

Основной причиной является снижение активности локальных инвесторов. Доля международных инвесторов в общем объеме сделок выросла до 57%, тогда как за первые три квартала 2009 года она не превышала 43%»  Более того, в то время, как спрос со стороны как внутренних, так и международных инвесторов растет, и недостаточный объем доступных средств в определенной степени ограничивает активность на рынке, основным барьером для развития инвестиционного рынка служит недостаток качественного предложения и, во-вторых, отсутствие реального представления о рыночной цене объектов недвижимости у их владельцев.

Тем не менее, ситуация постепенно улучшается. На рынок выходит больше качественных объектов с реалистичной ценой. Банки, сталкиваясь с необходимостью в короткие сроки реструктурировать свой долговой портфель, тоже вносят вклад в улучшение ценовой ситуации. Эти факторы, наряду с укреплением экономической и общерыночной ситуации, будут способствовать увеличению объемов инвестиций до 70% в заключительном квартале 2010 года. Наиболее сильными игроками в этот период станут Россия, Турция и Польша, где суммарный объем инвестиций в 2010 году составит около 7 млрд. Евро, против 4,9 млрд Евро в 2009 году. 

Две наиболее популярные страны для инвестиций в торговую недвижимость по итогам девяти месяцев текущего года — это Польша (лидер по объему инвестиций среди стран Центральной и Восточной Европы) и Турция, показавшие рост более 200% от объемов 2009 года. В России инвестиционный интерес также набирает обороты, однако, для выхода на докризисный уровень рынку может потребоваться еще некоторое время.

На Украине и в Румынии также зафиксирован рост относительно 2009 года, но объем инвестиций все еще намного ниже до кризисных величин. На небольших рынках — таких как Болгария или страны Балтии — инвестиционная активность практически отсутствует. Более развитые рынки Центральной Европы также зафиксировали снижение объемов инвестиций по причине расхождения взглядов на рыночную цену у продавцов и инвесторов.

Глядя на снижение активности на инвестиционном рынке в III квартале можно предположить, что рынок Центральной Европы расплачивается настороженным отношением инвесторов, после поразившего ее в этом году кризиса суверенного долга. В действительности, некоторые инвесторы стали более настороженно относиться к отдельным западным рынкам и обратили более пристальное внимание на то, что ранее мы называли „развивающейся“ Европой, а именно — на страны с достаточно зрелой экономикой и хорошими перспективами роста. Однако, ликвидность объекта инвестиций здесь является ключевым вопросом.

Смещение акцентов на рынке Центральной Европы внесло большую ясность в вопросах цены — мы видим снижение ставок капитализации во всех секторах. Ставки доходности для офисов, складов и магазинов снизились более чем на 100 базисных пунктов, для ставок капитализации в торговых центрах и в ритейл-парках коррекция составила 50 — 75 базисных пунктов. В странах Центральной Европы коррекция была более умеренной: 46-60 базисных пунктов для офисов и складов, а для Западной Европы коррекция составила в среднем всего 10-20 базисных пунктов.