Инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Европы

 

Во втором квартале 2011 года инвестиционная активность на европейском рынке коммерческой недвижимости замедлилась: общий объем инвестиций составил €26,2 миллиардов, что на 11,5% меньше чем в первом квартале. Однако, на рынках нет единого тренда, и ситуация с офисной недвижимость лучше, чем с торговой, а рост на основных рынках происходит за счет более слабых стран.  

 

«Достаточно сложно оценивать квартальные тренды, учитывая длительные сроки, которые необходимы для инвестиционных сделок, и частые изменения ситуации на рынке» - говорит Майкл Риддерч, руководитель европейской группы рынков капитала в ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Michael Rhydderch, head of the European Capital Markets Group).  «Чего нельзя не отметить, так это то, что рынок не оправдал ожиданий, и объем сделок был меньше, чем мы изначально предполагали. Если брать годовой период (с июня прошлого года) – объем рынка составил €122,4 млр. Отдельно нужно заметить, что средняя продолжительность сделки увеличилась,  частично из-за ужесточившихся требований при прохождении due diligence и увеличившихся сроков рассмотрения кредитных заявок».  

Другим важным трендом в этом квартале стал «расцвет» офисного сектора, где активность в первом квартале увеличилась на 36%, а во втором на 46%. При этом объем сделок в офисном секторе вырос на 10%. Для сравнения в торговой недвижимости объемы упали на 35%, а в складской на 46%.

 

По словам Дэвида Хатчингса, руководителя европейского отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд», общая экономическая ситуация более благоприятна к офисам. «Инвестиционные затраты компаний растут, и в некоторых странах растет  количество рабочих мест. Более того, европейские корпорации чувствуют себя на много лучше, чем потребители, чьи затраты растут, и восстановление благосостояния происходит не столь быстрыми темпами, как хотелось бы».  

 

Инвесторы в основном сконцентрированы на офисном рынке прайм сегмента, так как они пытаются всеми способами минимизировать риски. В результате лучшие офисные объекты могут увидеть дальнейшее падение ставок доходности. Спрос на более рискованные активы очень слабый, однако, некоторые инвесторы готовы брать на себя прогнозируемый риск, чтобы достичь большей доходности. Такие инвесторы рассматривают строящиеся здания или здания с вакантными площадями, чтобы в дальнейшем извлечь выгоду из будущей нехватки офисного предложения.

 

Сокращение доли рынка торговой недвижимости объясняется небольшим количеством сделок, которые были заключены во втором квартале. По словам Риддерха «часть инвесторов открыла для себя офисный рынок заново, спрос на ритейл остался, но ситуация различается как по странам, так и по секторам.  Великобритания, Франция и Германия являются приоритетными рынками для большинства инвесторов, но даже в них спрос на разные виды недвижимости (офисную, складскую или торговую) неоднороден».

 

«Скандинавия снова в моде – Швеция снова возвратила себе интерес международных инвесторов, а в Норвегии и Финляндии большой спрос на офисную недвижимость. В России существует спрос на офисы со стороны венчурных инвесторов (risk taking), а в Польше популярны объекты торговой недвижимости. Если смотреть в будущее, то Чехии будет наблюдаться инвестиционная активность в ритейле, а Нидерланды должны войти в пятерку стран с самой высокой активность в сфере складов».  

 

Местные фонды являются основным генератором спроса в большинстве рынков, но доля международных инвесторов растет – на них приходится 35% спроса за 1 полугодие 2011 по сравнению с 31% во втором полугодии 2010.  

 

Существует явный тренд по смещению спроса к основным рынкам. Тройка лидеров – Великобритания, Германия и Франция – на них приходится 64% европейского инвестиционного рынка. Вообще Западная Европа лидирует по объемам инвестиций в коммерческую недвижимость, рост был сгенерирован Австрией, Данией, Норвегией и Швецией. Скандинавия показала отличные результаты – объем инвестиций вырос во втором квартале до €4.4млр. (в первом квартале - €2.4 млр.).

 

В то же самое время, на многих разивающихся рынках активность упала. В Центральной и Восточной Европе объемы упали с €3.9 млр. до €2.1 млр. Однако здесь, как и везде, нельзя говорить о едином тренде – в Турции и России был зафиксирован спрос на офисы, в то время как Польша опережает даже некоторые западно-европейские станы в оценке рисков потенциальными инвесторами.

 

По словам Дэвида Хатчингса, диверсифицированность рынков будет только увеличиваться.  «Если смотреть на данные спроса или производства, уровень цен или занятости, мы видим различия в этих показателях по всей Европе. Даже если страх суверенных дефолтов пойдет на убыль, оценка суверенных рисков на рынках облигаций скорее всего останется высокой.

 

«Фундаментальные преимущества, таких стран как Швеция, Германия и Франция,  будут «держать» эти рынки в умах инвесторов – продолжает Хачингс – но отношение к другим рынка станет более  противоречивым в зависимости от экономических и макроэкономических трендов. Многие инвесторы рассматривают сложившуюся ситуацию как возможность воспользоваться низким, как им кажется, уровнем цен в некоторых станах». 

 

«Каждая страна имеет свои особенности – как например, существующий уже сейчас недостаток качественных площадей в Италии, большой выбор высококачественных объектов с большими ставками капитализации в Португалии, или большой спрос со стороны арендаторов и высокие ставки капитализации в Москве. Инвесторам необходимо тратить больше времени на оценку объектов, не рисковать бездумно».

 

«Наш европейские офисы отмечают возросший уровень спроса за последние несколько месяцев.  Однако в то время как некоторые страны увидят рост рынка во втором полугодии, другие вряд ли достигнут прошлогодних объемов» – отмечает Риддерх. «Тем не менее, уменьшение риска суверенных долгов, сможет снова открыть инвесторам дверь на те рынки, которые они сейчас даже не рассматривают»

 

«Мы ожидаем рост активности во втором полугодии. Это утверждение основано на существующем сейчас уровне сделок,  и том факте, что все больше объектов выходят на рынок, особенно со стороны банков. Мы прогнозируем, что к концу года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость Европы достигнет €133мрд., что больше чем прошлогодние €117млр. Однако, хотя на рынке достаточно спроса и предложения для того, чтобы эта цифра стала реальностью,  существует риск, что увеличившаяся длительность сделок может повлиять на итоги 2011 года»  - заключает Риддерх.

 

Александр Зинковский, старший аналитик отдела исследований, комментирует ситуацию в России: «В противоположность Европейским тенденциям, инвестиционный рынок в России демонстрирует уверенный и стабильный рост. В первом квартале 2011 года объем инвестиций составил 1.87 млрд. долларов США, во втором квартале уже около 2.3 млрд. долларов (рост 27%). Таким образом, общий объем сделок за первое полугодие 4,13 млрд. долларов США, превысив общий объем 2010 года – 3,99 млрд - уже по результатам полугодия. К настоящему моменту, учитывая последние анонсированные сделки по покупке офисного здания комплекса «Метрополис» в Москве и ТЦ «Невский пассаж» в Санкт-Перербурге, объем инвестиций составляет около 4,5 млрд. долларов. В результате, мы пересмотрели прогноз на 2011 год увеличив его до 5.3 млрд долларов. Но вполне вероятно, если рынок инвестиций сохранит набранные темпы, он сможет преодолеть максимальную планку в 5,8 млрд долларов – объем, зафиксированный по итогам 2008 года»

 

«Также, впервые с 2007 года инвестиции в торговую недвижимость вышли на первое место (36,5% в общем объеме инвестиций). 26,5% инвестиций пришлось на офисный сегмент, 20% и 17% - на гостиничные и складские объекты соответственно»