Итоги рынка складской недвижимости 2015

• За 2015 г. не было анонсировано ни одного качественного проекта
• Сокращение нового строительства в два раза по сравнению с 2014 г.
• Совокупная площадь реализованных складских помещений московского региона в минувшем году превысила значение 2014 г. на 23% и составила 1,1 млн. кв. м
• Доля розничных сетей в структуре сделок увеличилась с 31% в 2014 г. до 54%
• 100% вакантных помещений в московском регионе предлагается по рублевым ставкам, возврата к долларовым ставкам не предвидится

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Согласно данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд», объем нового строительства в 2015 г. в Московском регионе сократился в два раза по сравнению с 2014 г. и составил 867 тыс. кв. м. Показатель за 2014 г. стал рекордным, достигнув 1,65 млн кв. м. Таким образом, за 2015 г. качественное предложение в московском регионе увеличилось на приблизительно 7%, составив11,7 млн кв. м. По предварительным оценкам ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в 2016 г. качественное предложение на складском рынке московской области увеличится примерно на 700-750 тыс. кв. м, ожидается завершение проектов, находящихся в высокой стадии готовности, и строительство новых объектов по схеме built-to-suite по уже заключенным контрактам. Девелоперская активность в регионах также замедлилась, в минувшем году общий прирост новых складских площадей за пределами московского региона составил около 650 тыс. кв. м., за 2014 г. аналогичный показатель достиг 1 млн кв. м.

За 2015 г. не было анонсировано ни одного нового проекта, и сейчас девелоперы продолжают строительство объектов, заявленных еще в 2014 г. Отмечается перенос заявленных ранее сроков ввода в эксплуатацию, в отдельных случаях задержки составляют более года.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ

Введенные в 2015 г. новые складские помещение в целом не изменили распределение площадей в Московском регионе. Больше всего складских площадей на Симферопольском шоссе (17% от общей площади в регионе), 15% на Новорязанском, 14% на Каширском. Меньше всего складских площадей на Калужском и Минском шоссе. Основной объем (46%) складских площадей сконцентрирован на расстоянии от 10 до 30 км от МКАД.

АКТИВНОСТЬ

Совокупная площадь реализованных складских помещений московского региона в минувшем году превысила значение 2014 г. примерно на 23% и составила 1,1 млн. кв. м. При этом в 2014 г. было куплено и арендовано 870 тыс. кв. м складских площадей. Рост показателя по большей части был обеспечен за счет активности компаний в сегменте розничной торговли продуктами питания и товарами для дома. Как и прогнозировали аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд», на фоне снижения активности в других секторах доля розничных сетей в структуре сделок увеличилась с 31% в 2014 г. до 54%. Заметнее всего сократилась доля логистических компаний — примерно в два раза по сравнению с 2014 г. Размер средней сделки в 2015 г. в практических во всех секторах сократился на 20-25% по сравнению с 2014 г. Исключением является сегмент розничной торговли, где этот показатель вырос в 2015 г. в два раза и составил 27 тыс. кв. м.

Объем заключенных сделок по покупке в 2015 году составил 21%, что ниже аналогичного показателя 2014 г. на 7 п.п.

Следует отметить, что значительная часть действующих договоров аренды по прежнему номинирована в долларах США, мы ожидаем, что основным фокусом многих арендаторов в 2016 г. станет пересогласование этих договоров, . Так же компании все чаще стали отказываться от избыточных складских помещений, консолидировать площади и переезжать в складские комплексы выше классом.

ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, СТАВКИ

На конец 2015 г. доля вакантных помещений в московской области составила 10%, в 2016 г. аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд» прогнозируют рост показателя до 10,5%. «Высокая для Московского региона доля вакантных площадей в 10% является нормой для большинства развитых рынков складской недвижимости в мире. На рынках Мадрида, Барселоны, Милана на протяжении последних нескольких лет доля вакантных площадей колеблется в пределах 7%-12%», — отмечает Александр Кунцевич.

С середины 2015 г. все вакантные складские площади в Московском регионе предлагаются в аренду по рублевым ставкам, по мнению аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», возврата к долларовым ставкам не предвидится. За первые 6 месяцев чистые рублевые ставки аренды снизились на 8% и оставались в диапазоне 3,8-4,5 тыс. рублей за кв. м в год. Во второй половине года ставки не изменялись, среднее значение составило 4 150 тыс. руб. в год.