24 ноября 2012 • Новости

Комментарий Ирины Невровой для Ведомости Недвижимость: Анатомия проекта: Московские близнецы - Бизнес-центр Skylight на Ленинградском проспекте менял владельца и даже был законсервирован, но в итоге достроен

Две идентичные башни на Ленинградском проспекте, 39, задумывались как два ледяных кристалла, покрытых сплошным слоем голубого стекла. Небольшой мостик-коридор соединяет здания на высоте птичьего полета.

Реализация проекта началась еще в 2003 г. по заказу немецкого концерна Siemens. Компания планировала разместить в этом бизнес-центре московскую штаб-квартиру. Казалось бы, его давно должны были достроить и заселить. Но сначала полет фантазии российского архитектора встретился с немецкой практичностью, а затем и мировой финансовый кризис остановил стройку, по ходу дела превратив девелопера проекта «Система-галс» (основной акционер — АФК «Система») в компанию «Галс-девелопмент» (основной акционер — ВТБ). Получилась долгоиграющая история, зато объект из офисного здания общей площадью 50000 кв. м превратился в два небоскреба общей площадью около 111000 кв. м.

Не сошлись во взглядах

Компания Siemens и АФК «Система» планировали вместе работать по ряду промышленных проектов. Решено было начать сотрудничество с возведения офисного центра по заказу немцев силами строительного подразделения «Система-галс». Однако перед самым кризисом компании не смогли договориться по стоимости работ из-за различия во взглядах на экономику проекта. В итоге Siemens и вовсе отказалась от его дальнейшей реализации и продала «Система-галс». На какое-то время стройка была законсервирована из-за нехватки финансирования. С приходом в «Галс-девелопмент» нового акционера — банка ВТБ средства на достройку башен нашлись, и в 2008 г. работы возобновились. К тому времени от первоначального проекта мало что осталось.

«Изначально заказчики предполагали, что офисный центр будет представлять собой 25-этажную башню на 1-этажном стилобате с одноуровневой подземной автостоянкой на 120-130 машино-мест общей площадью около 50000 кв. м», — рассказал автор башен Skylight архитектор Алексей Воронцов. Его привлекли к участию в этом проекте в начале 2003 г. для решения задачи по подбору площадки строительства. «Всего мы с руководителем одной из мастерских Института генплана Москвы Александром Цивьяном подобрали и проработали три площадки в Северо-Восточном административном округе», — вспоминает Воронцов.

Выбрали площадку на Ленинградском проспекте, вл. 39, в районе Аэропорт, поскольку немцам было важно быстро добраться до аэропорта «Шереметьево». Размеры и конфигурация участка позволяли сделать все в соответствии с требованиями заказчика, а транспортная ситуация была вполне удовлетворительной, уточняет он.

Немецкая сторона решила разработать проект в Германии. «Российской стороне предполагалось поручить только адаптацию проекта и его согласование, после чего я от участия в работе отошел. В начале 2004 г. в Москву приехал архитектор Клаус Мюллер и привез свой проект комплекса, а мне было предложено приступить к его адаптации», — продолжает свой рассказ Воронцов.

Маловато будет

Вскоре выяснилось, что не были в полной мере учтены предстоящие затраты по освобождению и освоению площадки. Стройка велась на ведомственных землях Минобороны и ЦСКА, что потребовало дополнительных согласований и расходов. Siemens не хотела выходить из бюджета в 100 млн евро. В качестве компромисса решили возводить дополнительные площади на продажу, чтобы покрыть возросшие административные издержки, объяснил архитектор.

К тому же проект, предложенный Клаусом Мюллером, не в полной мере подходил под российские стандарты. Так, под подземный паркинг он выделил всего один уровень — сейчас их пять. «Предложенная конструктивная схема оказалась функционально и экономически неоптимальной. Подземная автостоянка имела один конструктивный модуль, а наземная офисная часть — другой, что требовало устройства мощной распределительной железобетонной плиты. Несущий каркас здания предполагалось возводить из металлических профилей больших сечений, что также существенно удорожало строительство», — объясняет нюансы строительной кухни Алексей Воронцов.

В итоге было решено «развернуть» башню А (ближе к дороге) и разместить рядом ее точную копию — башню Б, увеличив таким образом общую площадь проекта до 111000 кв. м. «В течение месяца я с моими архитекторами Егором Орловым, Натальей Воронцовой и Николаем Шестопаловым разработал эскизы комплекса, объемно-пространственная структура которого формировалась двумя 27-этажными башнями, размещавшимися на 5-этажном вытянутом вглубь участка прямоугольном стилобате. Под стилобатом располагалась 5-уровневая подземная автостоянка», — описывает Алексей Воронцов.

Проект обладает рядом технических особенностей. В частности, вся конструктивная схема строилась на одной модульной сетке с минус 5-го этажа до 27-го этажа на монолитном железобетонном каркасе. Расчеты и конструирование несущего остова здания выполнили инженеры бюро Владимир Маргулец и Алексей Савченко. «Полностью остекленные фасады всего комплекса решались на едином витражном размерном модуле. Кто в этом разбирается, понимает, что это непростая задача», — объясняет Воронцов.

Уловки архитектора

В процессе работы автора проекта посетило вдохновение, и он решил объединить башни переходом в районе 20-х этажей. Вот как он сам объясняет свое видение: «Эстетически, эмоционально я хотел получить абсолютно чистую кристаллическую форму, холодноватую и несколько надменную субстанцию, своего рода образный эквивалент “сумрачного немецкого гения”. Желая сообщить объемно-пространственной композиции комплекса большую динамичность, я соединил башни остекленным переходом. Этот мост придал завершенность всему комплексу, наделил его внутренней энергетикой».

С замыслом художника поспорить сложно. Но немецкие заказчики были категорически против объединения двух башен. Им, наоборот, хотелось максимально отделить свою штаб-квартиру, чтобы не зависеть от соседей. «Стилобатная часть разделена от минус 5-го до 5-го этажа. У каждой башни свой набор коммуникаций, на оба проекта были получены независимые друг от друга энергомощности. В этом, кстати, существенное рыночное преимущество наших объектов, поскольку, даже если один из них сменит владельца, на жизни другого это никак не отразится», — уточняет Владимир Стригин, вице-президент «Галс-девелопмента».

Об общем переходе не могло быть и речи. «Чтобы убедить заказчиков — об этом теперь уже можно рассказать, — я пошел на небольшой обходной маневр», — раскрывает секрет Воронцов. У башен не были запроектированы вынесенные на фасады эвакуационные лестницы с так называемой воздушной зоной, которые заметно ухудшают экономику и эстетику. По предложению архитектора специалисты по противопожарной безопасности включили переход в перечень компенсационных мероприятий в числе других требований в связи с тем, что в проекте отступили от действовавших тогда строительных норм и правил. Заказчиков поставили перед фактом, что переход — не авторская блажь, а требование по обеспечению безопасной эвакуации людей из зданий в случае возникновения чрезвычайной ситуации.

Деловая «спальня»

На сегодня башня А сдана в аренду на семь лет компании Mail.ru. «Аналогичных сделок в год происходит 5-7», — делится ведущий консультант ООО «Кушман энд Вэйкфилд» Ирина Неврова. По ее словам, желающих получить в аренду объект в свое полное распоряжение гораздо больше, чем готового предложения, даи ставки аренды служат сдерживающим фактором.

«Арендные ставки начинаются от $600 за 1 кв. м в год и растут с 7-го этажа», — рассказал Владимир Стригин. «В этом районе ставки класса А находятся в диапазоне $500-650 за 1 кв. м в год, не включая НДС и эксплуатационные расходы», — говорит Роман Щербак, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer. Чем выше этаж, тем больше ставки. Продаваться офис класса А на вторичном рынке может по $7000-8000 за 1 кв. м, оценивают в пресс-службе MR Group.

На самом верху в Skylight будут располагаться «офисные пентхаусы», эти помещения традиционно занимают руководители компаний. Например, в башне Mail.ru два верхних этажа отданы президенту компании. Это статусные площади, но, кроме вида из окна, существенных отличий от помещений на других этажах там нет.

Соседство у бизнес-центра довольно пестрое: бывшее производство «Буранов», Международный фонд социально-экономических и политологических исследований («Горбачев-фонд») иСовет по безопасности СНГ, а вплотную примыкает небольшая аллея, находящаяся в ведении Минобороны. Смотреть на нее можно, но гулять запрещено, иронично отмечает Владимир Стригин.

Просто и практично

Башни общей площадью 111000 кв. м имеют одинаковую высоту в 27 этажей, из которых последний этаж — технический. Они являются точным зеркальным отражением друг друга, а на уровне 20-х этажей соединены переходом. Внутреннее пространство разделено на центральное ядро, куда входят лифты и коммуникации, и прямоугольный периметр открытой планировки. Глубина этажа для подобных строений небольшая — всего около 9 м. Это позволяет обеспечить максимум естественного освещения согласно модной тенденции энергосбережения. Шаг колонн — 8,1 × 6,6 м. «Колонны размещены на фасаде, а не внутри, что удобно, не режет пространство и не мешает освещению», — объясняет Алексей Воронцов. Подземный паркинг занимает пять уровней и рассчитан на 720 машино-мест. «Отличие двух башен — только по планировкам, по площади они идентичны и лишь в стилобатной части одна на 500 кв. м меньше другой», — говорит Владимир Стригин.

«Помимо арендного бизнеса через несколько летнаша стратегия предполагает и продажу какобъектов по-отдельности, так и обоих сразу»,- уточнил он.

Подробнее