6 августа 2012 • Новости

Комментарий Максима Ильина для Birzha.ru: Вторая жизнь недвижимости

Редевелопмент, реконцепция, реновация — все эти модные слова с приставкой ре- означают одно: новую жизнь промышленных и административных зданий, расположенных в границах городов. Вслед за Москвой, Санкт-Петербургом и западными странами потенциал перепрофилирования просторных помещений старой постройки стали использовать и в Нижнем Новгороде.

Перенос промышленных предприятий из центра города – это процесс изменения вида использования городских территорий и целевого назначения зданий, расположенных на этих территориях. Данный процесс является естественным в развитии любого города, когда, например, сохранение предприятия в конкретном местоположении перестает быть экономически целесообразным, говорит консультант отдела стратегического консалтинга компании Cusman & Wakefield Максим Ильин. С целью обоснования переноса предприятия собственник проводит анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и существующих на нем строений. Результатом такого анализа может стать решение о переносе предприятия и о виде использования освободившихся зданий и территории.

В тех городах и странах, где бизнес активно развивается, есть тенденция вывода предприятий за территорию городов и перевода на эти площадки более важных и необходимых объектов для среды обитания городских жителей, подтверждает председатель НРО «Деловая Россия», генеральный директор УК «Региональный центр международной торговли» Павел Солодкий. «Во-первых, собственникам старых предприятий это дает оптимизацию в плане строительства новых производственных площадей, которые более эффективны. Как правило, они могут занимать меньшие площади и, самое главное, потреблять значительно меньше электроэнергии, чем старые предприятия. Второе — это экология. Из города выводятся предприятия, для которых очень сложно или очень затратно соблюдать экологические требования, так как наши заводы, как правило, растянуты по территории и имеют старое оборудование», — прокомментировал эксперт.

Кроме того, по мнению Павла Солодкого, положительным моментом является то, что жители постепенно перестают вывозить деньги в другие города и страны, и город от этого выигрывает, потому что увеличивается товарооборот и объем отчисления налогов бизнесом. Многие европейские города, выводя старые предприятия и оказывая им поддержку в переносе производств на новые места, используют данные территории для жилищного строительства, если они пригодны для жилья, а также для строительства дорог, магистралей, парков, музеев или других объектов, необходимых для создания комфортной среды обитания современного человека, — кинотеатров, кафе, ресторанов. Таким образом, создаются новые рабочие места. «Должна быть концепция развития города с учетом этих направлений. Я надеюсь, что разработчики проекта стратегии развития Нижнего Новгорода до 2030 года это предусмотрят и учтут», — добавил Солодкий.

В то же время специалист в сфере устойчивого развития, кандидат экономических наук Александр Иванов говорит, что город и его органы власти не заинтересованы в перепрофилировании отдельных зданий. «Наибольший экономический и социальный эффект можно получить на относительно крупных участках. Какие участки являются приоритетными для развития современного города? Вне всякого сомнения, такими зонами являются берега водоемов. В перспективе эти земли станут самыми дорогими. По Водному кодексу РФ, относительно узкая береговая полоса должна быть общедоступной. Поэтому правовая основа содействует разумному перераспределению земель. Хотя самые ценные земли — это земли рядом с береговой полосой. Применительно к территории Нижнего Новгорода в первую очередь необходимо очистить от производств левобережье Оки, где создание красивой набережной и общедоступной зеленой зоны обойдется относительно недорого из‑за сравнительно несложного рельефа местности и наличия коммуникаций на прилегающей территории. Главная трудность — потеря времени из‑за хлопотности, сложности и правовой неопределенности процедуры. Но если какие-то участки будут освобождены, то дважды приглашать бизнес строить на новой набережной объекты деловой инфраструктуры не придется», — считает эксперт.

Во всех остальных случаях, с точки зрения Александра Иванова, решения о перепрофилировании носят и будут носить штучный характер и возникать из уникальных свойств здания или территории. Яркий случай — реставрация непроизводственного здания Ромодановского вокзала для размещения производства пластиковых карт. «Наверное, дешевле построить типовое современное здание, чем по крупицам восстанавливать исторический объект. Но кому-то интересным окажется пригласить посетителей ближе к процессу получения традиционных сладостей, пряностей или блюд народной кухни на таких площадках. Кому-то промзона покажется пригодной для экстрима. Есть архитекторы и проектировщики, специализирующиеся на поиске таких решений», — добавил специалист.

По словам Максима Ильина, при редевелопменте промышленных объектов могут возникнуть практически любые проекты недвижимости, однако структура зданий большинства из них подходит под размещение офисов. Так, около 60% всех завершенных проектов редевелопмента промышленных зданий в Москве приходится на офисы. В региональных городах процесс переноса промышленных объектов за пределы города развит менее масштабно по причине наличия большего количества (по сравнению с Москвой) «свободных» участков в черте города, однако общая тенденция сохраняется и у нас.

Классность перестроенного объекта зависит от того, где он расположен, насколько детально и качественно проводился редевелопмент, какие материалы при этом использовались. Зачастую бывшие промышленные предприятия становятся бизнес-центрами класса В или В+. Но еще более распространенной является ситуация, когда после косметического ремонта производственные площади сдаются под офисы по невысокой цене. Тогда о каком-либо классе речи не идет, поясняет полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Нижнем Новгороде Ольга Борисова.

По словам директора по продажам АН «Адрес» Елены Соловьевой, прежде чем вкладывать серьезные деньги в реконструкцию, надо понять, будет ли данный класс пользоваться спросом на данном месте. «Если мы говорим о более экономичном классе — С или D, то здесь достаточно провести ремонт, но надо смотреть на возможности транспортных развязок и окружение — нет ли вокруг подобных офисных помещений», — отмечает эксперт.

Практика показывает, что если объект стоит на хорошем месте и в него вложить хорошие деньги, то он может получить и премиум-класс, говорит Павел Солодкий. «В ряде европейских столиц гостиницы размещаются в зданиях, носящих статус памятников, есть бизнес-центры с подведенными коммуникациями высокого уровня в старых зданиях, которые реставрируются и становятся уникальными. Такие проекты есть и в Москве, они не в диковину. Конечно, есть примеры, когда заводоуправление сдается в том состоянии, в котором оно сохранилось с советских времен, со старыми коммуникациями. На рынке есть такие предложения, у них также всегда будет свой покупатель», — подчеркнул собеседник «Биржи».

В то же время это достаточно сложный сегмент, потому что офисными помещениями город сейчас неплохо насыщен, отметила Елена Соловьева. Экономическая ситуация находится в стагнации, серьезного развития не наблюдается, поэтому потребность в офисных помещениях не увеличивается. В этих условиях бизнес-центру необходимы продуманная концепция, грамотное управление и выверенная ценовая политика по отношению к арендаторам и конкурентам. «Вы можете переманить арендатора лучшими условиями, возможно, за те же деньги или, наоборот, искусить его ценой», — советует специалист.

«У арендаторов есть интерес к таким площадям, если они находятся в хорошей транспортной доступности, — добавила Ольга Борисова. — Как правило, это площади с высокими потолками, интересные архитектурным бюро, креативным пространствам. IT-компаниям подобные площадки интересны, потому что могут выдерживать большой вес оборудования».

Таким образом, секрет популярности бывших промышленных и административных зданий кроется в двух составляющих. Во-первых, они интересны с точки зрения современного перепрофилирования и развития городских территорий. Во-вторых, бизнесу — как арендаторам, так и арендодателям — они предоставляют возможность воспользоваться готовыми конкурентными преимуществами: выгодным местоположением и архитектурной уникальностью площадки, которая сама по себе является привлекательным для клиентов фактором.

Подробнее: Birzha.ru