12 августа 2012 • Новости

Комментарий Ричарда Тибботта для Арендатор.ру: Новое лицо московских парков

Парковые зоны являются неотъемлемой частью современных мегаполисов. Ведь именно они становятся настоящими оазисами среди урбанистического пейзажа городов. Парковые зоны занимают примерно треть территории Москвы, но соответствуют ли они мировым стандартам, найдут ли пути развития?

Столичный градоначальник Сергей Собянин поставил задачу в течение пяти лет сделать московские парки «самыми лучшими», а также создать там условия для отдыха горожан и занятий спортом. Уже в 2011 году в столице стартовал крупномасштабный проект по благоустройству парков.

На программу по их реконструкции будет выделено более 15 миллиардов рублей. В 2012 году в столице планируется благоустроить более 30 парков.

Сумма, конечно, большая, но хватит ли ее на то, чтобы превратить столичные парки в действительно привлекательные места для отдыха? При том, что вся существующая инфраструктура не менялась с советских времен. К примеру, на замену дорожного полотна в Москве выделяются куда большие средства!

В этой связи власти будут проводить исключительно работы по благоустройству парковых зон. В Москве уже объявлен конкурс, победителю которого необходимо будет представить, в частности, основные показатели планируемого развития территории, в том числе о размещении объектов капитального строительства и сооружений инженерно-технического обеспечения, а также предоставить основные показатели природоохранных мероприятий (по реабилитации водных объектов, по рекультивации почв и грунтов) и проекты комплексной научной реставрации территорий, где расположены объекты культурного наследия.

Интерес для инвесторов

Так насколько интересны парковые зоны для частных инвесторов? Анна Данченко, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar считает, что с точки зрения комплексного девелопмента парки в чистом виде девелоперам малоинтересны. «Все парки относятся  к рекреационным зонам и особо охраняются, на каждый парк, в зависимости от его принадлежности к памятникам (истории, природы и т.д.) накладываются различные обременения, в большинстве зеленых зон, относимых к природно-рекреационным, природно-историческим паркам, строительство капитальных объектов запрещено вовсе. В сегменте городских парков культуры и отдыха ситуация несколько проще, тем не менее, любое строительство жестко регламентировано. Парки могут быть интересны девелоперам с точки зрения строительства там объектов коммерческой недвижимости (например, реконструкция ВДНХ обсуждалась вместе с возможностью строительства там ТРЦ), либо строительства и эксплуатации различной инфраструктуры: ресторанов, причалов, магазинов/павильонов и т.д», - заявила эксперт.

Такого же мнения придерживается и Татьяна Тикова, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International. «С точки зрения инвестора данные проекты, как правило, малоинтересны, так как они низкоокупаемы. Это интересно, прежде всего, крупным международным операторам, которые берут подобные объекты в управление и оперируют ими. На сегодня мы наблюдаем высокий интерес к российскому рынку со стороны азиатских операторов сегмента развлечений», - считает Тикова. 

Рекреационные зоны, как правило, хорошо дополняются спортивными объектами, торговыми объектами небольшого специализированного формата. «Безусловно, при развитии рекреационных зон существуют жесткие условия по территории застройки, по доле озеленения и по тем функциональным наполнениям, которые можно реализовать на территории парка», - добавила Тикова.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome утверждает, что инвесторам такие проекты интересны при соблюдении определенного баланса между обременениями и непосредственно объемом строительства, возводимым в парке. «В Москве развивать парковые зоны и реализовывать такие масштабные проекты могут позволить себе только достаточно сильные и экономически устойчивые девелоперские структуры. Если говорить о государственных программах, то Правительством Москвы в 2011 году выпущена программа «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012-2016 годы», в нее входит подпрограмма развития парков культуры и отдыха и усадеб. Так, в 2011 году начата реконструкция парка «Фили», на территории которого находится усадьба Фили», - заявила Шарова.

Стоит отметить, что любой парк в городе является объектом социально-досуговой инфраструктуры, какой-либо коммерческой функции он не несет. Безусловно, на территориях парков существует розничная торговля, точки общественного питания, но не более. Поэтому в разрезе экономической эффективности для девелоперов в парках строить не выгодно. С точки зрения социальной функции парков также нет необходимости реализовывать на их территории девелоперские проекты. Поэтому говорить о каких-либо выгодах в данной ситуации не совсем корректно.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle утверждает, что развитие парковых зон ограничено российским законодательством: инвесторы могут возводить на этих территориях только временные постройки. «Таким образом, ни один «постоянный» объект, например, торговый центр, не может появиться на территории парка. Что остается инвесторам? – зарабатывать на развлечениях. Яркий пример – текущее развитие Парка Горького: там появилось множество ресторанчиков, и все они не являются постоянными конструкциями. По этому же примеру на территории парков можно располагать временные торговые помещения, киоски и так далее. Аттракционы – это также довольно доходный бизнес, и сейчас качественного парка развлечений в Москве очень не хватает. Потому размещение аттракционов в парке будет хорошим решением», - отметила эксперт.

По словам Алексея Гутьерес-Фернандеса, директора департамента офисной недвижимости Crystal Estate, современный парк должен обладать ресторанами и кафетериями с летними верандами, также это пункты проката и различные элементы инфраструктуры, учитывающие все потребности гостей парка.

«Сейчас набирают популярность так называемые зоны co-working, чья основная задача это организация рабочего пространства в парковых зонах. В первую очередь инвестор должен понимать, что парк должен быть подарком города своим жителям, а не площадкой для окупаемости инвестиционных вложений. Но при правильной концепции любая идея будет приносить финансовую отдачу, если она будет нормально гармонировать со средой парка», - отметил Гутьерес-Фернандес.

В Москве основная масса лесопарковых зон рассредоточена по окраинам столицы - это Лосиный остров, Битцевский парк, Серебряный бор. По словам, Алексея Филимонова, генерального директора ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в центре города скверов и парков по-прежнему мало, причем, их качество оставляет желать лучшего. «Нам никто не мешает облагородить уже существующие парки и скверы и предоставить городскому населению возможность отдохнуть, как в обеденное время, так и после работы, и в особенности по выходным дням с детьми и семьей», - заключил Филимонов.

Различия концепций

В прошлом году была изменена концепция Парка Горького: с его территории были выведены все аттракционы. Таким образом, ЦПКиО приблизился к стандартам городского парка отдыха. Новая концепция предусматривает увеличение в парке площади зеленых насаждений, газонов и сокращение асфальтированной площади.

Прошедший год показал серьезную популярность обновленного Центрального парка имени Горького, очереди на парковку которого выстраиваются уже с самого утра. По мнению Алексея Гутьерес-Фернандеса, такая концентрация жителей города абсолютно разных социальных слоев, желающих отдыхать, используя парковую инфраструктуру будет привлекать инвесторов различного уровня.

Алексей Филимонов считает, что изначально концепции «городского парка отдыха» и «парка аттракционов» существенно отличаются. В первом случае, это не площадки для торговли под открытым небом, а место, куда люди приходят отдохнуть душой, подышать свежим воздухом, побыть на природе. Рекреационные зоны определяют качество жизни людей.

«Московский Парк Горького исторически не предусматривал развлекательной составляющей. Поэтому столичные власти решили восстановить справедливость и убрать с его территории все аттракционы. На данный момент из Парка Горького пытаются сделать современную рекреационную зону. Сегодня в парке уже созданы: арт-парк, кинотеатр под открытым небом, Wi-Fi покрытие, комнаты матери и ребенка, мини-зоопарк и т.д», - заявил Филимонов.

По мнению Анны Данченко, с точки зрения новой концепции парка демонтаж аттракционов вполне объясним. «На сегодняшний день имидж парка смещается в сторону европейской модели – т.е. места, где посетители могут организовать культурный досуг не только для детей, но и для более широкой аудитории, в том числе молодежи. При этом аттракционы – может и не необходимый, но все же частый атрибут парков любой мировой столицы, поэтому считаю, что их размещение в других парках вполне оправдано. С точки зрения рационализма следует добавить, что аттракционы размещались практически на набережной, что делало некомфортным  ее использование для посетителей», - считает эксперт.

С Данченко солидарна и Татьяна Шарова. «Парк по своей сути – это место отдыха от городского шума, место для прогулок и занятий спортом. Также не имеет смысла размещать аттракционы и в других парках. Мировой опыт показывает, что лучше для этого отводить площадки за чертой города, например, французский Диснейленд находится более чем в 30 км от Парижа и занимает территорию более 1500 га. В европейских городах не принято размещать аттракционы практически в историческом центре города. Максимум, что может быть в городском парке, – это колесо обозрения», - заявила Шарова.

Москва имеет все шансы использовать опыт тематических парков, которые были реализованы в городах, для создания своей индустрии развлекательных парков, привлекательной для инвесторов. Согласно отчету “Themed Entertainment Association” (июль 2012), на 25 крупнейших тематических парка в мире ежегодно приходится более  196,3 миллионов  посетителей,  и этот показатель ежегодно прирастает на 3,8%. Показатели в Европе отражают сложную экономическую ситуацию:  ни один тематический парк региона не попал в 20 лучших парков мира. Показатель посещаемости по Европе составляет всего 57,8 млн. посетителей, ежегодный прирост в 2,8% . США и Азия лидируют по коммерческому строительству тематических парков. 

Ричард Тибботт, советник генерального директора ООО «Кушман энд Вэйкфилд» видит большой потенциал для развития парков в Москве: «Рынок Большой Москвы масштабен  по мировым стандартам и привлекает внимание компаний, занимающихся развитием тематических парков. Некоторые из лучших тематических парков Европы являются по сути традиционными парками в центре города – как Tivoli Gardens в Копенгагене, Дании или Liseburg Park  в Гетеборге в Швеции, где посещаемость составляет порядка 3-4 млн. человек, при платном входе. И конечно Горький Парк с его многомиллионными бесплатными посещениями. Если посмотреть на постоянно увеличивающиеся расходы на развлечения, то очевидно, что в Москве существует большой потенциал для коммерческого развития тематических парков», - заявил Тибботт.  

Крупные города представляют большой потенциал для развития тематических парков расположенных на краю города,  где дорожная инфраструктура позволяет максимизировать зону охвата. Из недавно заявленных проектов Галактика на юге Москвы с закрытой ареной AEG (как О2 в Лондоне) и парк развлечений от Universal Studios в рамках нового торгового и развлекательного центра. Эти проекты введут новые стандарты развлекательных парков, что позволит Москве соперничать с Лондоном и Парижем в качестве города для семейного отдыха. 

Марсель Хатт (Marcel Hatt) из MaxMakers, с которым ООО «Кушман энд Вэйкфилд»  совместно осуществляет проекты, добавляет: «Крупные тематические парки и развлекательные центры создадут в Москве новые привлекательные направления, изменят существующий имидж районов и положительно повлияют на экономику Москвы».

Европейские компании, работающие в сфере управления парками,  показывает отличные результаты. Так например  Merlin Entertainment Group активно развивается, и получает более высокие рейтинги, чем  Universal Studio. При этом  Disney, мировой лидер отрасли развлечений, показывает стабильные показатели из года в год.   Merlin Entertainment Group не очень заинтересован в России в настоящий момент, но Universal думает о том, чтобы выйти на Российский рынок совместно с российскими партнерами. Возможно, другие известные бренды откроют в Москве свои тематические парки в ближайшие несколько лет по мере развития рынка.

Развлечения на свежем воздухе всегда будут пользоваться успехом у москвичей. В Европе существует большое количество разнообразных парков,  и в Москве существует большой потенциал для развития крупных форматов со строительством развлекательной составляющей – формат, в который мало инвестировали последние годы. Не все парки должны рассматриваться как коммерческий проект. Муниципалитеты европейских городов разрабатывают различные форматы и находят бизнес модели  для таких форм парков как:

• Природные заповедники для наблюдения за дикой природой

• ВелоПарки – внедорожные маршруты для разного типа велосипедистов различного уровня и класса включая олимпийские дисциплины cyclo-cross, BMX, road and track.

• Конноспортивные клубы/базы, как для любителей, так и для спортсменов, которые занимаются подготовкой к олимпийским соревнованиям

• Парки приключений – для экстремальных видов спорта, таких как скалолазание, rough trail biking, tree top walks и в зимнее время катание на лыжах и коньках

• Лестные парки с питомниками – где посетители могут заниматься ориентированием, кататься на велосипеде и лошадях, наблюдать за природой и даже потеряться. 

• Природные парки  - для туризма и кемпинга, как летом так и зимой.

• Парки, обычно совмещенные с гостиничной инфраструктурой,  недалеко от города – как Center Parcs в Великобритании и Голландии – место где можно просто слиться с природой и отдохнуть от городской суеты 

В отличие от городских парков отдыха, парки аттракционов несут на себе иную нагрузку. По мнению Алексея Филимонова, люди посещают такие места с целью развлечься, покататься на качелях, каруселях. Это индустрия, генерирующая прибыль. Поэтому на территории парков аттракционов, как правило, успешно функционируют предприятия торговли и общественного питания. «Например, Группа БИН семьи Гуцериевых и Шишхановых планирует строительство на Варшавском шоссе парка развлечений «Галактика» с гостиницами, магазинами и новой транспортной инфраструктурой на территории в 700 тыс. кв.м», - заявил эксперт.

Все эксперты сходятся в одном: парки аттракционов лучше размещать на специализированных площадках, на большей площади, но не на территории городских парков.

Зарубежная модель

За рубежом в каждом крупном городе существует большое количество общественных парков. При этом существует достаточно прозрачная культура городских парков в развитых городах мира.

Развитие парковых зон происходит в каждой стране по-своему. И традиционно парки отличаются по типам: парки отдыха, где преобладают прогулочные и рекреационные зоны, парки развлечений, тематические парки, парки исторические, расположенные на территориях бывших усадеб или дворцов. «Как правило, за рубежом подобные объекты развиваются при поддержке государства, зачастую в формате государственно-частного партнерства. Парки аттракционов, конечно же, чаще находятся в частных руках», - заявила Татьяна Тикова.

По словам Алексея Гутьерес-Фернандеса, в первую очередь во всем мире парк это зона отдыха, где можно отдохнуть от повседневной городской суеты. Это место должно притягивать жителей города, а не быть криминальным рассадником. Во вторую очередь, если говорить о крупных парках, то это зона развлечения, которая должна обладать необходимой инфраструктурой для интересного времяпрепровождения.

В европейских городах множество парков не несут какой-либо коммерческой функции. Во многих из них сохранены парки, созданные еще в 16-19 веках: городской парк и Парк Семпионе в Милане, Риджентс-Парк и Ричмонд-Парк в Лондоне, Люксембургский сад и Сад Тюильри в Париже, Парк Каса де Кампо в Мадриде и др.

Также большое внимание уделяется экологии и качеству жизни, поэтому в парках стараются сохранить как можно больше зеленых насаждений. Они являются «зелеными легкими» мегаполисов, ни у кого не возникает идеи реализовывать на их территориях девелоперские проекты.

Алексей Филимонов приводит пример Лондона, в котором существует огромное количество парков и открытых мест для прогулок. «Город спроектирован таким образом, что практически каждый район имеет собственный парк в шаговой доступности. При этом ландшафт большинства из них продуман дизайнерами, их территория круглосуточно охраняется и регулярно обслуживается персоналом», - отметил эксперт.  

Каждый из парков имеет свои «изюминки», которые можно было бы адаптировать и в Москве, считает Анна Данченко: «Среди них каток в центральном парке Нью Йорка, традиция бесплатных концертов в Гайд-парке (в уменьшенном размере эта «фишка» реализуется в Зеленом театре), занятия спортом на свежем воздухе в парке Пекина. Пожалуй, Центральный парк наиболее близок к новой концепции Парка Горького».

Что касается центрального парка Нью-Йорка, то он является одним из крупнейших и известнейших парков в мире. Парк расположен на острове Манхэттен между 59-й и 110-й улицей и Пятой и Восьмой авеню, а его общая площадь составляет 3,4 км², что почти вдвое больше площади Монако. Парк посещают примерно 25 миллионов человек в год,

В парке есть несколько искусственных озёр, большое количество аллей, два ледовых катка, уголки нетронутой дикой природы и лужайки, используемые для различных спортивных состязаний, а также детские игровые площадки и свой зоопарк. В парк залетают мигрирующие птицы. 10-километровая дорога, окружающая парк, часто используется бегунами, велосипедистами и любителями роликовых коньков.

Столичные власти могут рассматривать концепции развития городских парков во всех развитых странах, так как в последние 20 лет «зонами отдыха» в городе практически никто не занимался. Остается только надеется, что столичным властям удастся создать столь привлекательный проект и в Москве.

Подробнее: Arendator.ru