Коммерческую недвижимость Европы кредитуют не только банки

За 12 месяцев число кредиторов коммерческой недвижимости нового типа выросло на 30%

Традиционные кредитные организации -  коммерческие и инвестиционные банки - по-прежнему остаются главными игроками, кредитующими коммерческую недвижимость Европы, однако их доля постепенно уменьшается за счет увеличения активности кредиторов нового типа, говорится в ежегодном отчете ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Кредитование рынка коммерческой недвижимости Европы».

ООО «Кушман энд Вэйкфилд» проанализировал активность 161 кредитной организации, активно работающей на рынке коммерческой недвижимости Европы,  с целью выявить основные тренды, которые будут формировать финансовый рынок Европы в этом году. Так же были проанализированы кредиты, которые были взяты впервые или рефинансированы за последние два года, чтобы определить наиболее привлекательные рынки и сектора.

В 2013 году доля банков в кредитовании коммерческой недвижимости уменьшилась с 67% (1 кв. 2012) до 55%.  Эксперты связывают это не столько с уменьшением активности банков, сколько с усилением роли кредиторов нового типа. Например, в течение года доля инвестиционных фондов, вкладывающих средства в долговые ценные бумаги, и фондов прямых инвестиций увеличилась на 29%.

На основе данных, полученных в результате проведенного опроса, специалисты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» резюмировали, что общий объем кредитования коммерческой недвижимости за последние 12 месяцев вырос на 30%. Увеличение количества кредитных организаций на 10% привело к существенному усилению конкуренции и снижению стоимости привлечения капитала на Европейских рынках.

Майкл Линдси, глава отдела корпоративных финансов ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в регионе EMEA, комментирует: «За последние 12 месяцев Европейский рынок кредитования стал более диверсифицированным и приблизился к американской модели, где объем банковского кредитования практически эквивалентен альтернативным источникам финансирования. Мы ожидаем, что усиление регулирования повлияет на снижение доходности кредитования коммерческой недвижимости для банков, и все больше страховых  фондов, инвестиционных фондов, вкладывающих средства в долговые ценные бумаги, и компаний, занимающихся прямыми инвестициями, начнут разработку стратегий кредитования».

Объем выданных кредитов на рынке коммерческой недвижимости вырос на 30%
По сравнению с 2012 годом объем кредитования коммерческой недвижимости вырос на 30%,  при этом активность постепенно сместилась с рефинансирования к получению новых кредитов. В 2013 году многие кредиторы сделали заявление о пересмотре своей стратегии кредитования, при этом подчеркнув желание увеличить объем инвестиций в коммерческую недвижимость. При этом полнота информации и ее качество по-прежнему является одним из главных условий доступности заемного капитала на многих рынках.

Количество активных кредитных институтов возросло на 10%
Согласно отчету, количество финансовых институтов, активно кредитующих коммерческую недвижимость по всей Европе, готовых рассматривать кредитование как новых, так и существующих клиентов,  увеличилось на 10% с 1 кв. 2013 года. Из 161 респондента, 78% заявили, что готовы работать с новыми клиентами.

Диверсифицированное финансирование и усиление конкуренции приводит к снижению стоимости кредитов
Рост уровня конкуренции привел к снижению стоимости кредитов практически на всех рынках Европы, что также способствовало созданию благоприятных условий для заемщиков. В результате многие кредиторы расширили свои горизонты инвестирования и готовы к функционированию на более рискованных рынках, чтобы обеспечить себе более высокую доходность.

41 Европейский инвестиционный фонд, вкладывающий средства в долговые ценные бумаги, планируют привлечь более €22,1 млрд. в 2014 году
Команда корпоративных финансов ООО «Кушман энд Вэйкфилд» отметила, что 41 фонд, занимающийся мезонинными долгами (сложными рискованными кредитами с высокой процентной ставкой) и долгами первой очереди, обладающими преимуществами при погашении долга, либо находится в стадии привлечения инвестиций, либо готов начать данный процесс. При этом, исходя из максимально заявленных планов, общий объем привлеченных средств в 2014 году составит порядка €22,1 млрд. Эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» прогнозируют, что за ближайшие 12 месяцев этот объем будет увеличен на €5 млрд., благодаря тому, что Европейские и международные инвесторы стали активнее использовать практику долгового финансирования.

Растущий интерес к развивающимся рынкам и рынкам второго эшелона
Примечательным фактом отчета этого года является растущий интерес кредиторов к непрофильным активам и рынкам второго эшелона. Несмотря на то, что кредиторы продолжают быть нацелены на качественные активы, они рассматривают возможности кредитования вторичных активов на ключевых рынках или в активы прайм-сектора на рынках второго эшелона. Основным драйвером этих тенденций стало улучшение макроэкономической ситуации на многих рынках Европы. 

За 2 года объем кредитного финансирования нового строительства вырос с 31% до 42%
Рост числа кредиторов, готовых инвестировать в новое строительство с уже подписанными договорами аренды, постепенно увеличивается. За последние 24 месяца этот показатель достиг 42%.

Увеличение объемов кредитования
В прошлом году компания ООО «Кушман энд Вэйкфилд» сообщала о росте числа кредиторов, готовых предложить заемные средства на сумму от €50 млн. до €75 млн. Эта тенденция продолжилась и в 2013 году, при этом средняя сумма предоставляемых средств выросла до €80 - €90 млн., что также частично связано с амбициозными целями собственников капитала. Кроме того, начиная с 2012 года, количество кредиторов, которые готовы дать кредит на сумму свыше €50 млн. удвоилось.

Рынки второго эшелона Европы становятся популярными
Анализ всех кредитов коммерческой недвижимости, выданных в 2013 году, показал, что страны Западной Европы (Великобритания, Франция, Германия) по-прежнему наиболее привлекательны для размещения финансовых средств, на их долю пришлось около 70%. Однако всплеск активности наблюдался и на рынках второго эшелона. За год количество кредиторов, которые инвестировали свои средства в недвижимость Испании, Португалии и Италии, выросло на 37%, 17% и 11% соответственно.  Кроме того на рынках Центральной и Восточной Европы также наблюдался существенный рост активности в 17%, в то время как стабильные Северные страны показали некоторую неустойчивость. Начиная с 2012 года, количество кредитов в коммерческую недвижимость Испании и Италии увеличилось втрое. В то же время количество выданных кредитов на ключевых рынках Великобритании, Франции и Германии выросло примерно на 17%.

Объем переуступки кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, и продажи залоговой недвижимости в Европе достиг значения в €34 млрд.
Согласно отчету ООО «Кушман энд Вэйкфилд» объем закрытых в 2013 году сделок, связанных с переуступкой кредитов, обеспеченных коммерческой недвижимостью, и продажей залоговой недвижимости, составил €33.7 млрд, что на 46,5% больше, чем в 2012 году. Подобное положение на рынке подчеркивает тенденцию к снижению долговой нагрузки.

Восстановление рынка ценных бумаг, обеспеченных кредитами под коммерческую недвижимость
Рынок ценных бумаг, обеспеченных кредитами под коммерческую недвижимость, начал демонстрировать признаки пробуждения. В течение года были выпущены ценные бумаги на сумму свыше €8 млрд., что в 8 раз выше показателя 2012 года. Эксперты прогнозируют, что с выпуском документа, устанавливающего единые нормы и правила для CMBS  и регулирующего рынок  CMBS,мы увидим рост интереса инвесторов к подобным продуктам, что вполне вероятно приведет к сближению европейской и американской моделей, в результате чего для 2014 года будет характерен еще большее увеличение объема этого рынка. Эксперты ООО «Кушман энд Вэйкфилд» прогнозируют, что в 2014 года выпуск ценных бумаг составит от €12 до €15 млрд.  

Майк Кинг, ведущий аналитик отдела корпоративных финансов ООО «Кушман энд Вэйкфилд», комментирует: «Увеличение количества активных кредиторов способствовало уменьшению стоимости кредитования на многих рынках Европы за короткий период времени. Мы считаем, что с усилением конкуренции эти кредиторы поднимут планку максимально допустимого риска и начнут вкладывать финансовые средства в те рынки, которые раньше были отнесены ко второму эшелону».