15 января 2012 • Новости

Москва не строится

Сергей Собянин равноудалил девелоперов от власти и ограничил застройку центра столицы. Теперь все ждут, когда и как начнется освоение новых московских земель.

Как известно, строительство было одной из любимых забав бывшего мэра столицы Юрия Лужкова. При этом нравы в московском строительном комплексе царили весьма своеобразные. "Набор крупных игроков рынка в течение всего периода руководства Лужкова городом был практически постоянным, - говорит председатель совета директоров ГК МИЦ Андрей Рябинский. - Появление новых лиц было маловероятно". Существовало четкое разделение на компании, работавшие "по блату", и остальных застройщиков, добавляет директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. "Интеко" (принадлежала жене мэра Елене Батуриной), Mirax, Capital Group, "Дон-Строй", СУ-155, ПИК, ДСК-1, AFI - примерно таков был, по мнению экспертов, пул ведущих игроков эпохи Юрия Лужкова. По словам председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, конкуренция была, но с течением времени у каждой компании появилась "специализация" или "главный проект", что позволяло не вступать в жесткое противостояние. СУ-155, например, застраивало жилые районы массовым панельным жильем, "Интеко" специализировалась на объектах бизнес-класса, а Mirax сконцентрировался на "Москва-Сити".
  
Увольнение Лужкова и приход нового мэра - Сергея Собянина - положили конец старой системе. Елена Батурина в конце прошлого года официально сложила с себя корону главного девелопера столицы, продав владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову 95% акций своей компании "Интеко". После бегства в Лондон Шалвы Чигиринского и фактического разорения Mirax Group Сергея Полонского в Москве осталось немного крупных застройщиков лужковского призыва, а те, что остались, предпочитают сидеть тихо и не высовываться. Метла Сергея Собянина действительно стала мести по-новому, сломав систему фаворитов, и многие еще не успели к этому до конца приспособиться. Новая столичная власть расторгла сотни инвестконтрактов на миллиарды долларов. Прежние лидеры рынка, пользовавшиеся поддержкой лужковской команды, растеряли свои позиции, а новые явные фавориты пока не появились, хотя некоторые бизнесмены пытаются вырваться вперед, отмечают эксперты. Администрация Сергея Собянина не спешит делать ставку на ту или иную группу, но впереди ее ждут трудные испытания - распределение контрактов и подрядов на застройку "новой Москвы". 

Как и предполагали эксперты, смена власти значительно снизила влиятельность лидеров рынка. "Компании, имевшие значительную власть при Лужкове, теперь ее потеряли. Те административные ресурсы, которые поддерживали старые порядки, сейчас не работают. Например, если раньше к микрорайону, застраиваемому объектами компании "Интеко", город за свой счет проводил дороги, сети, то сейчас никому из девелоперов таких преференций не оказывают, - отмечает Максим Жуликов. - Сейчас на рынке нет явных ангажированных игроков: старые лидеры ушли, а новые пока не объявились. Конечно, некоторые разрешения на строительство вызывают недоумение, но их объем несравним с временами Лужкова".
   Все эксперты и участники рынка говорят о самом важном нововведении Сергея Собянина, изменившем рынок, - фактическом запрете на строительство в центре Москвы. "За год московские власти отменили 43% строительных проектов (344 из 800, по другим данным - 230 из 874), большая часть из которых - уплотнительная жилая застройка и торгово-офисные комплексы в центре города. Проектов лишились ведущие строительные компании - СУ-155, "Крост", ПИК и другие, - комментирует аналитик по потребительскому сектору ИК "Грандис Капитал" Ксения Аношина. - Новые проекты, по словам участников рынка, согласовать практически невозможно".

Максим Жуликов подтверждает, что правительство Москвы отменяет инвестконтракты, невзирая на лица, - у многих компаний, не имевших до смены власти проблем с получением разрешений на строительство, теперь таковые появляются. По мнению аналитика БКС Арарата Мкртчяна, новые правила игры, продиктованные Сергеем Собяниным, призваны сделать рынок конкурентным, цивилизованным и более прозрачным.

Впрочем, правила эти пока до конца не сложились, и это минус с точки зрения бизнеса. "За 2011 год несколько раз поменялась процедура согласования проектов, поэтому застройщики сейчас не понимают, что происходит на рынке, какие правила игры установлены и т.д., - говорит Максим Жуликов. - При Юрии Лужкове одобрение инвестконтракта происходило по накатанной схеме, при Собянине пока на рынке воцарилась неопределенность". 

Ограничение строительства в центре города усугубило ситуацию с вводом новых коммерческих и жилых объектов. Дела из-за кризиса и так обстояли неважно, многие начатые проекты были заморожены, а тут еще и собянинские запреты. По данным Jones Lang LaSalle, 2011 год ознаменовался и минимальным объемом ввода площадей во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Так, на рынке офисной недвижимости, по предварительным подсчетам, появится всего 650 тыс. кв. м, что на 29% ниже прошлогоднего показателя. От рекордного уровня 2008 года прошедший год отстает более чем в три раза. Абсолютный отрицательный рекорд зафиксирован на рынке торговой недвижимости Москвы: фактически в 2011 году открылось только два новых торговых центра общей торговой площадью чуть более 126 тыс. кв. м. 

Руководитель отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд» Денис Соколов считает, что это в первую очередь связано с рыночными реалиями, а в меньшей степени - с ограничениями. Хотя несомненно, что стратегия московских властей, направленная на ограничение строительства и развитие инфраструктуры, окажет влияние на рынок в перспективе 3-5 лет, поскольку именно это время необходимо для реализации проектов.

Такое же нерадостное положение и в секторе жилья. Если в 2007 году в столице было введено 4,8 млн кв. м жилья, то в 2010-м - всего 1,7 млн. В 2011 году сдано примерно 2 млн кв. м (по итогам 11 месяцев было сдано 1,2 млн кв. м, что на 10% меньше, чем годом ранее, при этом в целом по России был зафиксирован рост в 4,4%). "Эта тенденция сохранится еще в течение 3-5 лет", - комментирует Арарат Мкртчян.