10 июля 2012 • Новости

На рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России замедления не видно

Согласно данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд», суммарный объем инвестиций во втором квартале текущего года составил почти 2.8 млрд. долларов США, что на 15% больше второго квартала 2011 года. По итогам первого полугодия объем инвестиций составил 4,2 млрд. долларов США, что на - 7% ниже первого полугодия 2011 года (4,5 млрд. долларов США). Российские инвесторы были более активны во втором квартале, в результате чего доля российского и иностранного капитала по итогам полугодия практически сравнялись, а соотношение Москва / регионы составило 72% / 28% - соотношение, которое соответствует нашим рыночным ожиданиям в 2012. Учитывая данные рынка, мы пересмотрели наш прогноз на 2012 год в сторону увеличения с 6.5 до 7 млрд. долларов США.

Лидером инвестиционного рынка продолжает оставаться торговая недвижимость c объемом инвестиций 2.05 млн. долларов США (почти 50% от общего объема инвестиций). Интерес инвесторов к качественным торговым объектам сохраняется, объем сделок второго квартала составил 880 млн. долларов США. По-видимому, важную роль здесь сыграл опыт, полученный инвесторами в 2008 году, когда в условиях кризиса качественные ТЦ могли похвастаться как стабильным потоком покупателей, так и неплохим денежным потоком. Сейчас, в условиях негативных ожиданий инвесторы проявляют активный интерес к торговым объектам различных категорий – как прайм-класса (Галерея в Санкт-Петербурге, Времена года и Золотой Вавилон в Москве), так и к региональным проектам (Башкортостан Молл в Уфе, Горизонт в Ростове-на-Дону и Гостиный Двор Кронштадт в Санкт-Петербурге). Высокая потребительская активность, стабильные арендные ставки и низкая доля вакантных площадей поддерживают инвестиционный интерес на высоком уровне.

Доля сделок с офисными объектами составила 26%, или, в денежном выражении, 1.09 млрд., из которых 1,01 млрд. приходятся на второй квартал. Спрос на офисные помещения остается высоким: объем за второй квартал сопоставим с ежеквартальным объемом 2011 года, когда средний среднеквартальный объем инвестиций (без учета традиционного для рынка спада в первом квартале) составила 1,03 млрд. долларов, аналогичный среднеквартальный объем мы видели в 2008 году. Предпочтения инвесторов остались прежними: все сделки совершены в Москве, с действующими зданиями в классах А и В+. Как и в торговом сегменте, инвестиционный интерес подогревается стабильным спросом на офисном рынке и рынком и высокой активностью арендаторов – объем поглощения составил более 1 млрд. кв.м., при новом строительстве, находящемся на уровне 2000 – 2001 г. Негатив в экономике играет, скорее на руку: опыт 2008 года говорит о том, что качественные заполненные арендаторами здания остаются хорошим объектом инвестиций даже в кризисный период.

Складской и гостиничный сегменты в первом полугодии остались в тени офисов и торговли. Мы связываем это с ограниченным предложением инвестиционного качества в этих секторах, а накопившийся отложенный спрос был во многом реализован в прошлом году, когда инвестиции в этих секторах обновили рыночные рекорды. В этом году складской и гостиничный сегменты пока демонстрируют скромные показатели – объем инвестиций в складском сегменте за полугодие составил 311 млрд. долларов США, или 7,4% (из них 215 млн. во втором квартале). Наиболее популярным остается формат build-to-suit.

Объем инвестиций в гостиничный сектор составил 280 млрд. долларов США (из них около 210 млрд. во втором квартале). На рынке по-прежнему ощущается недостаток предложений инвестиционного качества, а региональные проекты, по этой же причине, становятся более популярными у инвесторов.