Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Европы

Прогноз на 2012 год: объем инвестиций останется прежним, но ситуация на рынке будет сложной
• В 4 кв. 2011 года инвестиции в коммерческую недвижимость Европы выросли на 17,7%, что больше ожидаемого, и достигли €36,8 млрд. Всего в 2011 году инвестиции составили €126.2 млрд, что на  7,8% больше показателей 2010 года 
• Основным драйвером рынка стали иностранные инвесторы, которые в этом году вложили на 16,2% больше средств, чем в прошлом. Их доля в общем объеме инвестиций выросла с  33.2% в 2010 до 35.8% 2011.Для сравнения европейские инвесторы увеличили свои инвестиции всего на 3,6%.
• В течение года инвесторы проявляли интерес к крупным рынкам, так на Великобританию, Германию и Францию пришлось 61,4% всех инвестиций за 2011 год.
• Наибольший прирост инвестиций пришелся на развивающиеся рынки. В десятке наиболее растущих инвестиционных рынков  7 находятся в Центральной и Восточной Европе – Болгария, Эстония, Словакия, Чехия, Венгрия, Россия, Хорватия. Из развитых стран в десятку попали Швейцария, Дания и Франция.

В течение  года  у инвесторов менялся аппетит к риску. Объемы инвестиций в Центральную и Восточную Европу выросли на 75% за год, в то время как в Западной Европе рост составил всего 2,8%. Однако летом инвестиции в страны западной Европы выросли на 19,7%, в то время как в Центральной и Восточной Европе инвестиций почти не наблюдалось, по мере развития кризиса суверенных долгов и возникшей настороженности инвесторов.

• Несмотря на выше сказанное, это был хороший год особенно для Центральной Европы, где объемы инвестиций выросли на 115.7%, а доля рынка в общеевропейском объеме на  4.7%.  Это объясняется тем, что инвесторы скорректировали оценку реальных рисков в странах Центральной Европы, и также увидели в них рынки с наличием предложения и потенциалом для роста. 
• В Северной Европе рынок был стабильным – сильный спрос  уравновешивался небольшим предложением объектов по интересной для инвесторов цене. Объемы инвестиций упали только в Финляндии, но других странах региона, не входящих в состав еврозоны, был зафиксирован рост, особенно заметный в Дании.
• Все секторы пользовались спросом. Объемы инвестиций в складскую недвижимость выросли на 24,5%, и на склады пришлось 9.4%. всех инвестиций. Инвестиции в офисы выросли на 11%, на них пришлось 44% общего объема, а в ритейле был зафиксирован рост всего на 3% и доля рынка незначительно упала с  33% до 32%.
• Тем не менее спрос на торговые объекты был хорошим, т.к. инвесторы рассматривали их как наименее рискованные инвестиции. Но предложение привлекательных объектов было на много меньше спроса, и недостаток финансирования для покупки крупных объектов сдержали рост.

Майкл Риддерх, руководителя отдела европейских рынков капитала в ООО «Кушман энд Вэйкфилд»: «Очевидно, что нервозность и нестабильность могут повлиять на снижение объемов инвестиций. Однако в то же время волатильность других активов, а также уровень доходности на рынке недвижимости поддержат спрос на лучшие объекты в странах, которые считаются «тихими заводями». Думаю, что несмотря на долговой кризис объем инвестиций в этом году может достигнуть  €123-128 млрд.

Спрос будет исходить от крупных пенсионных и суверенных фондов со всего мира, которые продолжат искать лучшие объекты на развитых рынках. Наибольшей активности стоит ожидать от Северо-американских и дальневосточных фондов. Фонды частных инвестиций будут играть значительную роль на рынках с более высоким риском, а частные лица из Европы, Азии и Ближнего Востока будут предъявлять спрос на все объекты. Однако, всем игрокам необходимо внимательно присмотреться к рынкам, на которых они сфокусированы, т.к. мы ожидаем коррекцию в цене и отношению к рискам.

Рынки, в большей степени затронутые кризисом , предложат инвесторам возможности для инвестиций с высокой доходностью. Но спрос будет сконцентрирован на основных рынках, которые смогут предложить инвесторам стабильную доходность. Ставки доходности до сих пор вполне привлекательны и могут упасть. Интересными для инвесторов в 2012 году могут стать страны Северной Европы, где темпы экономического роста ожидаются выше среднеевропейских при невысоких рисках, или страны Центральной и Восточной Европы, особенно Польша, Россия и Турция, где ожидается экономический рост. 

 Chart 1 – Commercial Property Investment in Europe

Source: ООО «Кушман энд Вэйкфилд», KTI, RCA and Property Data

Chart 2 - Investment by Sector

Source: ООО «Кушман энд Вэйкфилд», KTI, RCA, and Property Data

Chart 3 – Top Investment Targets

Source: ООО «Кушман энд Вэйкфилд», KTI, RCA, and Property Data