Офисная недвижимость – факторы успеха

Ключевые игроки рынка офисной недвижимости определили ключевые факторы успешности офисного центра на круглом столе ООО «Кушман энд Вэйкфилд» в рамках форума ProEstate.
 
10 сентября 2013 года в рамках седьмого инвестиционного форума PROEstate прошла панельная дискуссия «Офисная недвижимость: уроки развития и факторы успешности», партнером данного мероприятия выступила компания ООО «Кушман энд Вэйкфилд», модератором дискуссии выступил Денис Соколов, руководитель отделов исследований и стратегического консалтинга.

В круглом столе, посвященном офисной недвижимости, приняли участие ведущие игроки рынка: Мария Сергиенко, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, Павел Барбашев, директор департамента управления активами O1 Properties, Ольга Побуковская, руководитель отдела маркетинга и продаж AB Development,  Александр Сурменев, коммерческий директор, департамент коммерческой недвижимости MR Group, и Михаил Миндлин,  партнер, руководитель отдела офисной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
Основной темой дискуссии стали  изменения на офисном рынке Москвы за последний 5-7 лет и новые тенденции  развития рынка. Все участники дискуссии отметили положительную роль новой классификации офисных зданий, которая была представлена Московским Исследовательским Форумом летом 2013 года. Михаил Миндлин подчеркнул, что новая классификация отражает качественное изменения на рынке, повышение ответственности девелоперов к тому продукту, который они выпускают на рынок. Павел Барбашев и Ольга Побуковская сошлись во мнении, что за последние годы арендаторы стали более разборчивыми и ужесточили свои требования к офисным объектам, а рынок офисных площадей стал более конкурентным. Александр Сурменев, в свою очередь, добавил, что в настоящее время идет процесс эволюции офисного рынка Москвы, что выражается в образовании новых бизнес-кластеров, например, в районе станций метро «Павелецкая», «Нахимовский проспект», «Савеловская» и Ленинградского шоссе.

 Участники согласились,  что система классификации офисных зданий на данный момент далека от идеала и ее необходимо совершенствовать, но она во многом она облегчила жизнь арендаторам, так как в настоящий момент, по мнению Михаила Миндлина, у арендаторов существует большая путаница с классификацией зданий. Ольга Побуковская, в свою очередь, убеждена, что классификация зданий представляет собой весьма условную вещь, так как разные компании выбирают разную стилистику и не стоит смешивать понятия креативного и эффективного офиса. Что касается Александра Сурменева, то он уверен: «Классификация офисных зданий является маркетинговой «фишкой» и существует, в основном, для привлечения арендаторов».

Децентрализация офисного рынка Москвы стала свершившимся фактом, однако мнения разделились: является она осознанной или стихийной. Так, Александр Сурменев из MR Group считает, что децентрализация является естественной потребностью рынка, так как в настоящее время очень сложно построить качественный бизнес-центр в пределах Садового Кольца.

В условиях конкурентного рынка важную роль играет привлечение якорного арендатора. Михаил Миндлин отметил, что в послекризисный период особенно обострилась «охота на якорей», так как крупных сделок в квартал может быть всего несколько. Более того Михаил уточнил, что под офисным «якорем» он подразумевает компанию с устойчивым бизнесом в проекции на 5 и более лет, который арендует 30-40% офисного здания и заключает договор аренды на срок 10 лет.

Находясь в непосредственной близости от Москвы-Сити, эксперты не могли не обсудить судьбу этого амбициозного проекта. Мария Сергиенко и Михаил Миндлин весьма оптимистично настроены относительно Сити. Мария Сергиенко отметила: «Формирование такой площадки открывает отличные возможности для арендаторов, которые хотят консолидировать свои офисы в проектах высокого качества. В перспективе ближайших двух лет мы ожидаем «архитектурного» завершения Сити,  к 2015 году заявлен к вводу большой объем площадей, что увеличит долю вакантных площадей в ММДЦ. И, безусловно, приоритетными факторами для арендатора при выборе нового офиса станут эффективность планировок, инфраструктурная составляющая, профессионализм управляющей компании и техническое оснащение проекта». По мнению Михаила - в настоящий момент в Сити наилучшее для арендатора отношение цены и качества проекта. Аренда в Сити подойдет крупным компаниям, которые имеют долгосрочный горизонт планирования, и могут дождаться решения инфраструктурных проблем, которые пока присутствуют в этом районе.    Однако Павел Барбашев и Ольга Побуковская были скептичны, они отметили, что офисы в Москва- Сити востребованы ограниченным пулом арендаторов.

Безусловно, дискуссия о тенденциях на офисном рынке Москвы не могла обойтись без обсуждения офиса будущего.  Мария Сергиенко сказала, что для нее это офисное пространство с «изюминкой», Михаил Миндлин считает, что идеальный офис это тот, куда не нужно ходить, а именно -  офис дома. Для Ольги Побуковской принципиальное значение имеет «экологичность» офисного здания, в чем ее поддержал Павел Барбашев, добавив, что офис будущего- это офисы с большой зеленой территорией. Что касается Александра Сурменева, то он отметил, что в будущем принципиальное значение будет иметь месторасположение офиса, а также соотношение цена-качество. «Будущее офисного рынка - за усложнением девелопмента»,- подвел итог дискуссии Александр.