14 декабря 2011 • Новости

Офисную недвижимость ожидает медленное восстановление в течение двух лет

В прогнозе ООО «Кушман энд Вэйкфилд» говорится о разноплановой динамике на глобальном рынке офисной недвижимости в 2012-2013 годах.

Нью-Йорк, декабрь 2011 -  согласно глобальному отчету ООО «Кушман энд Вэйкфилд», мировые рынки офисной недвижимости в ближайшие два года будут медленно восстанавливаться, при этом на ключевых рынках возможен рост. Для офисной недвижимости 2011 год начался позитивно, но ситуация изменилась в 3 квартале. Негативные ожидания и неопределенность отразились в консервативном прогнозе на следующие годы.  

Несмотря на то, что ожидания от ситуации на офисных рынках более чем скромные, ограниченное предложение и спрос со стороны арендаторов поддержат их на плаву, в основном из-за низких объем ввода новых площадей в 2012, 2013 годах.

Активность арендаторов в 2012 году будет отличаться от рынка к рынку. В Южной и Северной Америке, где государственные структуры одни из главных арендаторов, будет наблюдаться стагнация, хотя рост таких отраслей как технологии, медицина и энергетика поддержат офисный рынок Сан-Франциско, Хьюстона, Калгари и Торонто. В Европе, несмотря на сложную экономическую ситуацию, наиболее активными будут офисные рынки Франкфурта, Мюнхена, Парижа, Стамбула и Лондона. В Азии, активный рост ожидается в Китае, а так же в тех странах, где на региональную торговлю приходится большинство экспорта, таких как Индонезия и Австралия.

Возросшая активность арендаторов в начале 2011 года почти не повлияла на мировые арендные ставки. Соответственно, аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд» не ожидают значительного роста арендных ставок  в США до 2013 года. Некоторые европейские рынки увидели значительный рост ставок аренды в 2011 году, но в большинстве стран ожидается их снижение, особенно если экономическая ситуация не выправится в ближайшее время. В Азии, где ставки зависят от роста ВВП и инфляции, ожидается небольшой рост.

Во всем мире арендаторы сфокусированы на контроль расходов, связанных с недвижимостью. Все больше компаний применяют  стратегический подход к работе с офисной недвижимостью. 

Организации с большим количеством офисов стремятся централизировать функцию управления корпоративной недвижимостью с целью повышения ее эффективности. В то же время  «зеленый» подход, информационные технологии и меняющиеся методы работы вынудили арендаторов следовать концепции «чем меньше площадь, тем лучше». Компании не планируют активно расширять арендуемые площади: так, согласно последнему опросу ключевых международных клиентов компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд», только 6% планируют значительно увеличить объем корпоративной недвижимости в ближайшие 12 месяцев, 36% ожидают незначительное увеличение, и 24% не ожидают никаких изменений.
 
СЕВЕРНАЯ И ЮЖНАЯ АМЕРИКА

В 2012 году активность арендаторов уменьшится по сравнению с 2011, хотя поглощение (absorption – изменение объема используемых офисных площадей в целом по рынку) останется положительной на большинстве рынков из-за ограниченного объема нового строительства. 

Арендные ставки будут стабильными на большинстве рынков континента. В США и Канаде низкие объемы нового строительства смягчат конкуренцию среди арендодателей, и запрашиваемые ставки будут расти.  В Мексике и Южной Америке рост внутреннего потребления и объемов торговли с Азией компенсирует снижение спроса в Европе и станет стимулом для компаний развиваться в этом регионе. 

«В 2013 году все основные рынки Северной и Южной Америки ожидаемо вернутся к стабильному развитию – увеличится активность  арендаторов, показатели поглащения вырастут, спрос стабилизируется» - говорит Мария Сикола, исполнительный директор и руководитель исследований Северной и Южной Америки ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Maria Sicola, Executive Managing Director and head of Americas Research).  «Впереди новый цикл экспансий, и компании выиграют от долгосрочных стратегий».

Рост в секторах, которые поддерживают спрос на офисные помещения, уже начался. Среди активных отраслей: добыча полезных ископаемых, научные исследования, профессиональные и бизнес услуги, технологии, медицина, образование, товары и услуги местного потребления. При росте спроса, нехватка качественного предложения офисных площадей скорее всего отразится на росте ставок, и в конечном итоге, приведет к возобновлению нового строительства. 

ЕВРОПА

Хотя европейский офисный рынок весь 2011 год стабильно шел к тому, чтобы стать рынком арендодателя, нынешняя экономическая нестабильность вернула арендаторам «право последнего голоса».  Однако, в условиях снижающейся доступности качественных офисных площадей ясно, что это ситуация скорее временная. Компании будут стремиться увеличить эффективность своей недвижимости и сократить издержки. Когда приходит время для смены офиса, консолидации, реорганизации или повышения качества офисных помещений, арендаторы сталкиваются с нехваткой качественных офисных объектов. Это в конечном итоге приведет к росту ставок на некоторых рынках. 

Общие показатели будут отличаться от рынку к рынку. Общий объем вакантных площадей будет немного снижаться, однако в некоторых городах ожидается рост свободных помещений из-за низкого спроса или большого объема нового строительства. В некоторых городах в 2012 году ввод новых офисных зданий будет значительным как, например, в Варшаве, Мадриде и Стокгольме. Тем не менее, общий объем нового строительства будет падать по всей Европе. В 2009 объем нового строительства как процент к существующему объему офисных площадей вырос на 3,7%, в 2011 новое строительство составило 1,7%, а в 2012/2013 годах 1,4% от общего предложения офисных площадей.

«Хотя мы ожидаем рост количества активных арендаторов, большинство из них будут стремиться к улучшению эффективности, чем к экспансии,  и 2012 будет сложным для всей Европы» - говорит Дэвид Хачингс, руководитель исследований в Европе ( David Hutchings, Head of European Research) в  ООО «Кушман энд Вэйкфилд».  «Ситуация в городах и странах будет значительно отличаться друг от друга, но в большинстве рынков поглощение уменьшится, чтобы потом возрасти в 2013 году».

Самый высокий объем поглощения будет наблюдаться в Центральной Европе. Во Франкфурте ситуация будет улучшаться, а в Будапеште, Дублине, Мадриде и Амстердаме возрастет активность арендаторов.

Рост арендных ставок в 3% зафиксированный в 2011 в большинстве городов, скорее всего, упадет до 1% в 2012, чтобы начать расти в 2013. Париж, Стамбул, Дублин, Люксембург, Мюнхен и Стокгольм будут наблюдать рост в ближайшие 2 года, в то время как в Москве рост ставок ожидается только после 2012 года. В 2013 в 14 из 20 рынков ожидается рост по сравнению с 2012 годом.

В Москве ожидается незначительное снижение уровня вакантных площадей с 13% в 2011 до 11% в 2013 году. При этом поглощение будет значительно превышать европейские показатели.  Новое строительство будет сосредоточено в районе третьего транспортного кольца и за пределами МКАД. В 2012 году планируется к вводу 530 000 кв.м. офисных площадей, в 2013 году – 450 000 кв.м. офисных площадей.

Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд», Россия комментирует: «Тенденции на московском офисном рынке соответствуют общемировым  - оживление рынка в конце 2010 и первой половине 2011 года, за которым последовал рост негативных ожиданий, начиная с лета 2011 года в связи с обострением  ситуации в Еврозоне и нестабильностью фондового рынка.  Скорее всего, 2012 год будет годом затишья, связанным с выжидательной политикой арендаторов. Тем не менее, хотелось бы отметить особенность московского рынка.  По сравнению с и европейским и североамериканскими рынками, в Москве сконцентрировано наибольшее количество арендаторов, которые увеличивают размеры своих офисов. С одной стороны в этом году , в Москве, как и в других крупных городах, наблюдалось снижение количества  растущих компаний. С другой стороны, в Москве их количество продолжает быть  в несколько раз больше, чем в большинстве европейских и североамериканских городов. Москва продолжает быть городом, привлекательным для ведения бизнеса.»

АЗИЯ И ТИХООКЕАНСКИЙ РЕГИОН

В Азии и Тихоокеанском регионе в 2012 году экономический прогноз относительно позитивный.  Банковский сектор будет играть активную роль в формировании спроса. Индия выиграет от продолжающейся тенденции к аутсорсингу и росту затрат на информационные технологии. Фармацевтические компании будут выходить на рынки Китая и Индии из-за растущего среднего класса и большого населения, и также в Японию, учитывая стареющее население. Активно развивающийся сектор добычи полезных ископаемых будет драйвером для развития рынка в Австралии и Индонезии.

Объем нового строительства в регионе  -23 225 760 кв.м. - стал самым крупным в мире. И хотя большинство этого объема будет поглощено, высокий объем вакантных площадей ожидается в городах Китая, Мумбаи и Сеуле. Комбинация большого объема нового строительства и  существующее предложение в построенных зданиях предоставит арендаторам значительные возможности.

В Токио несколько новых зданий находятся в стадии строительства.  В городе существует растущий спрос на здания с повышенными сейсмическими характеристиками. Все это стабилизирует или поднимет ставки, которые сейчас находятся на своем 10 летнем минимуме. В Джакарте, Шеньжене, Сиднее и Мельбурне незначительное снижение вакантных площадей  поддержит незначительный рост ставок. Отсутствие нового строительства начнет разогревать рынки  Бангалора, Пекина и Шанхая.

«Мы видим много негативных тенденций в 2012 году, но мы не ожидаем повторения 2009 года» - говорит Сигрит Зайлсита, управлеющий директор исследований Азии и тихоокеанского региона (Sigrid Zialcita, Managing Director of Asia Pacific Research) в  ООО «Кушман энд Вэйкфилд».  «Динамика рынка будет несколько ниже прошлогодних показателей, но рынок все равно показывает здоровый рост».

Читать отчет

Брюсов _ арендаБрюсов _ арендаБрюсов _ аренда