13 февраля 2019 • Новости

Офисный и складской сегменты – главные драйверы роста цен на недвижимость в Европе

Как показал отчет компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Структура недвижимости» в четвертом квартале 2018 года европейский рынок коммерческой недвижимости сохранил положительную динамику роста. Основными драйверами роста цен на недвижимость в Европе в прошлом году стали офисный и логистический сегменты.
Офисный и складской сегменты – главные драйверы роста цен на недвижимость в Европе

Офисный и логистический секторы стали главными драйверами роста в четвертом квартале, как и в 2018 году в целом. В Европе стоимость аренды офисных помещений увеличилась на 2,6 % в годовом исчислении — это самый сильный рост за последние пять лет. Рост арендной платы в секторе логистики также стал самым заметным за последние десять лет: на 2,3 % в годовом исчислении.

Найджел Элмонд (Nigel Almond), руководитель отдела анализа данных региона EMEA компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд»

В то же время, уровень доходности снижается. Самые сильные изменения наблюдались в сфере логистики: в четвертом квартале доходность снизилась на 20 б. п., что обусловлено высоким спросом со стороны инвесторов и ростом арендной платы. Доходность в офисном секторе снизилась на 6 б. п., а в секторе торговой недвижимости — на 2 б. п.

Офисные помещения

В четвертом квартале 2018 года ставки на аренду офисных помещений в Европе выросли на 0,7% (+2,6 % в годовом исчислении). Ни на одном из анализируемых рынков не было выявлено снижения арендной платы. Кроме того, в четвертом квартале на 15 из 47 отслеживаемых рынков наблюдался рост арендной платы, в первую очередь в Глазго (+6,7%), Барселоне (+3,9%) и Брюсселе (+3,3 %). Рост арендной платы в офисном секторе в течение 2018 года был наиболее устойчивым: прирост более чем на 0,5 % в каждом квартале.

Наибольший годовой прирост был зафиксирован в Барселоне (+15,2%) из-за нехватки высококачественных офисных предложений, и в Берлине (+13,8%), где экономика была устойчивой, спрос — высоким, а предложение — ограниченным. В других городах высокая активность арендаторов в сочетании с сокращением доли качественных вакантных площадей в 2018 году привела к увеличению арендной платы (например, в пяти провинциальных городах Великобритании). В Италии в последние 12 месяцев наблюдался рекордный уровень спроса на офисные помещения, что привело к увеличению арендной платы на 7,4% в Милане и на 5% в Риме.

В четвертом квартале доходность офисов в Европе снизилась на 6 б. п. до 4,36%. За последний год наблюдалось существенное снижение доходности в Германии (–26 б. п.), а также в странах Бенилюкса (–22 б. п.), Центральной и Восточной Европы (CEE) (–36 б. п.). Похоже, что доходность достигла своего минимума во Франции, в то время как на второстепенных рынках, а также на рынках скандинавских стран в течение квартала и года наблюдалось меньшее снижение. Доходность офисов в Великобритании выросла за квартал и за год главным образом в результате роста доходности офисов премиум-класса в Вест-Энде Лондона в четвертом квартале на 25 б. п. до 3,75%.

Логистика

Арендная ставка в логистическом сегменте Европы продолжила расти и увеличилась на 0,9% за четвертый квартал 2018 года и на 2,3% за год. Почти половина из 46 рынков демонстрировала рост в течение года: это прежде всего Дублин (+5,3%), Лондон (+3,3%), Москва (+2,9%) и Будапешт (+2,4%).

В то же время доходность в сфере логистики сократилась более чем в половине анализируемых рынков. В целом по Европе доходность в сфере логистики снизилась на 20 б. п. до 5,71%, что является самым большим изменением за последние три года. На уровне страны наибольшее квартальное изменение доходности наблюдалось в Германии (–38 б. п.), Бельгии (–25 б. п.), Италии (–25 б. п.) и Нидерландах (–23 б. п.). Высокий спрос, относительно ограниченное предложение и ожидаемый рост арендной платы продолжают приводить к снижению доходности в сфере логистики на многих рынках.

Устойчивый рост арендной платы и снижение доходности, наблюдаемые в секторе логистики в четвертом квартале, являются продолжением хороших показателей в рамках этого сектора за последний год. Предложение в логистическом секторе, как правило, ограничено на многих рынках: это касается как рынка аренды, так и рынков капитала. Мы ожидаем дальнейший рост арендной платы в 2019 году при замедлении темпов снижения доходности.

Найджел Элмонд (Nigel Almond), руководитель отдела анализа данных региона EMEA компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд»

Российский рынок

На московском рынке офисной недвижимости ставки аренды росли на протяжении всего 2018 года. В среднем по рынку уровень ставок вырос на 5% относительно 2017 года. Большое влияние на рост оказало удорожание класса А в центре Москвы в пределах Садового кольца. По прогнозам аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в ближайшие годы средняя ставка продолжит расти на 4-6% в год.

В 2018 г. арендная ставка на складском рынке выросла по сравнению с 2017 г. на 10% и находится на уровне 3600-3800 руб. за кв. в год. При условии сохранения благоприятной конъюнктуры рынка – высокого спроса и уменьшения доли свободных площадей, в 2019 г. возможен дальнейший рост арендной ставки.

В конце года произошло снижение ставок капитализации и в офисном, и складском сегментах рынка на 1,2 п.п. и на 1,5 п.п. соответственно, по сравнению с 2017 годом. 

*В отчете компании ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Структура недвижимости» представлены данные по ставкам арендной платы на помещения премиум-класса и показатели доходности в 46 городах Европы.