26 июня 2012 • Новости

Ориентиры: Чем дальше, тем дешевле

На офисном рынке Москвы начался процесс децентрализации. Центр опять дорожает, арендаторы все еще экономят.

В пределах Садового кольца с апреля 2011 г. по апрель 2012 г. было совершено 30% известных на рынке офисов сделок, утверждают аналитики Knight Frank. В этом районе вакантно всего 7-8%, оценивает Денис Колокольников, гендиректор RRG. К строительству в ЦАО на 2012-2014 гг. запланировано около 0,6 млн кв. м новых офисных площадей, подсчитывает Алексей Кучвальский, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle (JLL). А, к примеру, на северо-западе столицы девелоперы обещают возвести более 2 млн кв. м, сравнивает он. И свободных кабинетов там больше.

Поэтому так любимый брокерами дефицит качественных (по факту, а не по названию) бизнес-центров в центре города толкает ставки вверх. Базовый тариф (не включающий НДС и эксплуатационные расходы) на класс А недалеко от Кремля в конце мая, по данным Knight Frank, достигал $1400 за 1 кв. м в год (в январе был $1000). «Ставки в центре достаточно агрессивные», — говорит Кучвальский.

Стоимость аренды качественных офисов в центре и вне его, по данным брокеров, различается на порядок. Например, между так называемым Четвертым транспортным кольцом и МКАД помещение в бизнес-центре класса А можно снять по $500-600 за 1 кв. м в год, утверждают брокеры Knight Frank. Аналогичный офис, но находящийся между Четвертым и Третьим транспортным кольцом, обойдется уже в $650-750 за 1 кв. м в год. Кабинеты в бизнес-центре рядом с Садовым кольцом предлагаются по $700-850 за 1 кв. м в год. Минимальная ставка 1 кв. м на премиальные офисы внутри Садового кольца, по данным Knight Frank, составляла в конце I квартала 2012 г. $900 в год.

Впрочем, в последнее время, говорит Ирина Неврова, директор отдела корпоративных услуг ООО «Кушман энд Вэйкфилд», ставки расти перестали. По данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд», показатель «абсорбции офисов» (так аналитики компании называют число вновь заключенных сделок на новые площади) в I квартале был отрицательным. «Это значит, что компании не заключают новые сделки, переездов нет», — объясняет Неврова. Основой арендной политики по-прежнему остается экономия на всех расходах. Сейчас, отмечает она, подошел срок переподписания контрактов на аренду, заключенных в 2007-2008 гг.: кто не сможет прийти с собственником к компромиссу по поводу ставок, будет искать офисы за пределами ТТК или даже ЧТК.

Сейчас все больше компаний стремится купить себе офис, утверждает Кучвальский. Так, в конце мая было объявлено о покупке Райффайзенбанком одного из зданий (около 25 000 кв. м) в технопарке Nagatino i-Land. Банк переводит туда бэк-офис, собирая различные подразделения под одной крышей. Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, говорит, что подобные «примеры консолидации» на рынке становятся все более частыми. В центре остаются те, чья работа связана с клиентским бизнесом: юристы, банкиры, консультанты.

 Подробнее: Ведомости