Такие данные приводит «Московский исследовательский форум» (MRF, объединяет аналитические подразделения CBRE, Colliers International, ООО «Кушман энд Вэйкфилд», Jones Lang LaSalle, Knight Frank). По данным Jones Lang LaSalle, объем ввода офиcов в III квартале 2012 г. на 24% превысил показатель аналогичного периода прошлого года — тогда на рынок вышло 142300 кв. м.
Ностальгия по «докризису»
В I квартале 2012 г. объемы ввода составили 111300 кв. м, во II квартале — 106100 кв. м (информация MRF). «Объемы остаются низкими и далеки от докризисных», — утверждают аналитики. Всего с начала 2012 г. в эксплуатацию введено около 400000 кв. м, что на 30% ниже, чем за первые девять месяцев 2011 г., сетуют эксперты.
«Рост в 67% не является серьезным показателем активности на рынке. Это лишь сравнение со II кварталом 2012 г., когда ввод новых площадей был одним из самых незначительных за всю историю рынка офисной недвижимости, — комментирует Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Возобновление строительства девелоперами в начале 2011 г. постепенно начинает давать результаты». «Такое ощущение, что все ждали очередного кризиса, потом — девальвации рубля и, не дождавшись, начали строить», — признается Сергей Калинин, президент «Галс-девелопмента». Эта компания реализует несколько масштабных офисных проектов, в частности МФК в «Москва-сити» (11-й участок), где в двух башнях (33 и 42 этажа) разместятся офисы, и офисный парк класса В+ на участке площадью около 12 га в бывшей промзоне НИИ дальней радиосвязи. «Учитывая цикл строительства в 3-5 лет, все заявленные за последнее время проекты выйдут на рынок в 2015-2017 гг., тогда мы, вероятно, увидим объем, приближенный к докризисным значениям», — добавляет Никола Обайдин.
В течение двух последних лет предложение офисов ежеквартально, по информации S.A.Ricci, увеличивается на 100000-200000 кв. м. В предкризисные 2007-2008 годы этот прирост составлял в среднем около 400000 кв. м. Общий объем офисных помещений на конец III квартала 2012 г. оценивается в 12,3 млн кв. м.
В III квартале на рынок вышло 10 объектов (данные MRF): два из них (всего 67955 кв. м) относятся к классу А и восемь — к классу В (108582 кв. м). Среди ключевых проектов — офисный комплекс «АквамаринIII» (55422 кв. м), БЦ «Олимпик холл» (12533 кв. м), блок В второй фазы бизнес-парка «Рига лэнд» (22800 кв.м). В компании S. A. Ricci вспомнили еще о БЦ «Лефортово» на ул. Авиамоторной, 12 (офисная площадь — 10000 кв. м), завершенной реконструкции нескольких объектов класса В+, в числе которых БЦ Smart Park (бывший НИИ «Витамины», 10200 кв. м).
Треть всего сданного объема качественных офисных площадей расположена в пределах Садового кольца, 38% площадей расположено на территории между Садовым кольцом и ТТК и 28% — далее ТТК, суммируют аналитики MRF.
Отложенные планы
В IV квартале 2012 г., по данным S. A. Ricci, планируется сдать в эксплуатацию около 20 объектов недвижимости с офисной составляющей (более 500000 кв. м). Но более половины проектов может быть перенесено на следующий год, в IV квартале прирост составит около 300000-320000 кв. м, полагает Андрей Гущин, замдиректора департамента офисной недвижимости S. A. Ricci. Таким образом, прирост предложения по итогам 2012 г. составит около 700000 кв. м, что всего на 4% выше показателя 2011 г. и сравнимо с уровнем 2010 г.
По информации Гущина, по сравнению с первым полугодием этого года в III квартале активность арендаторов снизилась: куплено или арендовано около 230000 кв. м. Лада Белайчук, замдиректора отдела исследований C&W, считает, что 400000 кв. м. «Объемы сделок относительно высоки, но меньше, чем в начале года; во II квартале было 660000 кв. м. Но арендаторы интересуются новыми помещениями, сделки закрываются», — говорит она. Уровень вакантных площадей, по ее данным, стабильно держится на отметке 11,2%.
У Гущина иные данные — собственники повысили комиссионные брокерам, чтобы активнее сдавать не слишком востребованные площади. В проекте Nagatino i-Land и БЦ Mirland подняли комиссию 8,33% до 10% по аренде, в БЦ «Метрополис» — до 15%, в «Кантри-парке» — до 12%. «Во II-III кварталах 2012 г. наблюдалось значительное уменьшение количества сделок как по аренде, так и по покупке по сравнению с прошлым годом, — комментирует эксперт. — Стало ясно, что ряд сделок, прошедших с июля 2010 г. по март 2012 г., свидетельствовал скорее об отложенном спросе, чем о стойкой тенденции роста спроса на офисном рынке. На сегодняшний день большинство крупных компаний закрыло свою потребность в офисных помещениях». По прогнозам S. A. Ricci, в 2012 г. объем поглощенных офисных площадей может достигнуть 1 млн кв. м.
«Ставки в классе А уже достаточно высоки, для того чтобы арендаторы начали снова отдавать предпочтения классу В+», — прогнозирует Белайчук.
В III квартале ГЗК одобрила несколько офисных строек, среди них — проекты группы «Бин» на Коровьем Валу (58500 кв.м) и ул. Академика Пилюгина (42000 кв.м); офисно-жилой проект MR Group на ул. Одесской (153000 кв. м); 3-я очередь бизнес-парка «Аврора» на Садовнической набережной (50000 кв. м), перечисляет Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований CBRE. Компания «Авгур эстейт» заявила бизнес-центр Wall Street (31000 кв. м). Capital Group планирует построить МФК «Око» на территории «Москва-сити» (400000 кв. м). «ДС девелопмент» получил разрешение на завершение МФК в Оружейном переулке площадью 152000 кв. м.