Реальная аналитика. Мнение Дениса Соколова, руководителя отдела стратегического консалтинга и исследований, опубликованное в CRE от 01.10.2011

Из школьного курса физики мы знаем, что определить состояние элементарной частицы можно только уничтожив ее. К сожалению, в школе не преподают анализ рынков, поэтому многие убеждены, что то, что нельзя сделать с элементарной частицей, можно сделать с целой отраслью.

Много лет назад  умные люди показали мне модель, которая должна была описывать состояние целой индустрии в любой момент времени. Одна загвоздка, в числе прочих вводных, для корректной ее работы нужно было вводить данные о доступных денежных средствах у каждой из 300 компаний – участников рынка.  Разработчики гордились своим детищем, и так и не поняли, почему никто не хочет покупать у них систему.

Сбор информации – это важнейшая практика для любого рынка. Процедуры и приемы складываются годами и наработки с других рынков часто оказываются бесполезными.

Каждый квартал ведущие консалтинговые компании публикуют свои индикаторы рынка. Одни и те же индикаторы из разных источников могут различаться на десятки процентов. Алексей Богданов в номере 167 номер от 1 июля, указывая на расхождения в цифрах, призывал «объединить свои усилия в агрегации, глубоком критическом анализе и предоставлении рынку максимально объективной информации по важнейшим ключевым показателям».

Действительно цифры разных агентств могут отличаться на десятки процентов. Но так ли это плохо для рынка?

Индикаторы офисного рынка Москвы по итогам первого полугодия 2011 года по данным ведущих компаний

 Действительно, ведущие агентства в рамках Moscow Research Forum обмениваются данными о сделках, согласуют классификацию, и несмотря на это данные получаются столь разными. Кстати, утверждение Алексея Богданова о том, что агентства считают только «свои» сделки действительности не соответствует. Агентства стремятся покрывать весь рынок, в том числе и сделки других агентств, а также прямые сделки. В итоге покрытие сделок в классе А превышает 95%, в Классе B – более 80%.

Причины расхождений в индикаторах банальны. Все участники процесса считают итоговые индикаторы на основе имеющихся реальных данных о зданиях и сделках. Текущие индикаторы связаны с предыдущими периодами и в расчете каждой цифры участвует около 30 тысяч значений. А даже при обмене сделками исходные данные не могут быть идентичными при таких масштабах.

К тому же небольшие методологические различия могут приводить к значительным отклонениям в финальных данных. Как и все на этом рынке, консультанты конкурируют между собой,  постоянно совершенствуя методики, стараясь повысить точность расчетов.

К примеру, долю свободных помещений можно посчитать двумя способами: поделив свободные площади на общие по состоянию на конец квартала, либо просчитать данные на каждый день и усреднить результаты. Оба метода имеют право на существование, но иногда они могут давать разные результаты даже при абсолютно идентичных исходных данных.
Но если мы посмотрим внимательно, то мы заметим, что в принципе картина, которую показывают все компании сходна. В нашем примере, пожалуй только Knight Frank выбивается из общей картины, поскольку показывает обратное соотношение свободных площадей в классе А и В. Но в целом консенсус на лицо.

А это дорогого стоит. Мы находимся в уникальной ситуации, когда ведущие консультанты демонстрируют объективную картину, и иногда для умного человека в расхождении данных кроется больше информации, чем в самих цифрах. Каверзный вопрос клиента «а почему Jones Lang LaSalle показывает новое строительство на 10% меньше» заставляет нас готовить аргументы и  отвечать за свои цифры.

Если посмотреть на динамику показателей, то тут методологические расхождения нивелируются, и все компании показывают сходные тренды. А ведь именно это и важно для наших клиентов и рынка в целом. Ведь что такое поглощение 950 000 квадратных метров? Просто цифра. Важна ее интерпретация и сравнение с другими рынками и периодами. Именно в этом и проявляется уровень аналитика. Далеко не все, глядя на цифры, чувствуют сигналы рынка. И успех аналитика не в том, что он хорошо комментирует устоявшийся тренд, а то когда он заметит смену тренда. Поэтому в первую очередь нужно обращать внимание на те отчеты, которые демонстрируют картину отличную от той, что видится вам.
Казалось бы, зачем, имея данные о ВВП от Росстата, инвестбанки и МВФ считают свои показатели. Именно потому, что они считают, что могут провести более точные расчеты.  Хорошо, что никто не требует, скажем, от Ситигруп согласовывать прогноз, например с Ренессанс Капиталом. Именно за счет таких различий в оценках аналитики стараются обеспечить своим клиентам конкурентное преимущество.

Некоторые говорят, что “real estate is art”. Art или не art – это большой вопрос, но это точно не алгебра из начальной школы. Рынок допускает множественные ответы на вопрос, причем многие из них правильные. Пока агентства добросовестно работают и представляют на суд публики свои результаты, у игроков рынка есть возможность определиться, чья методика более адекватна, и, сделав ставку на правильного партнера получить конкурентное преимущество.
Я не знаю, как сделать так, чтобы данные всех ведущих агентств совпадали, сохраняя корректность систем мониторинга и не «подкручивая» итоговые цифры. Но в одном я уверен: если Вы увидите в отчетах «большой пятерки» идентичные цифры  - надо срочно избавляться от недвижимости. Ибо одинаковые данные могут быть лишь в случае манипуляции рынком, а на таком рынке не стоит работать. Да и доверять таким консультантам не стоит.