«Несмотря на настороженность, царящую на глобальных инвестиционных рынках, во второй половине 2012 года ожидается резкий 20%-ный рост инвестиционной активности», говорится в последнем отчете ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Международный Инвестиционный Атлас 2012».
Гленн Руфрано, президент и исполнительный директор ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Glenn Rufrano, Global President & CEO of ООО «Кушман энд Вэйкфилд») говорит: «Мы видим растущую толерантность инвесторов к риску на рынках ценных бумаг и рынках недвижимости. По мере того, как экономические новости, особенно в отношении суверенных долгов и банковского рынка, становятся более позитивными, мы ожидаем, что эти тренды «разгонят» рынок во втором полугодии».
По прогнозам ООО «Кушман энд Вэйкфилд», общий объем инвестиций в 2012 не превысит результаты 2011 и составит 710-720 млрд. US$, (805-815 млрд. US$ включая жилую недвижимость). 20%-ный прирост от объемов 2011 года ожидается в середине 2012 года, из-за растущей активности связанной с ростом спроса и предложения, по мере того как банки продают залоговые активы и проводят процедуру рекапитализации.
«Экономический рост является основной восстановления инвестиционных рынков, но критическим фактом во время этого восстановления станет уверенность в потенциале роста, чем рост сам по себе» - комментирует Грег Форваллер, руководитель отдела глобальных рынков капитала ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Greg Vorwaller, head of global Capital Markets at ООО «Кушман энд Вэйкфилд»). «Стабильный рост количества рабочих мест станет необходимым толчком для роста показателя абсорбции (офисных площадей арендованных впервые), но сначала именно изменений в настроениях должно быть достаточно, чтобы стимулировать спрос арендаторов на эффективные современные площади, что поможет запустить процессы восстановления на рынках инвестиций, банковского финансирования и нового строительства. Однако, если уверенность останется на низком уровне, или начнется новый кризис, и спрос со стороны арендаторов упадет, рынок недвижимости все равно будет находиться в фокусе инвесторов и арендаторов, так как первые ищут стабильную доходность, а вторые стремятся снизить расходы и оптимизировать свою недвижимость наиболее эффективным способом»
Потенциальный рост и изменения спроса со стороны арендаторов будут наиболее динамичны, так как компании будут искать помещения, которые лучше соответствовали бы требованиям бизнеса, а не просто вмещали больше сотрудников. Помимо необходимости снижения арендных платежей, арендаторам необходимо решить такие структурные вопросы, как стоимость энергоносителей, экологичность, технологические и демографические изменения, изменения требований к рабочему месту и е-коммерция.
Пока инвесторы стремятся к стабильным и ликвидным активам, крупнейшие города во всем мире останутся в фокусе инвесторов, говориться в отчете.
Дэвид Хатчингс, руководитель европейского отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (David Hutchings, Head of European Research, ООО «Кушман энд Вэйкфилд») говорит: «Лондон и впредь будет выделяться среди наиболее привлекательных рынков, так он предлагает инвесторам много возможностей и долгосрочный рост. Однако, несмотря на то, что это год проведения Олимпийских игр, Лондон останется на втором месте по объему инвестиций после Нью-Йорка, который выиграет не только от объемов рынка, но и от скрытого потенциала для восстановления».
Инвесторы, скорее всего, будут шире смотреть на инвестиционные возможности в этом году, некоторые будут брать большие риски, другие переоценивать тот риск, который они готовы нести. По сути начинает развитие новая иерархия инвестиционных задач, по мере того как инвесторы начинают смотреть дальше традиционного для них региона или страны, лучше понимая реальные риски и потенциал роста.
В прошлом году в регионе инвестиции в индустриальную недвижимость выросли на 42%, в торговую недвижимость на 26%, не было зафиксировано значительного роста инвестиций в гостиничную и офисную недвижимость. Подобное распределение интересов инвесторов сохранится и в 2012 году, с фокусом на индустриальную недвижимость Японии, Гонконга и Сингапура. ООО «Кушман энд Вэйкфилд» ожидает стабильный спрос на торговую недвижимость Китая, а также Сингапура и Гонконга. Инвесторы также смогут воспользоваться ростом предложения качественных торговых центров в Сеуле.
Джон Стинсон, руководитель отдела рынков капитала Азии и Тихоокеанского региона ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (John Stinson, Head of Asia Pacific Capital Markets, ООО «Кушман энд Вэйкфилд») говорит: «В первой половине года мы ожидаем продолжение тренда 2011 года – фокуса на прайм объекты в ключевых рынках, но с середины года инвесторы начнут проявлять интерес к развивающимся рынкам. Сильная экономика, беспрецедентное количество возможностей и положительные настроения инвесторов приведут к росту международных инвестиций в недвижимость Индии, сначала жилую, а потом и в офисную недвижимость в Бангалоре и в округе NCR (National Capital Region) в Дели.
В Китае, международное инвестиционное сообщество сейчас дифференцируется по рынкам, так в Шанхае и Пекине инвесторов привлекает офисная недвижимость. Высокие обороты торговли продолжат стимулировать отличные фундаментальные показатели для инвестиций в торговую недвижимость на основных торговых улицах в крупных городах или сильных городах второго эшелона, как Чэнду».
Комментируя ситуацию в Америке, Грег Форваллер, руководитель отдела мировых рынков капитала (Greg Vorwaller, Global Head, Capital Markets, ООО «Кушман энд Вэйкфилд») говорит: «В регионе будет наблюдаться сильный рост инвестиций, сфокусированный на США. Однако, для тех кто хочет смотреть дальше, Мексика предлагает интересные возможности в прайм-объектах торговой, офисной и индустриальной недвижимости. Бразилия останется страной интересной действительно международным инвесторам, из-за относительного роста экономики и абсолютного роста среднего класса. Индустриальная и торговая недвижимость этой страны будет предлагать привлекательные возможности для тех, кто ищет стабильный рост в условиях повышения стоимости активов и разумного уровня налоговых и валютных рисков.
В США, инвесторы помимо праймовых объектов в основных городах, могут начать рассматривать объекты прайм в городах второго эшелона, где соотношение спроса/предложения в течение всего экономического цикла было стабильным. Также интересными будут хорошо расположенные объекты индустриальной и торговой недвижимости, что отражает рост, который начался в этих отраслях в 2011 году. Также, рекапитализация качественных объектов с чрезмерно высокой долей заемного капитала может предоставить возможности получения высокого инвестиционного дохода.»
Майкл Риддерх, руководитель отдела рынков капитала региона EMEA в ООО «Кушман энд Вэйкфилд» (Michael Rhydderch, Head of EMEA Capital Markets, ООО «Кушман энд Вэйкфилд») говорит: «В Европе инвесторы, предпочитающие низкий уровень риска, будут иметь больший выбор, чем они осознают, с фокусом на Германию и Северную Европу, особенно в торговой недвижимости. Франция и Великобритания стали более рискованными рынками, из-за замедляющегося экономического роста и переоценкой активов, но рынки Лондона и Парижа предлагают хороший среднесрочный рост и более высокий потенциал возврата инвестиций в строительство и редевелопмент».
«Если смотреть шире, Польша кажется легким выбором. Но здесь слишком сильная конкуренция, и ее можно считать скорее низкорисковым рынком, чем рынком, способным принести повышенный инвестиционный доход. Тем, кто ищет более высокие объемы возврата инвестиций, должны смотреть дальше, например на Россию и Турцию, или на те сегменты, которые еще не дооценены. Инвесторы должны искать рынки, где должны появится обесцененные активы, а при этом долгосрочные фундаментальные показатели привлекательны - это может быть репозиционирование торговой недвижимости на некоторых рынках, как например, недостаток современного предложения в торговой и офисной недвижимости в некоторых итальянских городах или складской недвижимости в Португалии и Испании»
Денис Соколов, руководитель отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд» комментирует ситуацию в России: «В России инвестиционный рынок достиг максимума в 2011 г. В 2012 г оптимизм сохраняется. Результаты выборов были предсказуемы и были заранее учтены в ценах и ставках капитализации. По этому мы не ожидаем перемен в настроениях продавцов и покупателей. Более того, после назначения нового кабинета министров предсказуемость российской политической и экономической ситуации повысится, и наиболее осторожные инвесторы вернутся на этот рынок».