15 ноября 2012 • Новости

Спрос на товары класса люкс способствует росту арендных ставок на «лучших» улицах Европы

Европейский рынок торговой недвижимости премиального сегмента в этом году показал уверенный рост. Ставки аренды на самых «лучших» торговых улицах прибавили 4,5% к июню 2012 г., обогнав по этому показателю торговые улицы «второго эшелона»,   где ставки в среднем выросли на 1,7%. Это способствовало увеличению разрыва между показателями премиального и массового сегментов, где ставки повысились за год всего на 0,5%. 

Об этой и других тенденциях рынка торговой недвижимости премиального сегмента было рассказано  на конференции ООО «Кушман энд Вэйкфилд» , посвященной европейскому рынку торговой недвижимости и ритейла класса люкс, прошедшей в рамках MAPIC в Каннах.

Дэвид Хатчингс, глава отдела исследований ООО «Кушман энд Вэйкфилд»  EMEA сказал: "Несмотря на европейский экономический кризис, арендные ставки на «лучших» торговых улицах Европы, на которых размещены магазины брендов сегмента люкс, активно росли в течение года,   увеличивая дистанцию между массовым и люксовым сегментами рынка. Цель каждого ритейлера - удачно расположенный бутик, поэтому в 2012 году битва за самые лучшие места продолжалась с еще большим накалом, оказывая существенное давление на ставки. Несмотря на небольшое снижение динамики роста продаж, европейский люксовый сегмент и дальше будет оказывать решающее влияние на показатели торговой недвижимости в самых популярных торговых городах Европы». 

Согласно исследованию аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», Европа остается ключевым рынком для большинства международных люксовых брендов, на нее приходится порядка 30-40% от объемов продаж по всему миру. Наиболее развитыми являются рынки Франции, Италии, Великобритании, Германии и России. Не менее важным является тот факт, что в Европе размещены основные производственные мощности большинства производителей товаров роскоши.

Самой дорогой торговой улицей Европы вновь стали Елисейские Поля в Париже, где ставки в год выросли на 30%, увеличивая разрыв со Нью Бонд Стрит в Лондоне. Банхофштрассе в Цюрихе (Bahnhofstrasse), показала среднегодовой рост в 8,7% за счет таких брендов как Rolex, Patek Philippe, Chopard и Piaget.

Самыми крупными и развитыми премиальными рынками Европы являются Париж, Лондон и Милан. Но наиболее востребованным среди них остается Париж, на торговых улицах которого размещено 209 люксовых магазинов, для сравнения, в Милане 138 премиальных бутиков, в Лондоне - 162.

Лондон традиционно является штаб-квартирой для большинства международных ритейлеров, где всего 21% от общего объема предложения приходится на местные марки сегмента люкс. Этот факт подчеркивает значимость Лондона как отправного пункта для выхода как на европейский, так и на глобальный рынки. Напротив, в Париже из всех премиальных брендов до 55% приходится на местных игроков, в то время как в Милане итальянские ритейлеры и вовсе доминируют. Так, на самых дорогих улицах итальянской столицы порядка 68% бутиков принадлежит местным игрокам. 

Туристы, особенно из Китая, Азии и России, остаются главной причиной роста сегмента люкс в Лондоне, Париже и Милане, городах с огромным культурным и историческим наследием, которые при этом доступны и приятны для посещения,  уверены аналитики ООО «Кушман энд Вэйкфилд».

Лондон, Париж и Милан в одинаковой степени подвержены существенному дисбалансу между спросом и предложением. Бутики с хорошим местоположением, находящиеся на улицах с высокой проходимостью, буквально собирают очереди из желающих получить эти площади в аренду или в собственность. Эта тенденция спровоцировала заметный рост числа реконструкций и расширений уже существующих магазинов, вызвала волну оптимизации торговых сетей, и появление новых торговых улиц сегмента люкс, таких как Сент Джеймс/Джермин Стрит (St James/Jermyn Street) в Лондоне или квартал на левом берегу Сены в Париже. 

Лондон

Премиальные ритейлеры cсталкиваются с острой  нехваткой свободных площадей.  Так, к июню 2012 года на местном рынке было заключено всего 13 сделок общим объемом 6 000 кв.м. Наибольшая активность наблюдалась со стороны швейцарских, французских и итальянских брендов. Однако в числе ключевых сделок можно отметить открытие флагманского бутика Tom Ford,  общей площадью 850 кв.м на Слоан Стрит (Sloane Street), а также магазина британской иконы стиля Belstaff, общей площадью 1800 кв.м на Нью Бонд Стрит (New Bond Street). Необходимо отметить, что Олимпийские Игры, прошедшие в этом году в городе, спровоцировали значительный рост продаж в сегменте люкс, который и без того находился на подъеме. Это, в свою очередь, усилило контраст между премиальным сектором и состоянием рынка в целом, который демонстрировал в 2012 году плохие показатели.

Питер Мейс (Peter Mace), глава отдела ритейла в Лондоне (Head of Central London Retail, ООО «Кушман энд Вэйкфилд»),  комментирует: «На Бонд Стрит и Слоан Стрит (Bond Street и Sloane Street) на сегодня представлен самый широкий спектр международных марок люкс во всей Европе. Эти улицы и дальше будут сохранять свой статус «супер люксовых», с постоянно растущим спросом на свободные торговые места. Лондон традиционно привлекает премиальные бренды своим статусом мировой столицы моды и большим разнообразием покупателей со всего мира за счет больших туристических потоков. Именно в расчете на иностранцев люксовые марки проявляют столь высокий интерес к этим улицам».

Париж

Волна спроса на люксовый ритейл Парижа создается и поддерживается благодаря развитому туризму. Так, порядка 40% от оборота крупнейших торговых комплексов города приходится на иностранных покупателей. К тому же, за последние 20 лет число люксовых отелей в Париже удвоилось. Например, только за 2011 год в городе открылось 5 пятизвездочных отелей, включая Le Mandarin Oriental.

Прошлый год стал весьма плодотворным для игроков рынка люкс, представленных на самых дорогих торговых улицах города. Было открыто множество бутиков, включая Chloe, Armani, Balenciaga на ул. Сент-Оноре (St-Honore), Fendi, Yves Saint Laurent и Chanel на Авеню Монтань (Avenue Montaigne) и Berluti, Moncler, Burberry and Bally на ул. Фабо Сент-норе (Faubourg Saint-Honore).

Также в 2012 году активно развивался новый торговый квартал сегмента премиум на левом берегу Сены, в основном, благодаря открытию там флагманских бутиков Hermes и Ralph Lauren, вслед за которыми последовали Louis Vuitton и Berluti.

Пьер Рейнал, партнер, руководитель отдела торговой недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд»  во  Франции (Pierre Raynal, Partner and Head of Retail Agency in France) сказал: «Согласно прогнозам, туристические потоки в ближайшие годы будут возрастать, что только усилит спрос со стороны международных ритейлеров на самые дорогие торговые улицы города. Именно эти компании станут основным двигателем всего рынка торговой недвижимости Парижа. Центром притяжения для всех игроков премиального сегмента останутся Елисейские Поля, где скоро будет открыт, к слову, флагманский бутик Tiffany’s».

Милан

Итальянский рынок люксового ритейла в этом году развивался динамично и поступательно. Рост прибылей в Азиатском и Тихоокеанском регионах позволил ряду международных компаний направить часть вырученных средств на перенос, реконструкцию или расширение магазинов в Италии. В качестве примера можно привести реконструкцию бутика Valentino на ул. Монтенаполеоне (Via Montenapoleone ) в Милане.

 Томас Касоло, Партнер, руководитель отдела торговой недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд»  в Италии  сказал: «Самая дорогая улица Милана - Ул. Монтенаполеоне  (Via Montenapoleone) - давно получила всемирную славу как символ предельной роскоши. Но сегодня как никогда собственники торговой недвижимости тут пытаются сохранить и усилить интерес со стороны премиальных ритейлеров, чтобы удержать показатели ликвидности своих объектов за счет роста арендных доходов. Для этого, в частности, начинается ряд крупных проектов  по реконструкции существующих бутиков».  

Москва

Международные ритейлеры премиального сегмента продолжают наращивать свое присутствие на российском рынке, поддерживаемые растущим спросом и стабильно высокой покупательской активностью. Арендные ставки на самых дорогих улицах Москвы оставались стабильными в течение года, а самой дорогой улицей снова стала Тверская, которая заняла 6 место в общеевропейском рейтинге. 

Согласно прогнозам аналитиков ООО «Кушман энд Вэйкфилд», в среднесрочной перспективе европейский рынок люксового ритейла сохранит статус одного из основных и наиболее развитых во всем мире, несмотря на постепенный рост интереса ритейлеров к рынкам Азии и Южной Америки.  В числе лидеров останутся Франция, Италия, Великобритания и Россия. Но, в дальнейшем нехватка площадей на самых популярных торговых улицах вынудит игроков искать новые площадки, на улицах, примыкающих к наиболее развитым торговым коридорам, и инвестируя в принадлежащую им недвижимость, путем ее расширения и креативного оформления.