В октябре, в рамках круглого стола, организованного ООО «Кушман энд Вэйкфилд» эксперты в области складской недвижимости обменялись мнениями по поводу тенденций складывающихся в данном секторе осенью 2011 – весной 2012 года, а также дали прогнозы по поводу развития отрасли в будущем году. К концу года арендные ставки могут достичь уровня в 140 долларов за кв. метр, при этом острый дефицит современных складских объектов сохранится и в первой половине 2012 года.
В круглом столе приняли участие: Олег Мамаев, исполнительный директор, PNK Group, Александр Никишов, старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд», Руслан Суворов, вице-президент Radius Group и Артем Пичугов, руководитель специальных проектов отдела складской и индустриальной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
Участники круглого стола отметили, что кризисная ситуация в европейской экономике стимулирует интерес инвесторов к вложениям в отечественный сектор недвижимости в целом и в сектор складского девелопмента в частности. При растущих рисках вложений в Европе, доходность бизнеса там остается на том же уровне, инвесторы ищут более привлекательные площадки, среди которых – Россия, где уровень рисков сопоставим с нынешним европейским, а доходность инвестиций – существенно выше. Например, в Великобритании по данным ООО «Кушман энд Вэйкфилд» доходность индустриальной недвижимости в 2011 году составляет 6%, в Германии – 6.6%, во Франции – 7%, в России – 11%. При этом в стране наблюдается устойчивый рост арендных ставок, которые сегодня составляют уже 130-135 долларов за кв. метр в складах класса «А», а к середине 2012 могут составить уже 140 – 145 долл. за кв. м. Эксперты отмечают, что в среднесрочной перспективе дефицит складских площадей не будет преодолен: на рынке в следующем году появится всего около 600 тыс. кв. метров современных складских площадей. Как отметил Олег Мамаев, из этого количества около 350 тыс. кв. метров будет построено PNK Group.
«В нормальных рыночных условиях рост стоимости аренды складов стимулирует начало строительства новых объектов, в России же девелоперы склонны к при росте себестоимости сохранять доходность путем повышения арендных ставок и цены объекта вместо повышения собственной эффективности, - считает Олег Мамаев, - Сегодня девелоперы наращивают цены, при этом большинство игроков рынка, разрабатывая планы развития в 2012 году делают ошибку, ориентируясь на нынешние высокие арендные ставки, сформированные в условиях дефицита предложения».
По мнению Руслана Суворова, нынешняя ситуация является прямым следствием кризиса 2008 года, когда строительство складов было приостановлено, а на рынке осталось 3-4 сильных игрока. «В настоящий момент девелоперы осторожно выходят с новыми объемами на рынок» - отметил эксперт.
Участники круглого стола, среди которых были крупнейшие арендаторы, брокеры и девелоперы считают, что в ближайшее время дефицит предложения и рост арендных ставок на рынке сохранится. При этом на рынке увеличивается количество крупных сделок в классе А. Арендаторы стремятся консолидировать в одном профессиональном проекте свои логостические операции. Однако нехватка предложения негативно сказывается на арендаторах. «Крупный арендатор, которому необходим склад больше 20 000 кв.м. столкнется с отсутствием подобного предложения» - заметил Артем Пичугов. Компании вынуждены либо оптимизировать процесс использования имеющихся площадей, либо искать решения built-to-suit, которые позволяют получить готовый склад в горизонте от года до двух. В свою очередь, Олег Мамаев подчеркнул, что средний срок выполнения PNK Group build-to-suite проектов составляет 7-9 месяцев от заключения договора до сдачи под ключ.
Сегодня подавляющее большинство новых объектов составляют стандартные спекулятивные склады. Одним из ключевых факторов, сдерживающих развитие проектов built–to–suit является отсутствие гарантий своевременной сдачи объектов со стороны девелоперов. Потребитель готов ждать не более 9-10 месяцев, тогда как срок сдачи объекта может составлять 1.5-2 года. При этом исходя из практики рынка, заказчик уже внутренне готов принять объект опозданием, поскольку, к сожалению, срыв сроков до полугода стал уже обычной практикой на рынке. Недостаток доверия приводит порой к курьезам.
«В этом году был случай, когда сдав объект за месяц до оговоренной в контракте даты, мы помогали клиенту с привлечением финансирования, потому что он не был готов закрыть сделку в оговоренные в контракте сроки, ожидая как минимум 3-4 месячной задержки сдачи», - отметил Олег Мамаев.
Активнее всего развивается сегмент рынка built-to-suit на продажу. На круглом столе был поднят вопрос отсутствия на рынке сделок built-to-suit c последующей арендой. По мнению участников, такая схема не выгодна девелоперам, которые не хотят нести риски, связанные с возможным выходом арендатора из арендного договора в краткосрочной перспективе. Как отметил Руслан Суворов: «для специализированных складов, строящихся по схеме built-to-suit, арендный договор должен быть сроком от 15 лет, ведь подобный склад будет очень тяжело пересдать».
«Выход для девелоперов сегодня – не ориентироваться на ставку 135 долларов за кв. м, а закладывать более пессимистичную цену, концентрироваться на оптимизации бизнеса, повышении качества - подчеркнул исполнительный директор компании PNK Group Олег Мамаев, - ведь себестоимость возведения складов растет: строительные материалы, рабочая сила становятся все менее доступными, к лету 2012 года мы оцениваем уровень строительной инфляции в 40%, при этом такими же темпами растут и требования заказчиков к качеству складов. Именно поэтому PNK Group начинает производство собственных стройматериалов, переходит на западные стандарты строительства - Factory Mutual Global – становящиеся важным аргументом для инвестора и арендатора в пользу выбора того или иного объекта».
По мнению Александра Никишова «ситуация на рынке складской недвижимости останется стабильной. И арендаторы и арендодатели очень осторожны в принятии решений. Однако отсутствие предложения будет стимулировать игроков к планированию арендных отношений – либо в виде строительства собственного склада, либо к достижению договоренностей о предварительной аренде».