В разгар кризиса владельцы офисных зданий Санкт-Петербурга получали письма примерно следующего содержания: «Господа, предлагаем вам ознакомить нас с условиями аренды офисных помещений в вашем здании, чтобы ваше предложение могло принять участие в конкурсе, по результатам которого мы выберем компанию-арендодателя», — вспоминают в компании Megapolis Property Management.
В Москве до такого «тендера» дело вроде бы не доходило, однако кризис заставил и хозяев столичных бизнес-центров проявлять творческую активность в попытках заманить новых арендаторов или хотя бы удержать старых.
Несколько месяцев назад казалось: еще чуть-чуть — и «танцы» собственников с арендаторами завершатся. Большинство консультантов и сегодня в этом уверено, хотя пессимистично настроенное меньшинство не исключает: рынок вот-вот накроет вторая волна кризиса, и придумки его первой волны вновь станут суперактуальными.
Творческий подход
К началу 2009 г. доля вакантных офисных площадей доходила до 25%, новые арендаторы не появлялись, старые капризничали, ужимались или попросту исчезали, а падение ставок составляло 40, 50, 60% от докризисных показателей. В этих условиях арендаторы начали диктовать условия. Ответные ходы собственников, по определению Сергея Канаева, коммерческого директора Nagatino I-Land, «зависели от ситуации каждого конкретного девелопера».
Кто-то был готов «отдать объект» по кризисным ценам и идти на всевозможные уступки, кто-то решил заморозить площади и дождаться повышения арендных ставок. К примеру, в «Москва-сити» ставки держались высокими максимально долго. «Новоспасский двор» сдавали чуть ниже рынка, чтобы поддержать уровень вакантных площадей на низком уровне. В Nagatino i-Land сдача в аренду вообще была приостановлена, а покупателям предлагались скидки или оплата в рассрочку под процент.
Потенциальные арендаторы хотели большего. Например, ставку $50 за 1 кв. м, включая эксплуатационные и коммунальные платежи, вспоминает Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга технопарка. В качестве конструктивного примера она приводит договор аренды предприятием питания 4000 кв. м (по 2000 кв. м в разных зданиях). Технопарк предложил арендные каникулы на шесть месяцев, снижение арендной платы на первое время и бесплатное продвижение компании среди резидентов. «Открытием ресторана довольны все в Nagatino i-Land», — радуется она.
Большинство собственников посчитало, что кризис — время allowance and incentives (предложений и бонусов), т. е. необходимо напрямую стимулировать потенциальных покупателей и арендаторов. Набор бонусных опций, позволявших повысить привлекательность коммерческого предложения, был достаточно широк.
Как вспоминает Алексей Богданов, партнер компании S. A. Ricci, «компания “Абсолют групп”, например, предлагала потенциальным покупателям площадей несколько лет операционных платежей за свой счет. Ряд арендодателей были готовы “подарить” парковку или выполнить отделку под нужды арендатора. А ГК “Миллениум дом холдинг” (объекты Logic Park, Time Park и Ring Park) во время кризиса была готова оплатить потенциальным арендаторам сам переезд».
«Арендатор мог разместить вывеску на здании, получить дополнительные парковочные места или кафетерий желаемого формата», — продолжает Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle. «Увеличенные арендные каникулы, существенно уменьшенная ставка аренды на первый год — первым это сделал “Легион” в проекте “Легион-3”. И это работало», — вспоминает Анна Двуреченская, ведущий консультант отдела офисной недвижимости ООО «Кушман энд Вэйкфилд».
Читайте далее: www.vedomosti.ru