Долговые фонды, готовые кредитовать проекты коммерческой недвижимости в Европе, станут новым долгожданным источником ликвидности, пока банки сфокусированы на необходимости снижать финансирование, говорится в новом отчете ООО «Кушман энд Вэйкфилд» «Исследование рынка кредитования Европы 2012» (European Real Estate Lending Survey 2012). Для исследования было опрошено 78 глобальных финансовых институтов, работающих с недвижимостью, чтобы оценить их аппетит на кредитование и определить тренды, которые сформируют европейский финансовый рынок недвижимости в 2012 году.
Активность кредитных организаций упала на 33% в 2011 году
Из 78 опрошенных кредитных организаций, только 36 заявили, что планируют кредитовать новых клиентов, с которыми у них не было до этого отношений, а 9 заявили, что будут давать в долг только текущим клиентам. Таким образом, количество активных игроков предлагающих финансирование сократилось на 33% по сравнению с 1 кв. 2011 года. Из 36 кредитных организаций, желающих кредитовать новых клиентов, большинство предъявляет очень высокие требования к объектам, так некоторые фонды готовы кредитовать только объекты в Центральном Лондоне.
Только 5 кредитных организаций готовы предоставлять в кредит больше чем 100 миллионов евро
32 кредитные организации, активные на европейском рынке, ориентируется на средний размер кредита в €20млн.-€50млн.. Только 5 организаций сообщили, что могут предоставить кредит, превышающий 100 млн. евро. В прошлом году таких инвесторов было десять. Кредиторы предпочитают работать с активами класса прайм, при этом большая часть их бизнеса в краткосрочной перспективе связана с рефинансированием.
Ведущие долговые фонды и альтернативные финансовые организации появятся на рынке в 2012
Согласно отчету, альтернативные финансовые организации станут более активными, но вряд ли смогут восполнить нехватку финансирования, во всяком случае, в 2012 году.
Развитие альтернативных финансовых организаций, таких как внебанковские финансовые институты или специализированные долговые фонды, пусть медленно, но прогрессирует, по мере того, как долговые инструменты рынков недвижимости Европы привлекают инвесторов со всего мира. Данные источники финансирования имеют совсем другие инвестиционные стратегии, и управляемые ими долговые фонды ориентируются на более высокую доходность, путем фокусирования на мезонинном или долговом финансировании.
В этом году ожидается выход новых недавно организованных фондов специализирующихся только на классическом «senior debt» финансировании, которые будут рассматривать как предоставление нового финансирования, так и приобретение уже существующих кредитов.
Страховщики также стали более заинтересованными в долговом рынке. Они обычно ищут малорискованные долги и готовы гарантировать размещение кредита или выкупать долги на вторичном и синдицированном рынке.
Пенсионные фонды проявляют все большую заинтересованность в рынке заимствований в коммерческой недвижимости, привлекаемые относительно высокой доходностью в сравнении с традиционными инструментами с фиксированной доходностью.
Майкл Линдсей, руководитель отдела корпоративных финансов ЕМЕА в ООО «Кушман энд Вэйкфилд» комментирует: «Результаты нашего опроса кредиторов показывают всю серьезность ситуации, связанной с уходом банков с рынка финансирования коммерческой недвижимости в Европе за последний год. Перспективы рынка связаны с ростом активности небанковских финансовых институтов, и потенциальным приходом на рынок долговых фондов, которые станут новым источником ликвидности.»
На российском рынке основными источниками долгового финансирования остаются банки с крупным государственным участием. Они продолжают предоставлять заемный капитал как на девелоперские проекты, так и на рефинансирование готовых объектов. При этом на рынке рефинансирования заметна активность некоторых скандинавских и западноевропейских банков. Однако, пока трудно говорить о появлении других игроков на рынке долгового финансирования в России помимо банковских структур. Некоторая часть инвесторов готова предоставлять мезонинное финансирование, однако стоимость такого долга значительно выше классического банковского кредита.