Операционные платежи на рынке складской недвижимости стремительно растут
Операционные расходы – исторически наиболее стабильная часть арендных платежей – показали стремительный рост по итогам 2 квартала 2022 года, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики CMWP.
На протяжении более 5 лет, с момента дедолларизации рынка в 2016 году, показатель оставался неизменным (1 100 рублей за кв. м в год на сухие складские объекты А-класса в Московском регионе). В 2021 году индикатор вырос до 1 200 рублей за кв. м в год. А за последние несколько месяцев на фоне высокой инфляции показатель достиг рекордных 1 300 рублей за кв. м в год.
Такая резкая динамика связана со спецификой текущего кризиса. Сбои цепочек поставок и уход международных компаний-производителей привели к тому, что каждая из позиций расходов на эксплуатацию складского объекта дорожает. Кроме того, сохраняющаяся высокая инфляция и разрывы производственных цепочек могут способствовать дальнейшему росту индикатора, однако в связи с замещением поставщиков темп прироста показателя может снизиться
Что касается картины в целом, то, получив большой импульс для роста в период пандемии, в настоящее время складской сегмент переживает коррекцию. По итогам первого полугодия на рынке не произошло значительного спада, индикаторы показывают плавное снижение, но макроэкономические прогнозы готовят нас к затяжному кризису.
Доля свободных складских площадей в Московском регионе впервые с 2018 года достигла 5%. До конца года, по оценкам аналитиков CMWP, показатель возрастет до 7%.
Многие иностранные компании, приостановившие свою деятельность, а также отечественные компании с высокой долей импорта удерживают складские запасы, в том числе из-за снижения объемов потребления. Долгосрочные сбои на различных этапах бизнес-процессов, снижение спроса со стороны потребителей и принятие окончательных решений о выходе иностранного бизнеса приведут к ускоренному росту доли свободных площадей в конце 2022 - начале 2023 года. Однако максимального значения индикатор достигнет к концу 2023
Сумма купленных и арендованных площадей во 2 квартале 2022 года показала минимальное значение за последние 2 года, отразив «заморозку» рынка, которая наблюдалась в последние 4 месяца. Говорить о трансформации спроса в сегменте пока рано. В настоящее время производители, дистрибьютеры и ритейлеры выстраивают логистические системы и работу с ассортиментом практически с нуля. Формирование трендов заметно, но глобального изменения в структуре цифр еще не произошло.
После достижения пика в марте текущего года (6 600 рублей за кв. м в год), ставки аренды начали снижение. По итогам второго квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка на существующие объекты А-класса в Московском регионе составляет 6 400 рублей за кв. м в год. Показатель все еще выше уровней конца 2021. К концу 2022, по оценкам аналитиков CMWP, индикатор снизится до 5 900 рублей за кв. м в год. Снижение ставок аренды – один из ключевых способов привлечения новых арендаторов и поддержания спроса на рынке в текущих условиях, однако стремительный рост операционных платежей отчасти нивелирует эту выгоду.
