Статья Марины Усенко и Павла Ельникова из DLA Piper: "Собственник и управляющая компания в отеле: юридические аспекты взаимоотношений"
В гостиничной сфере существует три основных вида договорных отношений с привлеченным оператором:
- договор аренды (lease agreement)
- договор управления (managementagreement)
- договор франшизы/коммерческой концессии (franchiseagreement)
Помимо трех главных типов имеется также четвертый, гибридный договор, соединяющий в себе признаки договоров управления и франшизы (т.н. manchiseagreement). Общие характеристики каждого типа соглашений приведены ниже.
Договор аренды
В рамках договора аренды владелец передает здание гостиницы в пользование оператору, получая за это арендную плату в размере, установленном договором — обычно, это некоторая комбинация фиксированной и переменной ставки в пересчете на номер. Традиционно, в рамках договора аренды все операционные расходы являются зоной ответственности арендатора, а собственник здания несет ответственность за капитальный ремонт и улучшения. Договоры аренды в гостиничном бизнесе распространены в ряде стран «старого Евросоюза», что связано как с высокой стабильностью / прогнозируемостью доходов от бизнеса, так и с формой собственности: в большинстве своем собственниками подобных брендированных гостиниц являются крупные инвестиционные фонды или банки, которые не готовы или не имеют права в рамках собственного устава осуществлять активный мониторинг работы гостиничного оператора, поэтому согласны на минимальные риски и, следовательно, минимальную доходность инвестиций.
Хотя для многих российских собственников подобный тип взаимодействия с гостиничным оператором представляется понятным и логичным, в России подписание арендных договоров в гостиничной сфере носит единичный характер. Основная проблема — практически полный перенос бизнес-рисков на плечи арендатора, что для международных гостиничных операторов является высокорискованным занятием (особенно в условиях волатильного российского рынка). Большинство крупных международных гостиничных операторов, присутствующих в России, являются публичными компаниями, для которых подписание договора аренды создает обязательства в бухгалтерской отчетности, а значит отрицательно влияет на стоимость акций.
С целью снижения собственных рисков операторы стараются минимизировать уровень фиксированной части арендной платы, повышая при этом долю переменных доходов, фактически сводя договор аренды к минимальному гарантируемому уровню доходности.
В настоящее время в РФ имеется один подтвержденный пример существования договоров аренды в нескольких действующих гостиницах, принадлежащих одному собственнику и управляемых одним международным гостиничным оператором. Однако данное соглашение является исключением, т. к. распространяется на весь портфель гостиниц конкретного собственника, большая часть объектов которого расположена за пределами России. Более известным является неудачный пример российского сетевого гостиничного оператора, который для увеличения портфеля своих объектов подписал ряд договоров аренды (по всей видимости, с фиксированными платежами) в нескольких гостиничных комплексах, а после наступления экономического кризиса 2008–2009 гг. вынужден был их расторгнуть из-за невозможности обслуживать арендные платежи, лишившись объектов и, по сути, поставив под вопрос репутацию собственного бренда.
