Арендные ставки на офисном рынке Москвы выросли на 9%

Стоит отметить, что наши расчеты основаны на мониторинге запрашиваемых ставок аренды всего офисного рынка Москвы по классам А и В. В свою очередь, реальную ставку закрытия достоверно могут знать только участники сделки. Однако мы можем говорить о том, что разрыв между запрашиваемой ставкой и ставкой закрытия увеличивается. Ранее дисконт составлял около 10-15%, сейчас в отдельных случаях он может достигать 20%. Особенно важно отметить, что в условиях неопределенности собственники предпочитают не менять «маркетинговую» ставку, а скорее переходят к стратегии предоставления ставки в индивидуальном порядке.

Аналитики CMWP отмечают, что пока нельзя говорить, что подобный рост в первом квартале – зарождение тренда. Во-первых, это связано с тем, что первый квартал чаще всего несет в себе завершение сделок конца прошлого года и не является репрезентативным периодом для выявления устойчивых трендов. Во-вторых, рынок сталкивается с эффектом низкой базы, так как в конце февраля-марте 2022 года деловая активность в классе А была практически парализована – потенциальные арендаторы фокусировались на оптимизации расходов и не были готовы заключать долгосрочные договоры по высоким ставкам.
В целом аналитики наблюдают серьезную трансформацию спроса – например, в то время как в классе В по итогам первого квартала объем спроса меньше аналогичного периода прошлого года на 20%, в классе А наблюдается положительная динамика.
После начавшегося исхода международных компаний на рынок вышли абсолютно уникальные предложения, некоторые из которых маркетируется не только с прекрасной отделкой, но и с оборудованием. На такие опции были и есть интересанты, за этими предложениями «охотятся». В результате по итогам 1 квартала 2023 года аналитики CMWP фиксируют рост объема сделок в классе А более, чем на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Во многом это связано с заключением ряда крупных сделок продажи в строящихся объектах. Доля продаж в объеме спроса 1 кв. 2023 года остается на уровне 2022 года – около 20%, что является дополнительным поддерживающим фактором спроса. Однако стоит отметить, что даже с учетом всех вышеперечисленных фактов, умеренный рост вакансии в классе А продолжается.

Еще в 2022 году собственники начали точечно проявлять гибкость в переговорах. На фоне сжатия горизонтов планирования потенциальные арендаторы стали все чаще запрашивать аренду помещений не на 3-5 лет, как это было принято ранее, а на более короткий срок, и если ранее владельцы офисов были категоричны в «принятии» на своих объектах арендаторов на краткосрочную аренду, то сейчас их подход к данному вопросу изменился. Таким образом, если ранее факт заключения сделки в классе А означал готовность арендатора 3,5, а иногда и 10 лет платить высокую ставку аренды, с высокими штрафами в случае досрочного выхода из договора, то сделки, в конце 2022-2023 году сделки часто заключались либо с дисконтом по ставке, либо на срок меньше обычного, либо с увеличенными арендными каникулами и другими преференциями для арендаторов.

Таким образом, по факту динамика ставки в текущий момент – это комбинация трансформации спроса, эффекта низкой базы 1 квартала 2022 года, а также реализации отложенного спроса на выгодных условиях. Класс А стал более доступным для широкого круга арендаторов – те потенциальные арендаторы, которые вынашивали идею об улучшении офиса в 2022-2023 гг. получили уникальную возможность арендовать офисы, которые ранее на рынок не выходили, по выгодным условиям.