Что у нас осталось: возможности рынка недвижимости в современных условиях
Геополитическая обстановка продолжает оказывать ключевое влияние на рынок консалтинга, рынок недвижимости, и любые другие сферы бизнеса. Инвестиционный климат не предполагает активного запуска новых проектов, горизонт планирования максимально сокращен. Тем не менее, катастрофические прогнозы, которые делались год назад, не оправдались. Об этом свидетельствует целый ряд макроэкономических показателей и аналитика рынка недвижимости. Какие же возможности для развития и сохранения устойчивости бизнеса остались на рынке недвижимости?
Географическая экспансия
Российский бизнес ищет возможности для географической экспансии. В Узбекистане развитие возможно через экспорт – человеческий капитал и потребители; импорт – рабочая сила и товары; транзит – международные связи, капиталы; а также импульс, который российскому бизнесу дает опережающее развитие.
Какие потенциальные финансовые возможности? Ну например, если мы посмотрим, опять же на ключевые ставки, финансовые, монетарные показатели, то увидим, что в Узбекистане сейчас возникли все предпосылки для керри-трейда. Условно говоря, ключевая ставка в Узбекистане - 14%, доходность инвестиции в узбекском суме - 20%, девальвация сума в последние 3 года – в районе 4-6%. То есть, фактически, это даёт валютную доходность в районе 12-14%. Возникает вопрос: а почему все ещё не там? Ответ: Самая большая проблема – непредсказуемость рисков»
Внутренний туризм
Госпрограмма «Развитие туризма», принятая в конце 2021 года и рассчитанная до 2030 года делает акцент на развитии 12 макрорегионов. На программные мероприятия запланировано выделить 924 млрд рублей, из них порядка 700 млрд – из внебюджетных источников, за счет банковского финансирования и частных средств. Крупные проекты «живут своей жизнью», но туристская сфера дает возможность развиваться и малому бизнесу – от квартир, сдаваемых посуточно и хостелов до придорожного сервиса. По данным Банка России, 85% всей наличной денежной массы в стране (12,5 трлн рублей) приходится на 5-тысячные купюры, что говорит об инвестиционном потенциале населения.
Если говорить о том, как частный бизнес реагирует на тренд развития внутреннего туризма, то, наверное, можно назвать несколько цифр, которые свидетельствуют о достаточно активном развитии этой сферы. В прошлом году предложение посуточной аренды квартир в стране выросло на 26%, по данным Авито. Предложение посуточной аренды квартир увеличилось на 26%, а цены – на 20%. Это говорит о том, что частная инициатива очень активно входит в эту сферу. Далее, одним из усиливающихся трендов стало развитие кондо-формата – когда курортная, загородная или городская гостиничная недвижимость продается, как инвестиционный продукт с целью формирования доходности у частных инвесторов. Бюджет инвестиций в такого рода юниты – порядка 10-15 млн рублей. Это, небольшой лот. Доходность по нему, если не считать роста стоимости недвижимости – около 5-7% от операционной деятельности, что в наших условиях достаточно хорошо»
Рынки капитала
Сегодня рынок инвесторов находится в стадии трансформации. Часть игроков уходит, но в то же время, выходят новые несистемные игроки, представляющие крупный бизнес. Для них недвижимость является альтернативным инструментом, в той ситуации, когда традиционные не работают. По оценкам CMWP, до 25% средств крупных инвесторов могут быть направлены на рынок недвижимости для диверсификации портфелей. Кроме того, по состоянию на начало года объем привлеченных кредитными организациями средств физических лиц, по данным Центробанка, составляет 36,6 трлн рублей. Их выход на рынок коммерческой недвижимости хоть и ограничен размером инвестиций – не дает им доступа к активам институционального качества, но возможен.
Если сегодня оглянуться и посмотреть на 2022 год, то можно сказать, что в целом он был очень насыщенным. То есть, мы подбивали цифры и определили общие объёмы инвестиций по коммерческой недвижимости на уровне 242 млрд руб. Это огромная цифра относительно той непредсказуемой ситуации, в которой находился рынок. Это больше, чем в восстановившиеся постковидный 2021 год. Но не должно быть, наверное, ощущение какой-то, скажем так, нормальности, что всё хорошо и рынок растёт и развивается. Потому что большую часть этого объёма сформировали те самые иностранцы, которые приняли оперативное решение о выходе из активов в Российской Федерации, и часто это были не ранее запланированные выходы, а скорее, оперативная задача, вопреки планам по развитию, выходить из активов
Потребительский рынок
Ключевыми рисками потребительского рынка, является его сжатие и рост закредитованности населения. В связи с этим, в среднем по рынку доходы собственников ТЦ могут снизиться на 10-15%, спрос на склады со стороны непродуктового ритейла снижается.
Возможностями может стать: развитие брендов массмаркета, замещение ушедших брендов идёт активнее, чем предполагалось. Помимо этого, к рационализму в тратах населения еще с 2020 года ритейл-операторы стали привыкать, применяя все больше технологий для обеспечения стабильного спроса на свои товары: больше впечатлений в рознице, больше фокуса на сервисах и их качестве, омниканальность. К тому же, онлайн-торговля поддерживает складской рынок.
По структуре расходов, сумма наличных на руках и на депозитах выросла практически в два раза. Если мы сравниваем 2022 год с 2021, то с 4% до 7%. То есть люди сберегают, держат деньги на руках. Кстати, интересное отличие от 2020 года. В принципе, аналогичная ситуация неопределённости, когда людям сложно планировать. При этом, если в двадцатом году, они отдавали кредиты и старались максимально снизить кредитную нагрузку, то сейчас, наоборот, оставляют кредиты и стараются придерживать наличные на руках. И здесь два ключевых вывода. Первый: как мы всегда говорим, рост закредитованности забирает деньги из потребрынка, из розничной торговли. Но, с другой стороны, накопление наличных, говорит о том, что деньги есть, и у тех же ритейлеров есть потенциальная возможность как-то стимулировать потребителей к тратам
