Объем спроса в складской недвижимости вырос почти в 3 раза
Объем спроса за первое полугодие почти в 3 раза выше индикатора аналогичного периода прошлого года ввиду эффекта низкой базы, отмечают аналитики Commonwealth Partnership (CMWP). По итогам 1 и 2 квартала 2023 года сумма купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила 1,45 млн кв. м, следует из отчета #MARKETBEAT.
Основной прирост в объеме спроса показали ритейлеры, дистрибьюторы и логистические компании. К концу 2023 года аналитики CMWP прогнозируют сумму купленных и арендованных площадей классов А и В на уровне 2,3 млн кв. м.
По сравнению с прошлым годом аналитики отметили рост категории «дистрибуция» на 5 п.п. С начала 2023 года зафиксирован рост отдельных подкатегорий дистрибьюторов: автозапчасти (доля от суммы всех заключенных сделок в категории дистрибуция с начала года – 51%), алкоголя (5,1%), а также инструментов (4,5%).
Сохранение интереса к наращиванию складских мощностей со стороны операторов интернет-торговли, локальных ритейлеров и дистрибьюторов, будет поддерживать объем сделок на высоком уровне в ближайшие годы. Ввиду критично низкой вакансии и отсутствия предложения крупных блоков на рынке, клиенты, нуждающиеся в аренде/покупке складских площадей, будут заключать сделки строительства под заказчика. Доля таких сделок в структуре спроса будет расти.
Уровень вакансии почти достиг результата рекордного 2021 года (~1%), составив 1,2%. Качественное предложение крайне ограниченно, крупные лоты в существующих объектах – уникальны.
Строительная активность в 1 полугодии 2023 г. уже превысила показатель за аналогичный период 2022 года на 18,5 % (731 тыс. кв. м / 616 тыс. кв. м). В текущем году мы наблюдаем трансформацию структуры показателя, 60% от общего запланированного ввода составляют спекулятивные объекты. При этом 25% от спекулятивного строительства на 2023 года приходится на объекты Light Industrial. Нехватка складских площадей стимулирует появление на рынке объектов спекулятивного строительства. Однако собственники используют консервативные подходы, предпочитая вводить проекты поэтапно и небольшими блоками, ввод ряда объектов был перенесен на следующий год.
По итогам первого полугодия 2023 года на регионы России (без учета московского региона) приходится 36% от всех купленных и арендованных площадей. Основными лидерами развития регионов остаются сегменты e-com и ритейл с долей в структуре спроса 50% и 22%, соответственно.
На конец второго квартала вакансия в регионах в среднем составляет 1,3%. Совокупный объем введенных в первом полугодии складских площадей в регионах составляет 310 тыс. кв. м. Часто запланированные к вводу спекулятивные площади подписываются на этапе строительства и на рынок не выходят.
Дефицит качественных складских площадей наблюдается как в Московском регионе, так и по всей стране. Одним из факторов роста заинтересованности в регионах, без сомнения, является ожидаемый ввод скоростной магистрали М-12, которая позволит вдвое сократить прохождение участка Москва-Казань. Это положительно скажется на логистике всех предстоящих проектов на восточном направлении.
