Резкого обвала рынка офисной недвижимости Москвы не произошло
Все индикаторы рынка офисной недвижимости Москвы показывают отрицательную динамику, однако погружение в красную зону и торможение рынка происходят очень плавно, следует из отчета #MARKETBEAT, который подготовили аналитики CMWP.
Более того, подобная ситуация наблюдается не во всех деловых районах столицы. С учетом анализа текущей динамики, были пересмотрены ранее сделанные прогнозы, согласно которым ожидалось более резкое замедление бизнес-процессов.
Во втором квартале многие компании перешли от стадии ожидания к действиям. На текущий момент мы уже видим много процессов по полному или частичному отказу от площадей, поиску новых экономически выгодных вариантов размещения. Хорошая новость для нас и наших клиентов состоит в том, что возросшее предложение субаренды и площадей, которые вышли на рынок вследствие исхода международных компаний, позволят, наконец, удовлетворить потребность отечественных игроков в качественных блоках с отделкой на выгодных коммерческих условиях
Показатель нового строительства в сегменте офисной недвижимости Москвы в первом полугодии 2022 года бьет антирекорды. Последний раз подобное значение было зафиксировано по итогам первых шести месяцев 2017 года.
Рост цен на стройматериалы в сочетании с падением спроса приведет к заморозке строек и снижению темпов ввода новых объектов. В ближайшие два года будут достраиваться единичные здания из тех, строительство которых началось до 2022 года. Аналитики CMWP ожидают, что объем нового строительства будет находится на уровне 120-150 тыс. кв. м в 2022-2023 годах.
Средневзвешенная ставка аренды по рынку снизилась на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Глубина падения более заметна в классе В, чем в классе А (5% и 2%, соответственно).
Объем сделок также показывает негативную динамику. Как и в случае со ставками аренды, более драматичное снижение наблюдается в классе В – 14%. В классе А объем сделок на 5% ниже такого же индикатора 2021 года.
Аналитики CMWP ожидают, что по итогам года ставки аренды покажут снижение – около 8%. Объем спроса на конец 2022 года прогнозируется на уровне 1,2 млн кв. м (-40% по сравнению с 2021 годом). Еще более критичное снижение показателя предполагается в 2023 году (900 тыс. кв. м), когда большинство компаний определится с дальнейшим форматом ведения бизнеса.
Как показывает текущая динамика уровня вакансии, рост показателя остается плавным, так как большинству арендаторов потребуется время для принятия решений относительно развития бизнеса, а вместе с тем и стратегии использования офисного пространства. Сейчас доля свободных офисных площадей - 9,3%. Согласно нашим прогнозам, на конец 2022 года показатель составит около 13%
В условиях сдержанного спроса игрокам рынка особенно важно понимать, в каких деловых районах концентрируется активность. В качестве минимальной единицы географического анализа рынка недвижимости Москвы аналитиками CMWP были выбраны метрокоммуны – зоны вокруг станций метро.
Несмотря на то, что в последние годы все чаще отмечался тренд на децентрализацию офисного рынка, проведенное исследование показало, что соотношение активного спроса и высоких ставок аренды по-прежнему наблюдается в центральных и околоцентральных районах.
